Uthyrning av fastighetsägande har sina förmåner. Fyllt rätt, du kan få en återkommande inkomstström, din hypotekslån och en vinst varje månad. För att inte tala om en fallfall när du väljer att sälja. (Se även: Topp 10 egenskaper av en lönsam uthyrningsobjekt.)

Men den inkomstgenererande maskinen kan kosta dig om och när du säljer. När allt kommer onkel Sam kommer att vilja ha en skära av det i form av kapitalvinstskatter. Kapitalvinstskatt kommer närhelst du säljer en tillgång till vinst. För 2015 och 2016 är realisationsskattesatsen 15% för personer som faller i 25%, 33% och 35% inkomstskattebeslag. Människor i 39. 6% skattesatsen betalar 20%. Det kan vara en ganska stor hit om du inser en anständig storlek. Låt oss säga att du gör $ 100, 000 på försäljningen. Du kommer att vara på kroken för 15 000 dollar i skatter. Medan skatter är ett nödvändigt ont, finns det sätt att minska bördan när man säljer en hyresfastighet.

Offset vinst med förluster

Ett effektivt sätt att minska din skatteexponering när du säljer en hyresfastighet är att koppla vinsten från försäljningen med en förlust i ett annat område av dina investeringar. Kallade skatteförluster skördar, många människor anställa denna strategi i slutet av året för att minska det belopp de är skyldiga från aktievinster, men det kan också användas för uthyrning fastigheter. Det beror på att Internal Revenue Service kan du para vinster med förluster för att sänka det belopp du är skyldig Uncle Sam. Låt oss säga att du gjort $ 50 000 av försäljningen av en hyreslägenhet, men du tog ett bad på aktiemarknaden och förlorade $ 75 000. Du kan kompensera $ 50 000, vilket gör vinsten från försäljningen av hyresfastigheten en tvätt. (Se även: Skatteförlust: Minska investeringsförluster.)

Utnyttja skattelagstiftningens avsnitt 1031

Fastighetsinvesterare som inte syftar till utbetalning kan undvika att betala kapitalvinstskatter tack vare avsnitt 1031 i skattekoden. IRS gör det möjligt för investerare att sälja en investering, i det här fallet en hyresfastighet, och ta vinst från försäljningen och återinvestera det utan att behöva betala skatt på vinsterna. Under regeln kan utbytet exklusivt innefatta likartad egendom, eller det kan innehålla lika snäll egendom samt kontanter, skulder och egendom som inte är lika snälla. I det senare fallet kan du utlösa en kapitalvinst händelse under det år som utbytet slutfördes.

Med ett utbyte är det enklaste sättet att undvika att betala skatt att byta en egendom till en annan. I en mer komplicerad strategi som kallas uppskjutna utbyten kan du sälja en fastighet och sedan förvärva en eller flera andra likartade ersättningsegenskaper. För att kunna kvalificera sig för uppskjuten utbyte måste försäljningen av en egendom och förvärvet av en annan vara beroende av transaktionens delar.(Se även: 10 saker att veta om 1031-utbyten.)

Medan bytet måste vara lika snällt enligt IRS-regler, betyder det inte att du måste byta en lägenhet till en annan. Du kan göra en utbyte av en lägenhet för en affärsfront eller för ett tre sovrum hus så länge som båda är fast egendom och ligger i USA. Tänk på att fastigheten måste vara för uthyrningsändamål och måste ha genererat inkomst. Fastighet som du använder huvudsakligen för personligt bruk som en andra bostad eller semester egendom räknas inte i utbyte.

När det gäller att utnyttja skattekodens avsnitt 1031 måste du vara medveten om tidpunkten för transaktionerna. Investerare har 45 dagar från försäljningsdagen till identitetspotentiale ersättningsegenskaper. Inom 180 dagar måste du stänga på utbytesfastigheten. Om din avkastning är förfallen innan den 180-dagars perioden måste du stänga förr. Missa tidsfristerna och du måste betala skatt på försäljningen av den ursprungliga hyresfastigheten.

Förvandla din uthyrningsfastighet till din primära bostad

Att sälja ett bostad du bor i kommer att få bättre skatteförmåner än att lossa en hyresfastighet till vinst, varför vissa människor konverterar hyresfastigheter till deras primära bostad för att undvika kapitalvinstskatten träffades. Tänk på detta: ensamstående personer som säljer ett hem de bor i kan utesluta upp till 250 000 dollar av vinsten. Det ökar till $ 500, 000 för gifta par. För att IRS ska kunna se hemmet som din primära bostad måste du ha ägt det i fem år och bodde i det i minst två år. Tänk på hur mycket avdraget du får, beror på hur länge det användes som en hyrafastighet. (Se även: Undvik kapitalavkastningsskatt på ditt hemförsäljning.)

Bottom Line

Kapitalvinstskatten kan ta en stor del av din vinst genom försäljning av en fastighetsinvestering, men tack och lov finns det sätt att komma runt det. Oavsett om du deltar i en utbyte av en fastighet för en annan, en investeringstab med vinster för att kompensera skattesatsen eller konvertera din hyra till din primära bostad, finns det olika strategier för att undvika att betala kapitalvinstskatt. Utan dem kan realisationsvinster kosta dig så mycket som 15% eller 20% av vinsten, beroende på vilken skattekonsol du faller in i.