Det finns två kolossala institutioner i Förenta staternas hypotekslån: Fannie Mae och Freddie Mac. De flesta har hört talas om dem, men få förstår vad de gör eller den viktiga roll de spelar för att finansiera amerikanska bostadsrätter. De flesta förstår inte heller den potentiella systematiska risk som de utgör för hela vårt finansiella system. I den här artikeln diskuterar vi vad de gör, deras statliga sponsrade företag (GSE) status, deras offentliga uppdrag och hur de tjänar. Vi ska sedan utforska den fara som dessa behemoter kan utgöra på USA: s hypoteksmarknad om de inte lyckades hantera deras risk effektivt. Kom ihåg att när jättar faller, är det bönderna som blir knäböjda.

Vad de gör
Fannie Mae och Freddie Mac köper och garanterar inteckningar via den sekundära bolånemarknaden. De härstammar inte eller tjänster inteckning.

Hypotekslån säljer inte hypotekslån direkt till Fannie Mae och Freddie Mac, eller byter inteckningspooler med dem i gengäld för en hypotekslån med säkerhet, med stöd av samma hypotekslån, men som medför tilläggsgarantin för att rätten att betala huvudstol och intresse för säkerhetsinnehavaren. När hypotekslånsägare säljer inteckningar till Fannie Mae eller Freddie Mac, eller säljer de MBS som har utfärdats tillbaka till dem, frigörs det i sin tur de medel som används för att härröra från dessa hypotekslån, så att upphovsmännen då kan skapa ännu mer bolån. Fannie Mae och Freddie Mac investerar också tungt i sina egna MBS i vad som är känt som sina behållna portföljer.

Kort sagt, de underlättar flödet av pengar från Wall Street till Main Street.

SE: Bakom scenerna av ditt hypotekslån

Regeringskonsoliderade företag
Fannie Mae och Freddie Mac är GSEs. Båda skapades av kongresshandlingar; Fannie Mae 1938, och Freddie Mac 1970. Båda är börshandlade företag som chartras för att tjäna ett offentligt uppdrag. Deras aktier handlar på NYSE under symbolerna FNM respektive FRE. Medan de är börshandlade företag, har de på grund av sina stadgar följande band till federala regeringen:

• Båda företagen har en styrelse bestående av 18 ledamöter, varav fem utses av USA: s president.
• För att stödja sin likviditet är sekreteraren för statskassan behörig men inte skyldig att köpa upp till $ 2. 25 miljarder värdepapper från varje företag.
• Båda företagen är befriade från statliga och lokala skatter.

På grund av dessa band tenderar marknaden att tro att de värdepapper som utfärdats av Fannie Mae och Freddie Mac bär den implicita garantin för regeringarna i USA. Med andra ord tror marknaden att om någonting skulle gå fel på Fannie Mae eller Freddie Mac, skulle regeringarna i USA gå in för att få dem till räddning.Denna implicita garanti återspeglas av hur billigt de har tillgång till finansiering. Fannie Mae och Freddie Mac kan utfärda företagsskuld, så kallade "agenturobligationer", med lägre avkastning än andra institutioner.

Fannie Maes och Freddie Macs allmänna syfte och uppdrag
Enligt sina stadgar är Fannie Maes och Freddie Macs offentliga syfte att underlätta det stabila flödet av billiga hypotekslån.

Deras charter innehåller följande:

• Deras singulära inriktning är bostadsmarknaden. De får inte ingå orelaterade verksamhetsgrenar eller avbryta stöd till bostadsmarknaden.
• De hypotekslån som de köper och garanterar måste ligga under ett belopp som anges av Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO).
• De är uteslutna från att gå in i andra bostadsfinansierings företag - till exempel hypotekslån.
• De måste möta årliga mål som fastställts av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD). Dessa mål ligger kring lågt och måttligt inkomsthem och bostäder för minoriteter.
• De är föremål för riskbaserade och minimikapitalkrav och årliga undersökningar av OFHEO.

Freddie Macs hemsida säger att sitt uppdrag är att tillhandahålla likviditet, stabilitet och överkomliga priser på bostadsmarknaden. Fannie Maes hemsida säger att sitt uppdrag är att expandera bostäder till rimliga priser och ta med globalt kapital till lokala samhällen för att kunna betjäna bostadsmarknaden i USA. (För att fortsätta läsa om fastigheter, se Investeringar i fastigheter , Smart Real Estate Transactions och vår Exploring Real Estate Investments handledning.)

Drivena företag med ett offentligt uppdrag
Gör inget misstag - Fannie Mae och Freddie Mac drivs av vinst, vilket deras aktieägare kräver. Samtidigt som de uppfyller sitt offentliga uppdrag gör de sina vinster på två primära sätt: garantiavgift och behållna portföljer.

1. Låt oss först täcka garantiavgift, eller "g-avgifter". Fannie Mae och Freddie Mac behåller en viss procentandel av varje hypotekslån för varje hypotekslån de har garanterat en snabb betalning av kapital och intresse för en MBS-innehavare (investerare). Till exempel kan varje månadslånsbetalning delas upp i huvudstol och ränta.

