Beräkning av värdet på fast egendom är nödvändigt för en rad olika insatser, inklusive fastighetsfinansiering, notering av fastigheter till försäljning, investeringsanalys, fastighetsförsäkring och beskattning av fastigheter. För de flesta är bestämning av fastighets- eller inköpspriset för en fastighet den mest användbara tillämpningen av fastighetsvärdering. Denna artikel kommer att ge en introduktion till de grundläggande begreppen och metoderna för fastighetsvärdering, särskilt när det gäller försäljning av fastigheter.

- 9 ->

SEE: Värdera en fastighetsinvesteringsfastighet

Grundläggande värderingsbegrepp

Värde
En viktig övervägning vid bedömningen är att fastställa en fastighets värde: nutidsvärdet av framtida fördelar som härrör från ägandet av fast egendom. Till skillnad från många konsumentvaror som används snabbt, är fördelarna med fast egendom generellt realiserad under en längre tid. Därför måste en uppskattning av ett fastighetsvärde ta hänsyn till ekonomiska och sociala trender, såväl som statliga kontroller eller regler och miljöförhållanden som kan påverka de fyra värdena:

• Efterfrågan - önskan eller behovet av ägande som stöds av de ekonomiska medel som uppfyller önskan;
• Utility - förmågan att tillfredsställa framtida ägares önskemål och behov;
• Skarv - Slutgiltigt utbud av konkurrerande egenskaper och
• Överförbarhet - Lätten med vilken äganderätt överförs.

Värde Vs. Kostnad och pris

Värdet är inte nödvändigtvis lika med kostnad eller pris . Kostnaden avser faktiska utgifter; till exempel material och arbete. Priset är å andra sidan det belopp som någon betalar för något. Medan kostnad och pris kan påverka värdet, bestämmer de inte värdet. Försäljningspriset på ett hus kan vara $ 150 000, men värdet kan vara betydligt högre eller lägre. Till exempel, om en ny ägare finner en allvarlig fel i huset, till exempel en felaktig grund, kan värdet av huset vara lägre än priset.

Marknadsvärde

En bedömning är en åsikt eller uppskattning av värdet av en viss egendom vid ett visst datum. Bedömningsrapporter används av företag, myndigheter, individer, investerare och hypotekslån när de fattar viktiga beslut om fastighetsaffärer. Målet med en bedömning är att bestämma en fastighets marknadsvärde: det mest sannolika priset som fastigheten kommer att ge på en konkurrensutsatt och öppen marknad. Marknadspriset, det pris som en egendom faktiskt säljer, kan inte alltid representera marknadsvärdet. Till exempel, om en säljare är under tvång på grund av hotet av avskärmning eller om fastigheten såldes i en privat försäljning utan att bli utsatt för den öppna marknaden, kan egendomen sälja under dess marknadsvärde.

Bedömningsmetoder

En noggrann bedömning beror på metodisk samling av data. Specifika uppgifter som täcker detaljer om den specifika egendomen och allmänna data, som gäller nationen, regionen, staden och grannskapet där fastigheten är belägen, samlas in och analyseras för att komma fram till ett värde. Tre grundläggande metoder används under denna process för att bestämma en egenskaps värde.

Metod 1 - Försäljningsjämförelseförfarande

Försäljningsjämförelsen används ofta för att värdera enfamiljshus och mark. Ibland kallas marknadsdata-tillvägagångssättet, det är en uppskattning av värde som härrör från att jämföra en fastighet med nyligen sålda fastigheter med liknande egenskaper. Dessa liknande egenskaper kallas jämförbara , och för att ge en giltig jämförelse, måste varje:

• Var lika med ämnesegenskapen som möjligt;
• Har sålts inom det senaste året på en öppen och konkurrensutsatt marknad och
• Har sålts under typiska marknadsförhållanden.

Jämförelser
Jämförelser ska vara lika lika med subjektets egendom, och minst tre eller fyra ska användas i bedömningsförfarandet. De viktigaste faktorerna att överväga när man väljer jämförbara är storleken och platsen för ämnet och de jämförbara egenskaperna. Platsen är extremt viktig eftersom den kan ha en enorm effekt på en fastighets marknadsvärde.

Justeringar

Eftersom inga två egenskaper är exakt lika, kommer anpassningar av jämförbara försäljningspriser att göras för att redovisa olika egenskaper och andra faktorer som skulle påverka värdet, inklusive:

• Byggnadens ålder och skick;
• Försäljningsdatum, om ekonomiska förändringar uppstår mellan försäljningsdatumet av en jämförbar och dagen för bedömningen.
• Plats, eftersom liknande egenskaper kan skilja sig från pris från grannskap till grannskap;
• Fysiska egenskaper, inklusive storleksstorlek, landskapsarkitektur, typ och kvalitet av konstruktion, antal och typ av rum, kvadratmeter boyta och huruvida en fastighet har trägolv, ett garage, köksuppgraderingar, en öppen spis, en pool , central luft, etc. och
• Försäljningsvillkor, till exempel om en egendoms säljare var i tvång eller om en egendom såldes mellan släktingar (till rabatterat pris).

Marknadsvärdesuppskattningen av ämnesfastigheten kommer att ligga inom det intervall som bildas av jämförbara försäljningspriser. Eftersom några av de justeringar som gjorts för försäljningspriserna för jämförbara varor kommer att vara mer subjektiva än andra, är det vanligtvis vederlagsberäkning som ges till de jämförbara som hade minst anpassning.

