Om det finns något vi har lärt oss av subprime-smältningen 2008 och kraschen 1987, är det att vi alla bör gå försiktigt när de lånar pengar för att köpa eller refinansiera ett hem. Den typ av inteckning du väljer kan betyda skillnaden mellan en dag att äga ditt hem direkt eller hitta dig själv mitt i en avskärmning eller till och med en konkurs. I den här artikeln diskuterar vi vilka typer av inteckningar som folk oftast har problem med och förklarar varför de är en dålig idé när de matchas med fel låntagare.

Handledning: Fastighetsinvestering

Vad gör ett hypotekslån riskabelt? På grund av bostadskrisen har många av oss kommit att tro att vissa typer av inteckningar är inneboende riskabla. Lånexperter kommer dock att berätta att en riskabel inteckning verkligen är en låneprodukt som inte matchar låntagarens återbetalningsförmåga. (Ta en titt på de faktorer som orsakade att denna marknad blossar upp och bränner ut, kolla in Bränslet som födde Subprime Meltdown .)

Keith T. Gumbinger, vice vd för HSH Associates, håller med om att "tro det eller inte, de tillgängliga produkterna [omkring 2009] var inte särskilt riskabla för rätt publik." Problemet var att vissa typer av hypotekslån matchades med felaktiga låntagare, och långivare berättade för låntagare, "du kan alltid refinansiera." Det kan ha varit sant när bostadspriserna har stigit i åratal men det är inte sant när hemvärdena sjunker.

Bostadsmarknadsstatistik kort efter krisen 2008-2009 stöder dessa påståenden. Enligt Mortgage Bankers Association's National Delinquency Survey, under andra kvartalet 2010, började de typer av lån med högsta procentandel av avskärmning vara subprime Adjustable Rate Mortgages (ARM), som hade en avskärmning på 3,39%. ARM, med sina förändrade räntor, är en särskilt riskabel låneprodukt för låntagare med mindre än idealiska ekonomiska situationer.

I jämförelse rapporterade undersökningen att VA-lån hade en avskärmningstakt på 0. 70%, fasta fasta lån 0. 71%, FHA-lån 1. 02%, prime ARMs 1. 96% och subprime-fasta lån 2. 3%. Dessa uppgifter tyder på att någon typ av inteckning kan vara en dålig idé för en subprime låntagare, och att även de främsta låntagarna kan komma i trubbel om de inte förstår ARM.

Faktum är att även fastränteslån kan vara skadliga för låntagarna. Låt oss titta på vår första riskabla hypotekstyp.

1. Lån med fast ränta på 40 år Låntagare med fast räntelån kan ha en låg avskärmning, men det betyder inte att fastränta inte alltid är bra. Den 40-åriga fastränta inteckning är en sådan produkt eftersom ju längre du lånar pengar för, desto mer intresse betalar du.

Låt oss säga att du vill köpa en $ 200 000 hem med 10% nedbetalning. Beloppet du behöver låna är $ 180 000 ($ 200 000 minus $ 20 000).

Med en räntesats på 5% är här de månatliga betalningarna och det totala beloppet du betalar för hemmet under olika villkor om du håller lånet för sitt liv:

Termen	Ränta > Månatlig betalning	Livstidskostnad (inklusive betalning)	Princip (inklusive betalning)	Summa räntebetalningar	15 år
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200.000	$ 76, 217. 14	20 år
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 år
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200 000	$ 167, 860. 41	40 år
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200 000	$ 236, 617. 86	Figur 1: Ränta och huvudstol betalt på hypotekslån över olika villkor (år).
Diagrammet ovan är en förenklad jämförelse. I realiteten kommer räntan att vara lägst för det 15-åriga lånet och högst för det 40-åriga lånet. Här är en mer realistisk jämförelse:

Termen

Ränta	Månadsbetalning	Livstidskostnad (inklusive betalning)	Principal	(inklusive betalning) Summa räntebetalningar > 15 år	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200 000	$ 67, 858. 83	20 år	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200.000	$ 105, 100. 88	30 år	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200 000	$ 175, 823. 85	40 år	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200 000	$ 283, 394. 67	Figur 2: Ränta och huvudstol betalt på hypotekslån över olika villkor (år) och räntor.	Som du kan se i Figur 2 ovan är den 40-åriga inteckning 0,6% högre i ränta, och det kommer att sänka din månadsräkning med bara 23 dollar, från 988 $ till 965 USD. Det kommer dock att kosta dig en extra $ 107, 570. 82 över lånets livstid. De flesta människor har inte råd att slänga bort den typen pengar. Att ta ut ett 40-årigt inteckning ökar risken för att du inte har tillräckligt med för pensionering, inte kan betala för barnens högskoleutbildning eller några andra scenarier. I bästa fall förutser du $ 107, 570. 82 som du kunde ha spenderat på semester, elektronik, fina middagar och andra roliga utgifter. Vem vill göra det?
2. Justerbara räntor Hyror

Räntebindningar (ARM) har en fast ränta för en kort initial term som kan sträcka sig från sex månader till 10 år. Denna initialränta, som kallas en teaserränta, är ofta lägre än räntan på ett 15- eller 30-årigt fast lån. Efter den första perioden anpassas kursen regelbundet - det kan vara en gång om året, en gång var sjätte månad eller till och med en gång i månaden.

"Varje lån som har en fast räntesats under en period som är kortare än lånets löptid löper en stor ränterisk", säger Greg Cook Cooks fastighetsmäklare från First Time Home Buyer Network. Ränterisk är risken att om räntorna ökar kommer de månatliga betalningarna under en ARM att bli dyrare, och i vissa fall är det en kostnad som huseieren inte har råd med.

