Vad är "Kommersiell fastighet"

Kommersiell fastighet är egendom som endast används för affärsändamål och som uthyrdes för att ge en arbetsyta snarare än ett bostadsutrymme. Omfattar från en enda bensinstation till ett stort köpcentrum, inkluderar kommersiella fastigheter detaljister av alla slag, kontorslokaler, hotell, gallerior, restauranger och närbutiker.

BREAK NER "Kommersiell fastighet"

Kommersiella fastigheter är en av de tre huvudtyperna av fastigheter, tillsammans med bostads- och industri. Som namnet antyder används kommersiell fastighet i handel (bostadsfastigheter används för levande ändamål, medan industrifastigheter används för tillverkning och produktion av varor). Medan vissa företag äger de byggnader de upptar, desto mer typiskt scenario är att en investerare äger byggnaden och samlar hyror från varje företag som driver det. Även om bostadsräntor kan anges i en årlig summa eller en månadshyra, är kommersiella fastigheter vanligtvis citerade i årliga hyrespriser per kvadratmeter.

Lease Lowdown

Hyresavgifterna kan löpa från ett år till 10 år eller mer, med kontor och butikslokaler som vanligen ligger i genomsnitt från fem till tio år. "Större hyresgäster tenderar att ha längre hyror", säger Brian McAuliffe, verkställande direktör i CBRE Groups (CBG) Capital Markets division. "Kortfristiga leasingavtal ger större flexibilitet för att anpassa leasingavgifterna, medan längre leasingavtal ger ökad säkerhet, särskilt med kredithyresgäster. "(För mer, se: Utforska fastighetsinvesteringar. )

Det finns fyra primära typer av kommersiella fastigheter, vilka varje kräver olika ansvarsnivåer från hyresvärden och hyresgästen.

• En enda nätterminal ger hyresgästen ansvar för att betala fastighetsskatt.
• Ett dubbel-nät (NN) leasing gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt och försäkring.
• Hyresavtal med triple-net (NNN) gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatt, försäkring och underhåll.
• Hyresgästen betalar endast under hyreskontrakt, och hyresvärden betalar för byggnadens fastighetsskatt, försäkring och underhåll.

Kommersiella fastighets klassificeringar

Kommersiella fastigheter kategoriseras i olika klasser. Kontorsutrymmen är till exempel indelad i en av tre klasser: Klass A, Klass B eller Klass C.

• Klass A representerar de bästa byggnaderna i form av estetik, ålder, infrastruktur och platsens kvalitet.
• Byggnader i klass B är vanligtvis äldre och inte lika snygga som byggnader i klass A. Dessa byggnader riktas ofta av investerare för restaurering.
• Byggnader i klass C är äldsta, oftast över 20 år, belägna i mindre attraktiva områden och behov av underhåll.

Kommersiella fastighetsföretagen

Ett kommersiellt fastighetsbolag ger råd om hur man bäst förhandlar leasingavtal som kommer att locka och behålla hyresgäster. Fastighetsägare behöver balansera mellan maximera hyrorna och minimera lediga tjänster och hyresgästen. Omsättningen kan vara dyr för ägare eftersom ett utrymme måste anpassas för att möta olika hyresgästers specifika behov - säg om en restaurang flyttar in i en fastighet som en gång upptagits av en yogastudio.

Det finns många företag inom kommersiell fastighetsutrymme. CBRE är den största i världen. Andra stora spelare inkluderar Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank och DTZ. Dessa företag hjälper källan till kommersiella fastigheter, värderar värderingar, mäklar inköp och försäljning, hanterar underhåll, hitta och behålla hyresgäster, förhandla leasingavtal och navigera i finansieringsalternativ. "Ett fullserviceföretag uppfyller alla kunders fastighetsbehov, oavsett om de är individer, aktiebolag eller institutioner", säger McAuliffe.

Den specialiserade kunskapen hos ett kommersiellt fastighetsbolag är till hjälp eftersom reglerna och reglerna för sådan egendom varierar beroende på stat, län, kommun och bransch och storlek.