Metod 2 - Kostnadsstrategi

Kostnadsmetoden kan användas för att uppskatta värdet på egenskaper som har förbättrats av en eller flera byggnader. Denna metod innebär separata uppskattningar av värdet för byggnaden / byggnaderna och marken med beaktande av avskrivningar. Uppskattningarna läggs samman för att beräkna värdet på hela förbättrad egendom.Kostnadsmetoden antar att en rimlig köpare inte skulle betala mer för en befintlig förbättrad egendom än vad det skulle kosta att köpa ett jämförbart parti och bygga en byggnad som är jämförbar vad gäller önskvärdhet och användbarhet. Denna tillvägagångssätt är användbar när fastigheten som värderas är en typ av egendom som inte säljs ofta och inte är en inkomstproducerande egenskap. Exempel är skolor, kyrkor, sjukhus och statsbyggnader.

Byggkostnader

Byggkostnader kan beräknas på flera sätt, inklusive kvadratfotmetoden där kostnaden per kvadratfot av en nybyggd jämförbar multipliceras med antalet kvadratfot i ämnesbyggnaden. den enhetliga lösningen där kostnaderna beräknas utifrån byggkostnaden per måttenhet för de enskilda byggkomponenterna, inklusive arbetskraft och material samt kvantitetsundersökningsmetoden som uppskattar de kvantiteter råmaterial som behövs för att ersätta ämnesbyggnad, tillsammans med nuvarande pris på materialen och därtill hörande installationskostnader.

Avskrivningar

Vid bedömning avser avskrivningar något villkor som negativt påverkar värdet av en förbättring av fast egendom och beaktar:

• Fysisk försämring, inklusive härdbar försämring, såsom målning och takbyte och obotlig försämring, såsom strukturproblem
• Funktionell föryngring, som avser fysiska eller konstruktionsegenskaper som inte längre anses vara önskvärda av fastighetsägare, såsom lågt tak, föråldrade armaturer eller bostäder med fyra sovrum men bara ett bad och
• Ekonomisk föryngring orsakad av faktorer som är externa till fastigheten, som att vara belägen nära en bullriga flygplats eller förorenande fabrik.

Kostnadsmetoden för värdering av fastigheter innebär fem grundläggande steg:

• Beräkna värdet på marken som om den var ledig och tillgänglig för att vara så hög och användbar som möjligt, med hjälp av försäljnings jämförelsemetoden eftersom land inte kan vara skrivs.
• Beräkna nuvarande kostnaden för att bygga byggnaden / byggnaderna och platsförbättringarna.
• Beräkna storleken på avskrivningar på förbättringar som uppstår till följd av försämring, funktionell föråldring eller ekonomisk föryngring.
• Drag avskrivningarna från de beräknade byggkostnaderna.
• Lägg till det beräknade värdet av marken till den avskrivna kostnaden för byggnaden / byggnaderna och förbättringar av platsen för att bestämma det totala fastighetsvärdet.

Metod 3 - Inkomstkapitaliseringsmetod

Inkomstmetoden är den tredje metoden för fastighetsvärdering och baseras på förhållandet mellan avkastningen som en investerare kräver och den inkomst som en egendom producerar. Den används för att uppskatta värdet av inkomstproducerande egenskaper som lägenhetskomplex, kontorsbyggnader och köpcentrum. Bedömningar med inkomstkapitaliseringsmetoden kan vara ganska enkla när ämnet egendom kan förväntas ha en framtida inkomst och när dess kostnader är förutsägbara och stabila.

Direktkapitalisering

Bedömare ska utföra följande steg när direktmetoden används:

• Uppskatta den årliga potentiella bruttoinkomsten.
• Tänk på vakans och hyreskostnader för att bestämma effektiv bruttoinkomst;
• Druva årliga rörelsekostnader för att beräkna det årliga nettoresultatet;
• Beräkna det pris som en typisk investerare skulle betala för den inkomst som produceras av den särskilda typen och klassen av egendom. Detta uppnås genom att uppskatta avkastningen eller kapitaliseringsgraden och
• Tillämpa kapitaliseringsgraden på fastighetens årliga rörelseresultat för att bilda en uppskattning av fastighetsvärdet.

Bruttoinkomstmultiplikatorer

Metoden för bruttoinkomstmultiplikator (GIM) kan användas för att bedöma andra fastigheter som vanligtvis inte köps som inkomstfastigheter men som kan hyras, t.ex. en- och tvåbostadshem. GRM-metoden avser försäljningspriset på en fastighet till dess förväntade hyresintäkter. För bostadsfastigheter används den brutto månadsinkomsten vanligtvis. För kommersiella och industriella fastigheter skulle den brutto årliga inkomsten användas. Bruttoinkomstmultiplikatormetoden kan beräknas enligt följande:

Försäljningspris / hyresinkomst = Bruttoinkomstmultiplikator

Senaste försäljnings- och hyresdata från minst tre liknande egenskaper kan användas för att skapa en exakt GIM. GIM kan sedan tillämpas på den beräknade marknadsmässiga uthyrningen av objektet för att bestämma dess marknadsvärde, vilket kan beräknas enligt följande:

Hyresintäkter X GIM = Uppskattat marknadsvärde

Bottom Line

Exakt Fastighetsvärdering är viktigt för hypotekslån, investerare, försäkringsgivare och köpare och säljare av fast egendom. Medan utvärderingar generellt utförs av kvalificerade yrkesverksamma kan alla som är inblandade i en verklig transaktion dra nytta av att få en grundläggande förståelse för de olika metoderna för fastighetsvärdering.