   Princip och intresse, som samlats in av en hypotekslån, skickas till ett av de två företagen, låt oss säga Fannie Mae. Fannie Mae överför sedan huvudmannen och räntan till innehavaren av den hypotekslånssäkerheten. Det håller dock en viss andel av räntan som garantiförsörjning - vanligtvis mellan 0,12% och 0, 50% per år. Tänk på det som en försäkring. Förhoppningsvis samlar Fannie Mae mer i garantiavgift än vad det betalar ut till sina värdepappersinnehavare på grund av låntagare på grund av låntagarens standard. Det är en väldigt stor försäkring. Vid årsskiftet 2006 hade de två företagen kreditgarantier på 2 dollar. 9 biljoner MBS, enligt finansministerens sekreterare Robert K. Steel (15 mars 2007) Vittnesmål inför U.S. House Financial Services Committee på GSE Reform).

2. För det andra har Fannie Mae och Freddie Mac stora behållit portföljer av inteckningar och MBS. De investerar tungt i sina egna - och varandras - värdepapper. På grund av deras underförstådda federala garanti, som diskuterats tidigare, kan de utfärda skuld med lägre avkastning än andra bolag för att finansiera sina behållna portföljer. Med andra ord kan de tjäna spridningar på sina portföljer som potentiellt är större än andra institutioner på grund av denna finansieringsfördel. Att säga storleken på sina portföljer är enorm är en underdrift. Vid 2006 var de båda bolagens sammanlagda pantportföljer 1 dollar. 4 biljoner, igen enligt Steel (15 mars 2007).

Överblick över Fannie Mae och Freddie Mac
Fannie Mae och Freddie Mac regleras av OFHEO och HUD. OFHEO reglerar den finansiella säkerheten och sundheten hos Fannie Mae och Freddie Mac, bland annat genom att genomföra, genomdriva och övervaka sina kapitalstandarder och begränsa storleken på sina behållna portföljer. OFHEO fastställer också de årliga överensstämmande lånebegränsningarna. HUD har ansvaret för bostadsuppdraget för Fannie Mae och Freddie Mac. Alla nya låneprogram som de får delta i (köp och / eller garanti) måste godkännas av HUD. Dessutom fastställer HUD årliga mål för Fannie Mae och Freddie Mac för att utföra sitt bostadsuppdrag. Dessa mål är inriktade på låg och måttlig inkomst bostäder och bostäder för minoriteter.

För mycket riskkoncentrerad i två företag med federala slipsar?
Det finns ingen tvekan om att Fannie Mae och Freddie Mac spelar viktiga roller i vårt bostadsfinansieringssystem. Det finns dock risk att ha så mycket risk koncentrerad till endast två företag. De hanterar en enorm mängd kredit- och ränterisker. Om något gick fel med riskhanteringen och / eller portföljhanteringspraxis är det ingen tvekan om att smärta och stress skulle kännas på hela finansmarknaden över hela världen. Många kritiker känner att de på grund av deras storlek och komplexiteten i att hantera hypotekslån utgör en alltför stor systematisk risk för vår ekonomi. Dessutom tror vissa att Fannie Mae och Freddie Mac har en orättvis fördel på grund av deras implicita federala garanti som gör det möjligt för dem att utfärda skuld till räntesatser otillgängliga för andra företag - särskilt att det är denna implicita garanti som har gjort det möjligt för Fannie Mae och Freddie Mac att växa så stor.

Det är helt enkelt en fara att de två företagen har tillåtit att ta för stor risk till den amerikanska skattebetalarens eventuella utgift. För att sätta saker i perspektiv, enligt finansminister Stål, i slutet av 2006 hade Fannie Mae och Freddie Mac cirka 4 dollar. 3 biljoner av kreditkreditexponering, vilket var cirka 40% av den totala utestående hypoteksskulden i USA (15 mars 2007). Eller såg olika, de två företagen har $ 5. 2 biljoner skuld och MBS skyldigheter utestående, överstiger $ 4. 9 biljoner av offentligt hållen skuld av U.S. regering, enligt Federal Reserve styrelsens ordförande Ben Bernanke (april 2007).

Ingen har någonsin hävdat att antingen kreditrisken eller ränterisken för en inteckning hanteras eller mildras genom användning av derivat.

Slutsats
Sommaren 2007 kom marknaden för alla inteckningar utom de som garanterades av Fannie Mae och Freddie Mac helt och hållet, vilket understryker vikten av de två bolagens roller. Under hösten 2007 chockade Freddie Mac marknaden genom att tillkännage stora kreditrelaterade förluster, vilket brände elden för argumentet att de två företagen utgör en enorm risk för hela det finansiella systemet. Kommer de fördelar som Fannie Mae och Freddie Mac skapar för den amerikanska husägaren överväger de risker som de utgör för hela vårt finansiella system och amerikanska skattebetalaren? Svaret kommer med tiden.

För att läsa mer om dessa två institutioner, kolla in Profit From Mortgage Debt With MBS .