Kommersiella fastighetsutsikter

Den amerikanska kommersiella fastighetsmarknaden har drabbats under recessionen 2008-2009, men har upplevt årliga vinster sedan 2010 och har sedan återhämtat nästan alla nedgångar i konjunkturnedgången.

Washington-baserade Urban Land Institute nyligen släppt en prognos av fastighetsutvecklingen som förutser kommersiella fastighetspriser fortsätter att stiga kraftigt för ytterligare ett år. Real Consensus Forecast undersökte 46 industriekonomer och analytiker. Det ser kommersiella fastigheter som ökar i genomsnitt 7,6% årligen fram till 2017, vilket är en följd av historiska långsiktiga ökningar på 5,3% årligen. (För relaterad läsning, se: Kommer högre räntor krossa fastigheter? )

Hyrorna som hämtas från kommersiella fastigheter ökar också. Newmark Grubb Knight Frank rapporterade nyligen att det nationella genomsnittet för kontorslokaluthyrning var 27 dollar. 76 kvadratmeter i första kvartalet 2015, en ökning med 4% jämfört med året innan, medan priset för industriutrymme var 5 dollar. 70 kvadratfot, upp 7%.

Investering i kommersiella fastigheter

Investeringar i kommersiella fastigheter kan vara lukrativa och tjäna som en bra säkring mot aktiemarknadens volatilitet. Investerare kan tjäna pengar genom uppskattning när de säljer, men de flesta avkastningarna genereras genom hyror samlade från hyresgäster.

I de flesta fall säljs fastigheter av byggnaden - en kontorsbyggnad, en restaurang, en fabrik etc. Men om en utvecklare vill ha mer kapital att expandera ett projekt eller vill se avkastningen snabbare, kommer projektet att delas upp i mindre enheter i stället för såld som helhet. (För att läsa mer om kommersiella fastigheter, kolla in vår Exploring Real Estate Investments handledning.)

Fördelar med kommersiella fastigheter

En av de största fördelarna med kommersiella fastigheter är de attraktiva leasingpriserna.I områden där mängden nybyggnation antingen är begränsad av mark eller lag, kan kommersiella fastigheter ha en imponerande avkastning och ett betydande månatligt kassaflöde. Industriella byggnader brukar hyra i lägre takt, även om de också har lägre allmänna kostnader jämfört med ett kontorstorn.

Kommersiella fastigheter drar också nytta av jämförbart längre leasingavtal med hyresgäster än bostadsfastigheter. Detta ger innehavaren av fastighetsmäklare en betydande mängd kassaflödesstabilitet, så länge som byggnaden är upptagen av långsiktiga hyresgäster.

Nackdelar till kommersiella fastigheter

Regler och bestämmelser är den primära avskräckande för de flesta som vill investera i kommersiella fastigheter. Skatterna, mekaniken för inköp och underhållsansvar för kommersiella fastigheter är begravda i lagar av legales som ändras enligt stat, län, industri, storlek, zonering och många andra beteckningar. De flesta investerare i kommersiell fastighet har antingen specialkunskaper eller löner för personer som gör det.

En annan hinder är den ökade risken med hyresgästomsättningen. Med bostäder är anläggningskraven för en viss hyresgäst nästan samma som någon tidigare eller framtida hyresgäst. Med en kommersiell egendom kan varje hyresgäst ha mycket olika behov som kräver kostsam renovering. Byggnadsägaren måste sedan anpassa platsen för att rymma varje hyresgästs specialiserade handel. En kommersiell fastighet med låg ledighet men hög hyresgästomsättning kan fortfarande förlora pengar på grund av kostnaden för renoveringar för inkommande hyresgäster.

Vem borde investera?

De som har ett företag, till att börja med. Det kan vara ekonomiskt fördelaktigt att äga din egen arbetsyta istället för att hyra den.

Bortsett från det är människor som är mest lämpade för att investera i kommersiell fastighet de som antingen har stor kunskap om branschen och dess juridiska, finansiella och lagstiftande aspekter eller kan anställa personer som gör det. Kommersiella fastigheter område hög risk, hög belöning område av fastigheter investerar som kommer att vädja till sofistikerade investerare letar efter en utmaning. Som du kanske har gissat, är en sådan investerare troligen redan en hög värdeskapande person: Investering kräver ofta en betydande mängd startkapital.

