I augusti 2015 var det genomsnittliga försäljningspriset för ett nytt hem som såldes i USA 353 400 dollar; För befintliga bostäder var medeltalet 271, 600 dollar. Oavsett om du köper ett nytt eller ett befintligt hem är det troligtvis den största enskilda investeringen du någonsin kommer att göra - och du behöver noga ett lån för att få det att hända.

I vissa städer är försäljningspriserna klart högre än detta. I sommar var medianförsäljningspriset (i allmänhet lägre än genomsnittet) i San Francisco över en miljon, enligt fastighetswebbplatser Zillow och Paragon Real Estate Group. Många bostäder i pittoreska stadsdelar i andra U. S. städer tunnelbanor är också nu i sju siffror.

Eftersom många typer av inteckningar har riktlinjer som begränsar hur mycket du kan låna kommer storleken på det inteckning som behövs, att påverka vilka val du har. Stigande hushållspriser har tvingat fler köpare bort från traditionella "överensstämmande" inteckningar (se nedan) och in i jumbo-hypotekslån som kan komma med högre räntor och andra krav. Här är några alternativ om du är på marknaden för en stor penninglån.

Överensstämmer med hypotekslån

Varje år fastställer Federal Housing Finance Agency högsta överensstämmande lånebegränsningar, som fastställs enligt villkoren för bostads- och ekonomisk återhämtningsakt av 2008, för bolån som stöds av Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) och Federal Mortgage Mortgage Corporation (Freddie Mac). Under de flesta av USA sätts överensstämmande lån till 417 000 dollar för enfamiljshus. På vissa bostadsmarknader med höga kostnader - inklusive Alaska, Hawaii och USA Jungfruöarna - gränserna kan vara så höga som $ 721, 050, men de flesta högprisområden har en lånegräns på $ 625, 500.

Om din inteckning är under dessa gränser kan du kvalificera dig för en överensstämmande inteckning. Dessa lån stöds av statliga och kvasi-statliga myndigheter som Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA), Fannie Mae och Freddie Mac. Förutom lånets storlek måste överensstämmande bolån uppfylla andra riktlinjer, vilken faktor i din kreditpoäng och historia, skuldsättningsgrad och låneförhållande. Överensstämmande lån har ofta bättre räntor än avvikande lån eftersom många långivare ser dem som mindre riskabla investeringar och de kan enkelt köpas och säljas på den sekundära bolånemarknaden.

Jumbo Hypotekslån

Lån som överstiger överensstämmande lånebegränsningar klassificeras som oförmögna eller jumbo-hypotekslån. Eftersom dessa lån faller utanför anpassade lånebegränsningar, stöds de inte av Fannie Mae eller Freddie Mac. Som ett resultat antar långivare mer risk att ta på sig dessa lån, och de kan ha strängare kreditbehov.Eftersom långivare är mindre säkra på att de kommer att kunna sälja hypotekslån på sekundärmarknaden, kan de kompensera sin finansiella risk genom att debitera dig en högre ränta.

För några år sedan skulle långivare ha krävt en betalning på 30% eller mer. dock har förhållandet mellan utbetalning och realkreditvärdet avspänt. Några större långivare har erbjudit jumbo-hypotekslån med så lite som 10% eller 15% nere. För mer information, se En snabbguide till Jumbo Mortgages och Jumbo kontra konventionella inteckningar: Hur de skiljer sig.

FHA Jumbo-lån

FHA tillhandahåller hypotekslån på lån gjorda av FHA-godkända långivare (FHA gör faktiskt inte lånet). FHA utlåningsgränser varierar beroende på bostadstyp och staten och länet där fastigheten är belägen. På de flesta områden i USA är lånebegränsningen $ 271, 050 för enfamiljshus; Men på vissa högkostnadsmarknader kan FHA-lån gå så högt som $ 721,050.

FHA-lån kan vara ett bra alternativ om du har en mindre betalning och / eller en lägre kreditpoäng. Nedbetalningar kan vara så låga som 3 0% av bostadspriset - men du måste betala för hypotekslånsförsäkring om du sätter ner mindre än 20% (du kan släppa försäkringen när du har lån till värde förhållandet sjunker under 80%).

Super-Jumbo-lån

Super jumbos gäller vanligtvis hemlån på mellan 2 miljoner och 20 miljoner dollar - och uppåt. Även om det verkar som långivare skulle se super jumbos som superrisklån, ser många långivare dem som bra möjligheter. Enligt Mike McPartland, chef för investeringsfinansiering för Nordamerika hos Citi Private Bank, har super-jumbo-låntagare ofta etablerat relationer med banker - ofta den privata banksektionen, som erbjuder ett antal förmögenhetsförvaltningstjänster. "Chansen är att vi känner kunden," säger McPartland. "Vi vet vad vi är bekväma att utveckla till den klienten. "

En sak som ökar säkerheten för långivare är att de flesta höga nettovärda låntagare väljer för att låna - de behöver inte behöva till. Eftersom räntorna är relativt låga uppfattar dessa låntagare att de kan ha ett högre avkastning och hålla sina pengar investerade - samtidigt som man undviker realisationsvinster skatt från försäljningen av en växande tillgång. Om räntorna hoppar kan de flytta pengar runt för att betala ner eller betala lånet eller byta till en annan lånestruktur.

Många långivare kräver stora nerbetalningar, främst på grund av att dyra, lyxiga bostäder ibland värderar för mindre än köpeskillingen. Vissa långivare tillåter låntagare att lova en del av sin placeringsportfölj i stället för kontanter: Om låntagaren standardiserar på hypotekslån kan långivaren sälja tillgångarna.

Bottom Line

Volymen av jumbo-hypotekslån uppgick till cirka 93 miljarder dollar under andra kvartalet 2015, en ökning med 33% under första kvartalet, rapporterar Inside Mortgage Finance. Regeringsstödda överenskommande jumbolån såg också tillväxt: Total volym uppgick till cirka 34 USD. 2 miljarder mellan första och andra kvartalet - mer än dubbelt så mycket från ett år tidigare.

Om din inteckning är mer än 1 miljon dollar är det viktigt att notera att du inte kommer att få hela skatteavbrottet för hypotekslån. IRS pålägger en låne storlek på 1 miljon dollar; lån som är större än detta belopp är befriade från denna skatteavdrag. Det betyder att du bara kan dra av räntan på den första $ 1 miljonen av ditt lån. Om du tar ut ett jumbolån för $ 1. 5 miljoner som uppbär $ 67.000 i ränta under det första året, skulle du bara kunna ta avdrag på ungefär $ 44.000 - räntan från den första $ 1 miljoner av inteckning.