Fannie Mae (officiellt Federal Mortgage Association eller FNMA) är ett statligt sponsrat företag (GSE) - det vill säga ett offentligt handlat företag som verkar under kongressens charter - som tjänar till att stimulera husägare och utöka likviditeten hos inteckningspengar genom att skapa en sekundärmarknad. Fannie Mae grundades 1938 under den stora depressionen som en del av New Deal och kanaliserar sina insatser för att öka tillgången till bostadsrätter för låg-, moderat- och medelinkomstamerikaner.

Fannie Mae som sekundär inteckningspartner uppstår inte lån eller ger lån till låntagare. I stället förblir det fonder som flyter till hypotekslånsgivare (t.ex. kreditförbund, lokala och nationella banker, banker och andra finansiella institut) genom inköp och garanti för bolån som gjorts av dessa företag. Faktum är att det är en av de största köparna på bostadsmarknaden på andrahandsmarknaden. Den andra är syskon, Federal Mortgage Mortgage Corporation eller Freddie Mac, som också är ett statligt sponsrat företag skapat av kongressen.

Genom att investera på hypoteksmarknaden skapar Fannie Mae mer likviditet för långivare, till exempel banker, banker och kreditföreningar, vilket i sin tur gör det möjligt för dem att underteckna eller finansiera mer inteckningar. Företaget uppskattar att det har finansierat marknaden med 5 miljarder dollar sedan 2009 och finansierar cirka sex miljoner hemköp, 14 miljoner refinansieringar och tre miljoner hyra lägenheter. Det är den största grundaren eller låntagaren av 30-åriga fastränteslån i U. S.

Fannie Mae Lager

Fannie Mae har varit offentligt handlad sedan 1968. Fram till 2010 handlades den på New York Stock Exchange. Det avnotades efter hypotekslån, bostads- och finanskrisen efter det att beståndet slog ner under de minimikapitalkrav som NYSE mandatade. Det handlar nu över disken.

Under senare hälften av 2008 togs Fannie Mae och Freddie Mac över av regeringen genom ett konservatorium av Federal Housing Finance Committee. Båda var bailed ut till melodin på $ 187. 4 miljarder, vilket räddade dem från kollaps. Vid 2014 hade Fannie Mae återbetalat regeringen mer än summan som den mottog. (För relaterad läsning, se: Analysera Fannie Mae och Freddie Mac Fallout .)

I augusti 2012 ändrades villkoren för Fannie Maes utdelningsförpliktelser så att amerikanska statskassan hävdar vinst vid slutet på varje kvartal, och ger kapital om det finns ett underskott.Så trots att Fannie Mae tjänar pengar, överlämnas vinsten varje kvartal till regeringen.

Fannie Mae Riktlinjer

För att en hypotekslån ska vara berättigad att stödjas av Fannie Mae måste den gå med på att inte utöva oetiska subprime utlåningspraxis. Subprime lån, som har högre räntor än prime rate lån, erbjuds låntagare med dålig kredit som betraktas som en högre risk av långivaren.

Hypotekslagen Fannie Mae inköp och garantier måste uppfylla strikta kriterier. Till exempel är gränsen för ett konventionellt lån för ett enda familjebolag 2017 $ 424 000 för de flesta områden och $ 636, 150 för högkostnadsområden, inklusive Hawaii och Alaska. Federal Housing Finance Agency (FHFA) fastställer dessa gränser (för att se dem för alla områden, klicka här.)

Efter att ha köpt bostadslån på sekundärmarknaden samlar Fannie Mae dem för att bilda värdepapperstillgångar (MBS). MBS är värdepappersbaserade värdepapper som säkras av en inteckning eller pool av inteckningar. Fannie Maes pantsatta värdepapper köps sedan av institutioner, till exempel försäkringsbolag, pensionsfonder och investeringsbanker. Det garanterar betalningar av huvudstol och ränta på sin MBS.

Fannie Mae har också en egen portfölj, vanligen kallad en behållad portfölj, som investerar i egna och andra instituters låneobligationer. Fannie Mae utfärdar skuld, kallad byråskuld, för att finansiera sin behållna portfölj. (För närliggande läsning, se: Fannie Mae, Freddie Mac och kreditkrisen 2008 .)

