Dela video // www. Investopedia. com / termer / r / reversemortgage. asp

Vad är ett "Reverse Mortgage"

En omvänd hypotekslån är en typ av inteckning där en husägare kan låna pengar mot värdet av hans eller hennes hem och få pengar i form av en fast månadsbetalning eller en kredit. Ingen återbetalning av hypotekslånet (huvudstol eller ränta) krävs förrän låntagaren dör, flyttar sig permanent eller säljer hemmet. Transaktionen är strukturerad så att lånebeloppet inte överstiger värdet av hemmet under lånets löptid.

Omsättningslån har funnits i en eller annan form sedan 1960-talet, men den moderna versionen har nyligen inskränkt allmänhetens medvetenhet som ett lönsamt skuldinstrument för husägare. Även om denna typ av lån har blivit betraktat med misstro både av finansplaneringsgemenskapen och media har efterfrågan ökat, eftersom det kan ge en snabb lösning för personer som är "rik på hus och pengar," särskilt seniorer som behöver komplettera deras pensionsinkomst eller betala för långtidsvård. Innan du hoppar in är det dock viktigt att förstå grunderna, inklusive hur omvända hypotekslån fungerar, hur de erhålls och kostnaderna.

"Reverse Mortgage"

Hur fungerar ett omvändt hypotekslån?

De flesta köper ett hem med ett regelbundet (eller framåtriktat) lån: Du lånar pengar från en långivare, gör månatliga betalningar för att betala saldot, och ständigt bygga eget kapital i hemmet. Med tiden minskar din skuld och ditt eget kapital ökar, och när hypotekslånet betalas i sin helhet äger du hemmet direkt.

En omvänd inteckning fungerar annorlunda - i själva verket som namnet innebär att det fungerar motsatt sätt. I stället för att göra mon thly betalningar till en långivare, en långivare gör betalningar till dig, baserat på en procentandel av värdet i ditt hem. Du väljer om kontanterna betalas som en enda klumpsumma, en regelbunden månadsbetalning (antingen så länge du bor i hemmet eller under ett visst antal år), en kreditrankning (var du bestämmer när och hur mycket att låna), eller en kombination av dessa alternativ.

Under hela det omvända hypotekslånet behåller du titeln till ditt hem, vilket fungerar som säkerhet för lånet. Du debiteras endast ränta på intäkterna du erhåller, och både fasta och rörliga räntor finns tillgängliga. De flesta omvända hypotekslån är rörliga räntor som är knutna till kortsiktiga index, såsom 1-års statsskuldkredit eller London Interbank Offer Rate (LIBOR), plus en marginal som kan lägga till en extra en till tre procentenheter. Eventuella intresseföreningar under det omvända hypoteks livstid tills återbetalning sker.

När lånet fortskrider ökar din skuld medan ditt hemkapital minskar.När du flyttar, säljer hemmet eller försvinner, säljer långivaren hemmet för att återhämta de pengar som betalades ut till dig. Efter att långivare betalats ut, går något eget kapital kvar i hemmet till dig eller dina arvingar (i vissa fall har arvingarna möjlighet att betala tillbaka inteckning utan att sälja hemmet). Om du får fler betalningar än ditt hem är värt (om du "överlever" lånet), kommer du aldrig att skylla mer än värdet av hemmet, enligt Federal Trade Commission.

En omvänd hypotekslån kan bli förfallen om du inte uppfyller förpliktelserna för hypotekslånet. till exempel om du inte betalar dina skatter och / eller försäkringar, eller om egendomen faller i förfall. Du är fortfarande ansvarig för att betala fastighetsskatt, husägare försäkring och behålla ditt hem. Men om dess värde sjunker under det belopp du har lånat av andra skäl, som en nedgång på bostadsmarknaden, kan du inte uteslutas.

Typer av omvända hypotekslån

Det finns flera olika typer av omvända hypotekslån. De inkluderar:

• Enstaka omvända hypotekslån som erbjuds av vissa statliga och kommunala myndigheter och icke-vinstdrivande

• Fondförsäkrade omvända hypotekslån, så kallade HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

• Egna omvända hypotekslån , som är privata lån som stöds av ett emittentföretag.

Enstaka omvända hypotekslån är vanligtvis för låg- och moderbolagets husägare. Långivaren bestämmer hur denna typ av omvänd inteckning kan användas (till exempel att betala fastighetsskatt eller för reparationer till huset).