Elementet med oförutsägbarhet som kommer med ARM är ett problem för många människor, särskilt om de har en fast inkomst eller inte förväntar sig att deras inkomster stiger.

ARM blir ännu mer riskfyllda om du har en jumbo-hypotekslån, bara för att ju högre din revisor, ju mer en ränteförändring kommer att påverka din månadsbetalning.

Det sägs att Mary Tootikian, en erfaren hypotekslånsprocessor och författare och författaren till boken "Bedövad i Amerika" påpekar att "Historiskt sett bor de inte i sina hem eller sina inteckningar i mer än fem till sju Varför betala en högre ränta [för ett] 30-årigt fast lån när en lägre räntesats kommer att göra? "

Det är också viktigt att notera att en justerbar ränta kan justera nedåt, vilket minskar den månatliga betalningen. Det betyder att ARM kan vara ett bra val om du förväntar dig att räntorna kommer att minska i framtiden. Naturligtvis kan du inte förutsäga framtiden. (Båda typer av inteckningar har fördelar och nackdelar beroende på dina ekonomiska behov och framtidsutsikter. Läs mer om

Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable Rate

.) 3. Räntebärande hypotekslån Med en räntebärande (IO) inteckning betalar låntagaren endast ränta på inteckning för den första i fem till 10 år, vilket möjliggör en lägre månatlig hypotekslån under denna tid. Detta gör rentintäkterna attraktiva för vissa fastighetsinvesterare som kommer att äga ett hem för bara en kort tid och vill minska sina bärande kostnader.

IO-inteckningar kan också vara bra för personer som tjänar oregelbunden inkomst och personer som har stor potential för inkomstökningar i framtiden, men bara om de är disciplinerade nog att göra högre betalningar när de har råd att göra det. Nackdelen är att räntesatsen på ett IO-hypotekslån tenderar att vara högre än den ränta du skulle betala på en konventionell fast ränta på grund av att personer som är vanliga på räntebärande lån oftare. (Dessa lån kan vara fördelaktiga, men för många låntagare, presenterar de en finansiell fälla. Läs mer i

Räntebindande hypotekslån: Hemfria eller hemlösa?

) Om du inte är ekonomiskt sofistikerad låntagare kan räntebärande inteckningar vara extremt riskabla av någon eller flera av följande skäl: Du har inte råd med de betydligt högre månatliga betalningarna när räntebindningsperioden slutar. Vid den här tiden betalar du fortfarande ränta, men du kommer också att betala tillbaka huvudmannen under en kortare period än vad du skulle med ett fast räntelån.

Du kan inte refinansiera eftersom du har ringa eller inget eget kapital.

• Du kan inte sälja eftersom du har lite eller inget eget kapital och bostadspriserna har minskat och sätter dig under vattnet.
• Låntagare som håller räntebärande lånet för lånets livslängd kommer att betala betydligt mer intresse än vad de skulle ha med en vanlig hypotekslån.
• Beroende på hur lånet är strukturerat kan du möta en stor ballongbetalning av huvudstol vid slutet av låneperioden.
• Om du är en låntagare som inte är en bra kandidat till ett IO-lån, kan något av dessa problem leda till att du förlorar hemmet i värsta fall. I ett något mindre dåligt scenario kan IO-lånet helt enkelt kosta dig mycket mer än du verkligen behöver betala för att vara en husägare.
• 4. Ränta endast ARM

Med några räntebärande lån, kallade räntefria ARM, är räntan inte fastställd, men kan gå upp eller ner baserat på marknadsräntorna. I huvudsak tar den räntefria ARM två potentiellt riskabla hypoteser och kombinerar dem till en enda produkt.

Här är ett exempel på hur denna produkt kan fungera. Låntagaren betalar endast ränta, till fast ränta, för de första fem åren. Sedan fortsätter låntagaren för de närmaste fem åren att betala ränta, men räntan justerar årligen baserat på marknadsräntor, vilket innebär att låntagarens ränta kan gå upp eller ner. Sedan, för återstoden av låneperioden, säg 20 år, kommer låntagaren att betala tillbaka ett fast belopp av huvudstol varje månad plus ränta varje månad till en räntesats som ändras årligen. Många människor har helt enkelt inte det ekonomiska eller känslomässiga för att motstå den osäkerhet som kommer med intresserade ARM. (För mer utcheckning

Betalningsalternativ ARM: En Ticking Time Bomb?

) 5. Lånebetalningslån Det verkar lågrisk att bara sätta 3,5% ner eftersom du inte skiljer sig åt mycket pengar. Och faktiskt har VA-lån och Federal Housing Administration (FHA) lån, som har nedbetalningskrav på 0% respektive 3,5%, några av de lägsta avskärmningsräntorna. Problemet med att göra en låg utbetalning är att om huspriserna sjunker kan du fastna i en situation där du inte kan sälja eller refinansiera.

Om du har tillräckligt med pengar i banken, kan du köpa dig själv ur din inteckning, men de flesta som gör låga betalningar på sina hem har inte betydande kassaflöden. Bottom Line

Medan de flesta av de lån som vissa hypotekslånstagare kan betrakta som verkligt högrisk, som den enda ARM, är inte längre på marknaden, finns det fortfarande många sätt att hamna med en dålig inteckning om du registrerar dig för en produkt som verkligen inte är rätt för dig. (Se även

Självbetjänade? 5 Steg för att göra ett hypotekslån .)