Fannie Mae Loans

För att få ett lån som stöds av Fannie Mae, Du måste gå igenom en godkänd långivare. Tillsammans med undvikande av subprime lån som nämnts ovan måste långivare uppfylla kriterierna för stödberättigande och försäkringsgarantier som säkerställer finansieringens kreditkvalitet.

Lån som köpts och garanteras av Fannie Mae kallas överensstämmande lån. Överensstämmande lån har lägre räntor än icke-överensstämmande eller jumbo-lån, som vanligen inte stöds av Fannie Mae eftersom de överstiger sina limiter för lånestorlek.

Hur man ansöker om ett Fannie Mae-Backed Mortgage

När du har hittat en långivare som är berättigad att utfärda ett Fannie Mae-backat lån, kommer du att vägledas för att fylla i en enhetlig bostadslånansökan. Du måste samla och tillhandahålla finansiell information och dokumentation. Detta inkluderar en rekord av sysselsättning och din bruttoinkomst och utlåtanden för att backa upp dessa, till exempel en W-2-blankett eller formulär 1099. Du måste också tillhandahålla totalt dina månadsskuldförpliktelser, till exempel saldon på kreditkort, bil betalningar, underhåll och barnbidrag.

För att kunna godkännas för ett Fannie Mae-backade lån är det att föredra att ha en skuldsättningsgrad (DTI) på högst 28%. En front-end DTI bestämmer hur mycket av din bruttoinkomst går till bostadskostnaderna. Om din DTI är för hög, om du kan, gör en större betalning, vilket minskar dina månatliga kostnader. Fannie Mae kräver en minimibelopp på 5% för en fast ränta, fast 20% är vanligtvis idealisk.

Homebuyers måste också uppfylla minsta kreditkrav för att vara berättigade till Fannie Mae-backade bolån. För ett enfamiljshus som är en primär bostad krävs ett FICO-poäng på minst 620 för fastränta och 640 för realkreditlån (ARM). Ju bättre - eller högre - din FICO-poäng, ju mer kvalificerad du är för de lägsta tillgängliga räntorna.

Lånmodifieringar

Fannie Mae började koncentrera sig på lånemodifikationer efter hypoteksmältningen. Lånändringar ändrar villkoren för en befintlig inteckning för att hjälpa låntagare att undvika att misslyckas, hamnar i avskärmning och i slutändan förlorar sitt hem. Ändringar kan innefatta en lägre ränta och förlänga lånets löptid, vilket skulle sänka månatliga betalningar. Fannie Mae har slutfört mer än 1,5 miljoner lån modifieringar sedan 2009. (För relaterad läsning se: Vinnare av Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

När förskärmning uppstår bolån där Fannie Mae är ägare / investerare, eller när egenskaper förvärvas genom handlingar i stället för avskärmning eller förverkande, försöker Fannie Mae att sälja fastigheterna i god tid för att minimera eventuella konsekvenser för samhället. HomePath. com är Fannie Mae hemsida där homebuyers och investerare kan söka efter och göra erbjudanden dessa egenskaper, och HomePath Mortgage erbjuder köparefinansieringsprodukter för fastigheterna. I vissa fall kan särskild finansiering vara tillgänglig via HomePath Mortgage och HomePath Renovation Mortgage. Dessa inkluderar utökade säljarebidrag för ägarboendefastigheter och lägre betalningsalternativ för köpare med flera finansierade egenskaper.

HomePath. com erbjuder uteslutande egenskaper som ägs av Fannie Mae, och inkluderar enfamiljshus, stugor och bostadsrätter. Fannie Mae använder lokala fastighetsmäklare för att förbereda, underhålla och lista fastigheterna till salu. De flesta listor har fotografier, fastighetsbeskrivningar och andra detaljer, inklusive skol- och grannskapsinformation. Antalet, typ och försäljningspriser varierar kraftigt från marknad, liksom egenskapernas skick. Medan vissa hem är färdiga, behöver andra reparationer eller till och med omfattande renoveringar. Varje fastighet säljs i "som är" tillstånd.