Du har granskat kraven för den typ av inteckning du vill ha. Du har säkerställt att du har kreditpoäng, betalning och skuldsättningsgrad (DTI) som lånet kräver. Så varför har din låneansökan avslagits?

Striktare krav som kallas långivare överlagringar är felaktiga. Långivare överlagringar är reglerna för enskilda inteckning mäklare och banker som är strängare än de regler som statliga enheter etablera för olika inteckningsprodukter.

AD:

Överlåten av långivare kommer också i form av strängare dokumentationskrav, till exempel att lämna in mycket mer pappersarbete (t.ex. bankdeklarationer) för en FHA Streamline-refinansiering än vad FHA själv kräver. Pappersarbete som inte går över måler kan också leda till oväntade avslag. Överlåten på långivare påverkar refinansieringen också.

Den här artikeln anger först vad långivare överlagringar är. Det förklarar sedan hur du som låntagare kan förbättra dina chanser att få en inteckning trots långivare överlagringar.

AD:

Minsta låntagarkriterier för hypotekskvalificering De minimikriterier du måste mötas för att få ett inteckning beror på vilken typ av inteckning du ansöker om. För de flesta hypotekslån fastställde Fannie Mae och Freddie Mac riktlinjerna, eftersom dessa två enheter köper en betydande andel av inteckningar från långivare och mäklare som härstammar från dem. För en FHA-hypotekslån fastställer institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) dessa kriterier eftersom staten betalar långivare när låntagare är vanliga på dessa lån. På samma sätt garanterar avdelningen för veteranfrågor och ställer minimikrav på låntagare för VA-lån.

Även om Fannie Mae, Freddie Mac, HUD och VA fastställer minimikrav på låntagare, utfärdar de inte hypotekslån: långivare gör det. Eftersom långivare måste skydda sina egna ekonomiska intressen kan de välja att använda strängare utlåningskriterier om de inte anser att miniminormerna är tillräckligt höga.

Till exempel, medan FHA kanske behöver ett minimum FICO-poäng på 580 för att kvalificera sig för FHAs 3,5% betalningsprogram, kan en långivare ha lärt sig av egen erfarenhet att FHA-låntagare med kreditresultat under 640 är mer benägna att standard, så det kommer bara att förlänga FHA-lån till låntagare med minst den kredit värderingen. Även om FHA försäkrar lånet, vill långivare fortfarande undvika dyra avskärmning. Långivare lägger också överlagringar för att minska risken att de kommer att tvingas köpa tillbaka ett lån som de har sålt till Fannie eller Freddie. Fannie och Freddie kan tvinga en återköp, om en långivare inte följer dessa företags utlåningsriktlinjer. Posthuskrisen, dessa tvångsinköp, även kallade "backs" eller "återköp", orsakade stora problem för långivare. Långivare blev i sin tur försiktigare när det gällde att utlåna lån.

Hur marginella låntagare kan bli godkända trots överlagringar

Om du uppfyller de minimikrav som anges av Fannie, Freddie, HUD eller VA, kommer eventuella ytterligare krav som ställs av en långivare sannolikt att du vann " t kvalificera sig för en inteckning. Så hur hittar du en långivare som inte har överlagringar?

"Långivare brukar inte bredda annonsera sin användning av överlagringar, eller omvänd, deras brist på överlagringar", säger Scott Fletcher, EVP för försäkrings- och kreditpolicy på Fairway Independent Mortgage Corp. i New Berlin, Wis. " I vissa fall kan låntagare granska långivarens riktlinjer online på långivarens hemsida. Men i många fall kräver denna typ av forskning att man talar med en anställd av långivaren, i djupet, om [deras] specifika situation och om långivaren har inteckningsprogram som passar deras behov. "Amy Tierce, regionchef för Fairways Needham, Mass., säger att det kan vara mycket svårt för en konsument att ta reda på om en långivare använder överlagringar. Hon säger att låntagare bör börja med ett hänskjutande till en långivare som noggrant granskar låntagarens finansiella profil. Om den långivaren inte kan godkänna lånet bör det kunna hänvisa till en annan behörig långivare som kan. Överlåten av långivare lägger inte bara till mer restriktiva riktlinjer för garanti, säger hon. De påverkar också räntorna, med varje överlag som åtföljer en kursjustering. "De långivare som tar bort överlagringarna på försäkringsgarantier kommer i allmänhet fortfarande att få prisökningarna inbyggda i priserna, säger hon.

"De flesta lånansvariga vet inte att deras [företag använder] överlagringar eller att varje långivare kan göra något annorlunda, säger hypoteksmäklare Todd Huettner från Huettner Capital i Denver, Colo." Skillnaderna kan vara enorma. Det här är en del av anledningen till att så många människor nekas ett lån när de verkligen kan kvalificera sig. De uppfyller bara inte kraven hos en viss långivare, men det kan vara bra med en annan, säger han.

Om låntagare kan hitta en långivare som säljer direkt till Fannie eller Freddie, kanske de kan undvika överlagringar som stora banker kan ha. Det är svårt att hitta sådana långivare, säger Dean Vlamis, vice VD för bostadslån med PERL Mortgage in Chicago. Om en låntagare kom till honom med kredit poäng eller skuld-till-inkomst ratio utmaningar, kunde han leta efter en långivare som inte hade överlagringar som skulle förhindra låntagaren från att kvalificera sig. Han har denna flexibilitet eftersom PERL är en korrespondent långivare, vilket innebär att de undertecknar och finansierar lån, sedan säljer dem efter stängning.

"Grunden är att de flesta långivare bara har ett alternativ, så du har ingen lycka om du inte uppfyller sina överlagringar, säger Huettner. Konsumenterna vet inte, och lånetjänstemän brukar inte eller kommer inte berätta om en annan långivare kommer att godkänna ditt lån. Arbeta med en mäklare ger dig tillgång till en mängd långivare och eventuellt fler alternativ.

Överlåning av långivare och förändrade marknadsvillkor

Överlänningar av långivare är inte inställda i sten; De förändras i takt med att de ekonomiska förhållandena och bostadsmarknadsförhållandena ändras.

"Långivare kommer att anpassa sina försäkringsstandarder, inklusive överlagringar, som svar på många saker", säger Fletcher. "Förändringar på bostadsmarknaden, investerarens aptit, lagstiftningsmiljön, marknadskrafterna (konkurrensen) och risk toleransen, bland andra, kommer att få långivare att kontinuerligt utvärdera sina standarder, säger han.

Den uppenbara orsaken till att bankerna underlättar sina överlagringar är pengar, säger Vlamis. "Om de vill öka sina hypotekslån kan de helt enkelt lätta sina riktlinjer, vilket gör det enklare för fler att låna", säger han. Tierce säger att när långivare är mer övertygade om ekonomin och mindre rädda för att minska hemvärden och potentiella utestängningar, kan överlagringar lindras.

Tendensen att överlappningar ändras från tid till annan betyder att vänta kan så småningom tillåta dig att kvalificera dig. Håll din ekonomi i ordning under tiden.

Bottenlinjen

Överlagringar skadar allmänt låntagare som har en potentiellt högre risk för misstag på grund av kreditemissioner eller en begränsad betalning, säger Vlamis.

Så frustrerande som det kan vara att bli avvisad, kan låntagarna använda upplevelsen som utgångspunkt för att göra förändringar - som att städa upp kredit och spara mer för en förskottsbetalning - vilket gör att de kan kvalificera sig för ett inteckning i framtida.