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) är den vanligaste. HECM-lån utfärdas av privata banker och försäkras av Federal Housing Administration (de är de enda omvända hypoteksprodukterna som garanteras av den amerikanska regeringen). Dessa lån har inga inkomstbegränsningar eller medicinska krav, och det finns inga begränsningar för hur pengarna kan spenderas. Den primära nackdelen med denna typ av omvänd hypotekslån är att det maximala lånebeloppet är begränsat (för närvarande är det mindre av bostadsens beräknade värde eller HECM FHA-hypoteksgränsen på 625, 500 USD).

Proprietary reverse mortgages, som också är tillgängliga från olika utlåningsinstitut, erbjuder belopp som är högre än HECM-lån. Den potentiella nyttan kommer dock till en kostnad. Icke-HECM-inteckningar är inte federalt försäkrade och kan vara betydligt dyrare. Husägare med bostäder med högre värde (i de sex siffrorna säger) kan dra nytta av det mesta av denna typ.

Hur man får ett omvändt hypotekslån

Eftersom de allra flesta av omvända hypotekslån är HECM-lån kommer vi att fokusera på dem. För att kvalificera måste du:

• Var minst 62 år gammal

• Äg hemmet direkt (eller ha en låg inteckningssaldo)

• Håll titeln till hemmet och bo i den som din huvudsakliga bostad

• Inte vara avskräckande på någon federal skuld (inkomstskatt, ett lån för små företagslån eller federala studielån)

• kunna göra aktuella och fulla betalningar för löpande fastighetsavgifter (t.ex. fastighetsskatt, försäkring, HOA avgifter etc.)

• Delta i en konsumentinformationssession som erbjuds av HUD-godkänd HECM-rådgivare (dessa sessioner är gratis)

Ofta kräver långivaren att det inte finns några andra rättigheter mot hemmet (om det finns, måste de betala av intäkterna från omvänd hypotekslån).

Dessutom måste ditt hem vara:

• Ett enda familjehem eller ett två-fyra-hem (och du upptar minst en av enheterna)

• Ett HUD-godkänt bostadsområde eller radhus < En tillverkad bostad som uppfyller FHA-krav (byggd efter juni 1976)

• Du kan inte få en omvänd hypotekslån på hyreshus, fritidshus eller till och med ett hem som brukade vara din primära bostad men har varit obesvarad i ett år (för att du har bott i ett vårdhem, till exempel). När du har en omvänd hypotekslån kan du dock bo någon annanstans i upp till 12 månader innan lånet förfaller.

Hur mycket kan du låna?

Eftersom du inte gör betalningar på en omvänd inteckning, utan snarare betalar, behöver du inte nödvändigtvis någon förvärvsinkomst för att kvalificera dig för en. Långivare gör emellertid nu finansiella bedömningar för att säkerställa att låntagare kan uppfylla obligatoriska finansiella skyldigheter, såsom fastighetsskatt och försäkring. Din inkomst, tillgångar, månatliga levnadsutgifter och kredithistorik kommer att verifieras under låneprocessen (även om din kreditpoäng inte är en viktig faktor). Om du inte har tillräckligt med inkomster eller likvida tillgångar kan långivaren avsätta en del av dina omvända hypotekslån för att täcka skatter och försäkringar.

Mängden pengar du får beror på ett antal faktorer, inklusive den yngsta låntagarens ålder (par kan låna, inte bara individer), den nuvarande räntan, hemmets värde och - i fallet med en HECM-lån - utlåningsgränsen. I allmänhet är ju äldre du är, ju mer värdefullt ditt hem och ju mer kapital du har det desto mer pengar kan du få för en omvänd hypotekslån.

Här är ett exempel på hur det kan fungera för två hus i samma område, båda värda 300 000 000: John föddes den 1 januari 1942 och kan få ett eget kapitallån på 174 $ 900 avgifter, försäkringar och stängningskostnader). Johns granne, Jim, född den 1 januari 1952, kommer sannolikt att kunna låna endast $ 154, 200 på grund av hans yngre ålder.

Kostnaderna för Reverse Mortgages

Reverse Mortgage innebär ett antal kostnader. Avgifterna och avgifterna inkluderar:

Mortgage Insurance Premium (MIP).

• Hypoteksförsäkring garanterar att du kommer att få dina lånförskott om företaget som hanterar ditt konto (lånetjänsten) går ur drift. Du debiteras vanligtvis MIP på upp till 0,5% av hemmets beräknade värde (eller 2,5% om du tar mer än 60% av tillgängliga medel). Du kommer också att debiteras MIP på årsbasis, lika med 1. 25% av det utestående lånebeloppet. Detta belopp uppkommer över tiden och betalas när lånet betalas. Tredjepartsavgifter.