Det är sagt att det finns ett brett utbud av kommersiella fastigheter, från mega köpcentra och kontorstorn till små lager och enskilda butiksbyggnader. När man tittar på kommersiella fastigheter rent som en investering är den viktigaste faktorn utbud och efterfrågan. Den idealiska egendomen ligger i ett område där lediga platser är låga och utrymmet för nyutveckling är begränsat. Lågt utbud och hög efterfrågan innebär gynnsamma hyresnivåer samt säkring av en högre apprecieringsgrad. Styrkan i den lokala ekonomin i området kommer också att påverka värdet av ditt köp, så du kommer att vilja kontrollera sysselsättningsgraden via Bureau of Labor Statistics (BLS) tillsammans med annan ekonomisk tillväxt och styrka.

Oavsett vilken egendom eller skala du kan tänka dig, se till att du kan hantera tid och kostnader som är förknippade med en investering i kommersiell fastighet.

Så här investerar du: Direkt

Hitta direktinvesteringar är enkelt: Kommersiella fastighetsföretag som de som listas framför allt har ett brett utbud av listor rikstäckande. Framstående webbplatser för bostadsfastigheter, som Trulia och Realtor. com, även sökbara databaser av kommersiella listor. En annan webbplats, LoopNet, specialiserar sig på kommersiell egendom.

En investerare kan köpa en liten detaljhandel eller ett lagringscenter direkt eller genom ett privat partnerskap, men nedbetalningskraven tenderar att vara mycket högre än för bostadsfastigheter: tänk 30% åtminstone. Fastighetsbolag är ett annat alternativ, även om dessa också ofta kräver en betydande investering.

Hur man investerar: Indirekt

Michael Orzano, chef för globala aktieindex på S & P Dow Jones Index - utser S & P / Case-Shiller Home Price Indices, en ledande mätning av hemmamarknadspriser i USA - varnar mot att köpa fast egendom direkt, med tanke på de många huvudvärk som pesthanteringsföretag och / eller hyresvärdar: "Direkta investeringar i kommersiella fastigheter är inte praktiska för de flesta investerare, med tanke på den stora investeringen som krävs för att köpa en enda fastighet och det övervakning som krävs för att hantera byggnaden eller byggnader. "Investerare som inte vill hantera alla krångel med direkt ägande (eller inte har huvudstaden att köpa hela fastigheter) kan fortfarande komma in i spelet på flera sätt.

En är via fastighetsinvesteringar (REITs). Kommersiella fastigheter REITs har en portfölj av fastigheter (som en fond har aktier eller obligationer) men är offentligt handlade. Detta gör dem lätta att köpa och sälja, vilket ger likviditet i ett fält som är notoriskt illikvida. Förvaltarna av REITs hanterar alla detaljer om köp, underhåll, hyresgäster och så vidare. De får också särskilda skattemässiga överväganden och erbjuder vanligtvis investerare höga räntor. de kan vara inriktade på att ge inkomst, kapital appreciering eller båda.

"Det mest praktiska sättet för de flesta enskilda investerare att trycka på kommersiella fastighetsmarknaden är genom REITs", säger Christian Thomas, en investeringskonsult med Glastonbury, Conn. -baserade USI Advisors. "REITs etablerades av kongressen bara för det ändamålet, och de flesta har dagliga prissättning. "(För mer, se: Vad är riskerna för REITs? ).

Och om du vill ha mer diversifiering, ger indexbaserade produkter, som ETFs som spårar fastigheter och REIT-riktmärken, ett kostnadseffektivt sätt att få tillgång till en diversifierad portfölj med REITs, "Orzano Notes". av en sådan, iShares Industrial / Office Real Estate ETF, nedan.)

Ett annat sätt att komma in i kommersiella rike är via kommersiella värdepappersrelaterade värdepapper (CMBS), räntebetalande obligationer som håller buntar av kommersiella inteckningar. av CMBS väntas stiga till 150 miljarder dollar 2017 från en förväntad 115 miljarder dollar 2015, enligt Urban Land Institutes Real Estate Consensus Forecast.