• Dessa inkluderar stängningskostnader för poster som bedömningar, titelsökningar och försäkringar, inspektioner, kreditkontroller, undersökningar, registreringsavgifter och hypotekslån. Lånets ursprungsavgift.

• Om ditt hem värderas till mindre än 125 000 dollar kan din långivare ändra en startavgift upp till 2 500 USD. Om du är hemma värderas till mer än det beloppet kan långivaren ladda upp till 2% av den första 200 000 kronor av ditt hem värde, plus upp till 1% av ett belopp som överstiger 200 000 USD. Ursprungsavgifter för HECM-lån är begränsade till 6 000 USD. Serviceavgifter.

• Långivare kan debitera dig en månadsavgift på $ 30 om lånet har en årlig justerbar ränta eller $ 35 om räntan justeras månadsvis. Avgiften täcker saker som att skicka dina checkar och kontoutdrag, plus någon annan kundtjänst. Du kan rulla dessa in i lånet om du inte vill (eller inte har råd) att betala för dem uppifrån och ute. Om du gör det kommer de att samlas intresse som en del av den totala balansen.

Rådgivningskravet

Innan du kan få en omvänd hypotekslån, krävs det av den federala regeringen att gå igenom hypotekslån.

Omvänd hypoteksledare arbetar för oberoende, statligt godkända bostadsrådgivningsbyråer och deras arbete är att förklara kostnaderna och följderna av att ta ut en HECM och de olika sätten du kan få intäkterna. De hjälper dig också att utforska andra alternativ för att få träffar, till exempel att få offentligt hjälp att betala för din mat, verktyg och mediciner. Federal Trade Commission säger att du kan räkna med att betala cirka 125 dollar för hypotekslån. Om du inte har råd med det betyder det inte att du inte kan få en omvänd inteckning, men du måste hitta en omvänd inteckningsledare som avstår från avgiften.

Hypotekslån är utformat för att skydda dem som inte är ekonomiskt kunniga och behöver extra hjälp för att förstå vad de kommer in i. Om du redan helt förstår hur omvänd inteckning fungerar, kommer det här steget troligen att bli ett slöseri med tid och pengar. hitta bara det billigaste alternativet - telefonkonsultationer finns i de flesta stater - och få det över med. Eftersom omvända inteckningar kan bli komplicerade och dyra, gör det aldrig ont för att springa igenom detaljerna en gång till eller ställa några sista minuten frågor.

Problemet med den äldre makan

Eftersom omvända låntagare måste vara minst 62 år har vissa gifta par tidigare gjort en enda make i en officiell låntagare på det omvända låneavtalet. Målet var att öka det omvända hypoteksprovet eftersom äldre låntagare får mer pengar. Beslutet hade oavsiktliga konsekvenser: Om den upplånade makan dog först kom den omvända hypotekslån på grund, och den efterlevande maken skulle förlora hemmet, om inte han eller hon kunde återbetala det omvända lånet. (HUD har nu ett förfarande som ofta kan undvika det problemet.)

Om du tar ut en omvänd hypotekslån idag måste långivaren inkludera både dig och din make i kontraktet även om en av er inte är 62 år gammal , tack vare 2014 HUD regler efter 2013 domstolsavgörande.Om en make inte är 62, kommer han eller hon fortfarande inte vara låntagare. Dessa nya regler inrättar emellertid en uppskjutningsperiod som hindrar en änka eller änkling från att eventuellt förlora hemmet. Tyvärr innebär de nya reglerna också att låneintäkterna nu måste baseras på den yngre makas ålder.

I augusti 2014 reviderade institutionen för bostads- och stadsutveckling sin policy för att möjliggöra överföring av omvända hypotekslån till en efterlevande icke-upplåande make efter det att den upptagna makan har försvunnit.

Vad som händer efteråt

När den återstående låntagaren och makan har dött eller flyttats från fastigheten har arvingarna flera alternativ, beroende på hur mycket eget kapital är i fastigheten.

Arvtagarna kan behålla egendomen,

vilket skulle innebära att betalningsbeloppet betalas, eller minst 95% av det nuvarande värderade värdet av hemmet, antingen från egna medel eller genom att refinansiera det befintliga inteckningen. Arvtagarna kan sälja egendomen

, och de skulle kunna behålla eventuella intäkter från försäljningen efter det att omvända hypotekslån har betalats ut. Arvtagarna kan gå bort

om fastigheten har liten eller ingen egenkapital eller hypotekslånet är under vattnet, vilket betyder att skulden är större än värdet av hemmet, kan arvingarna helt enkelt ge nycklarna till långivaren. Faktum är att de kanske måste: De flesta omvända lånedokumenten föreskriver att hemmahörande husets död eller upphörande av husägarens bostad i huset kommer bostäder med hypotekslån som är större än hemvärdet att återkallas. De flesta omvända hypotekslån har en "nonrecourse" -klausul som hindrar dig eller ditt egendom från att skylda mer än värdet av hemmet när lånet förfaller. men i detta läge kan det enda alternativet vara för arvingarna att producera balansen i kontanter. Reverse Mortgage for Home Buying

En särskild typ av FHA-försäkrad omvänd inteckning som heter HECM för inköp gör att seniorer använder en omvänd inteckning för att köpa ett hem. Det här alternativet kan fungera om ditt nuvarande hem inte uppfyller dina behov (för stor, för många trappor etc.), du har inte betydande pensionsmedel eller tillräckligt med månatligt kassaflöde för att stödja en hypotekslån utöver dina övriga utgifter ,

och din långsiktiga plan är att åldras på plats i ett hem du äger. I allmänhet är förhållanden, kostnader och andra kvalifikationer för denna HECM parallella med den vanliga HECM. Som med en vanlig HECM kräver en HECM för inköp att du antingen äger hemmet direkt eller har en stor del av kapitalet i den. Du måste betala någonstans mellan 50% och 100% av köpeskillingen vid stängning. Ju äldre du är, desto mindre krävs din betalning och ju mer du kan låna, allt annat är lika. Du kan inte använda omvänd för köp för att köpa ett hem som ännu inte har byggts. Men du kan använda den för att köpa ett helt nytt hem, så länge det är klart och har utfärdat ett intyg om beläggning.

Omvända hypotekslån Fördelar och nackdelar

För personer som planerar att stanna i sina hem kan en omvänd hypotekslån vara en bra, redo källa till behov av kassaflöde.Det är i allmänhet lättare att kvalificera sig för en omvänd hypotekslån än att kvalificera sig för en regelbunden, förskottsbetalning. Din kredit värdering är inte en faktor,

och du behöver bara tillräckligt med inkomst eller tillgångar för att fortsätta betala för husägare försäkring, fastighetsskatt och hemunderhåll.Pensionärer behöver inte betala skatt på de pengar de får från en omvänd hypotekslån: De betraktas inte som inkomster och därför inte skattepliktiga. På baksidan är räntan som genereras av lånet inte avdragsgill under sin löptid. Det kan bara dras när lånet är fullt utbetalt - om inte låntagaren faktiskt gör räntebetalningar när han går med (vilket något slår mot bakgrunden för att få en omvänd inteckning i första hand).

Det är också viktigt att inse att dessa lån kan vara dyrare än de ursprungligen visas. Utöver räntan kommer omvända hypotekslån med många avgifter och extra kostnader, inklusive hypotekslånsförsäkring. Även om dessa inte ligger i linje med federalt upplånade inteckningar i allmänhet, kan de fortfarande lägga till och motsvara mer än vanliga hypotekslån. HECM-lån sätter också gränser för hur mycket du kan låna, särskilt under det första året. För att undvika onödiga avgifter - och behålla mer av eget kapital i ditt hem - rekommenderar vissa experter att ta ut omvända inteckningar i form av en kreditlinje i stället för en engångsbetalning. På det sättet betalar du bara ränta och årliga försäkringspremier på det belopp du faktiskt har dragit tillbaka.

För det första är det viktigt att förstå att eftersom de använder nytt kapital i ditt hem kommer omvända hypotekslån att lämna dig och dina arvingar med färre tillgångar. Det kan vara önskvärt om du försöker minska storleken på en skattepliktig fastighet, men det betyder att du inte kommer att kunna ge eller sälja ditt hem till ett barn under din livstid utan att återbetala lånet.

Som med något lån betalar det alltid att handla om priser och villkor. Och husägare av en viss ålder med bra kredit som överväger omvända hypotekslån bör noggrant analysera alternativen för andra hemförsäkringar, såsom ett hemkapitallån eller hemmahörande kredit.