Många husägare ser fram emot att köpa ett andra hem som kan användas för semester, hyresintäkter, investeringsändamål eller som primärbostad vid pensionering. Nuvarande skattelagstiftning erbjuder flera skatteavbrott som kan bidra till att hemmahörande blir billigare. Om du redan äger eller tänker på att köpa ett andra hem, kommer det att vara i ditt intresse att förstå skatteavbrotten och hur de fungerar. Olika skatteregler gäller beroende på hur du använder fastigheten, för antingen personlig eller uthyrning, eller en kombination av de två.

AD:

Personlig användning

Så länge du använder fastigheten som ett andra hem - och inte som en hyra - kan du dra av hypotekslån på samma sätt som du skulle ha för ditt primära hem. Du kan dra upp till 100% av det ränta du betalar upp till $ 1. 1 miljon skuld som säkras av ditt första och andra hem (det är summan - det är inte 1 miljon dollar för varje hem). När du handlar för din andra egendom använder du ett verktyg som en hypoteksläkare för att undersöka räntorna innan du gör ditt stora köp.

AD:

Obs! Du kan också dra av fastighetsskatt på ditt andra hem och, för den delen, så många fastigheter som du äger. Som en primär bostad kan du i allmänhet inte avskriva några av kostnaderna för verktyg, underhåll eller försäkringar (det finns undantag för detta, till exempel kan du hävda hemavdragsavdrag om en del av ditt hem används för affärsändamål).

Hyresanvändning - 14-dagars eller 10% -regeln

AD:

Skattereglerna är ganska komplicerade om du hyr ut fastigheten. Olika regler gäller, beroende på hur många dagar om året du använder hemmet för personligt mot hyresanvändning. Det finns tre kategorier som du kan falla i:

1. Du hyr ut fastigheten i 14 dagar eller mindre.

Ditt andra hem kan hyras till en annan part i upp till två veckor (14 nätter) varje år utan att den här inkomsten börjar rapporteras till IRS. Även om du hyr ut det för $ 10 000 per natt behöver du inte rapportera hyresintäkten så länge hemmet inte hyrdes i mer än 14 dagar. Huset anses fortfarande vara en personlig bostad, så att du kan dra av ränteintäkter och egendomsskatter enligt standardhemmet för hemmet.

2. Du hyr ut fastigheten i 15 dagar eller mer, och använd den för mindre än 14 dagar eller 10% av dagarna var hyran uthyrning.

Denna fastighet anses vara en hyresfastighet och hyresverksamheten ses som ett företag. Om ditt andra hem hyrs ut i mer än 14 dagar måste alla hyresintäkter rapporteras till IRS. Du kan dra av hyreskostnader (inklusive hypotekslån, fastighetsskatt, försäkringspremier, avgifter till fastighetsförvaltare, verktyg och 50% av avskrivningar), men du måste faktor i hur länge fastigheten används för personligt bruk jämfört med uthyrning använda sig av.Och som en hyresfastighet kan upp till 25 000 USD i förluster vara avdragsgilla varje år. Fix-up dagar räknas inte som personlig användning, så du kan spendera mer än 14 dagar på fastigheten så länge som det är för underhållsändamål. Du bör kunna dokumentera underhållsaktiviteterna, dock med kvitton som visar att du inte använde fastigheten för fritidsändamål på dessa dagar.

3. Du använder fastigheten för mer än 14 dagar eller 10% av de totala dagarna hemmet hyrdes ut.

Om du använder fastigheten i mer än 14 dagar eller mer än 10% av antalet dagar som hyrs (beroende på vilket som är större) anses fastigheten vara en personlig bostad och hyreskostnaden kan inte dras av. Om en familjemedlem använder fastigheten (inklusive din make, syskon, föräldrar, morföräldrar, barn och barnbarn), räknas de som personliga dagar om du inte samlar en rättvis hyrespris.

Försäljning av ditt andra hem

Skattelagar tillåter dig att ta upp till $ 500 000 vinst ($ 250 000 om du är ogift) skattefritt vid försäljningen av din primära bostad. Denna uteslutning av primärt hemförsäljning gäller inte om du säljer ditt andra hem: Om du säljer ett hus som inte är ditt primära bostad, kan du behöva betala den vanliga kapitalvinstskatten. Om du gör det andra hemmet ditt primära bostad i minst två år innan du säljer det, kan du kanske skörda några skatteförmåner, men det är inte så enkelt som det brukade vara.

Före 1 januari 2009 kan du flytta in i ditt andra hem, göra det till din primära bostad i två år, sälja den och dra nytta av uteslutningen av primärt hemförsäljning. Nu, som en följd av nya lagar i samband med bostads- och ekonomisk återhämtningslagen från 2008, kan du fortfarande göra ditt andra hem till ett primärt hem innan du säljer det, men du är skyldig skatt för den tid som egendomen var en andra hem efter den 1 januari 2009. IRS använder nu ett förhållande mellan de år som du uppträdde hemmet som en primär bostad jämfört med de år som hemmet användes som en hyra (eller annan än primärbostad) för att beräkna mängden kapitalvinst som kommer att uteslutas från försäljningen.

Till exempel köpte Smiths ett andra hem 2004. De fortsatte att använda den som hyreshus under 2009 och 2010 och använde sedan hemmet som primärbostad under 2011 och 2012. Endast 50% av kapitalvinsterna från försäljningen av hemmet kommer att vara skattefri (upp till $ 500, 000 uteslutning) eftersom hemmet var en primär bostad för endast 50% av tiden efter den 1 januari 2009.

1031 Utbyten

A 1031 utbyte, även känd som en lika vänlig utbyte eller skatteuppskjuten utbyte, är en transaktion där en säljare byter ut en uthyrnings- eller investeringsfastighet för en annan uthyrnings- eller investeringsfastighet av lika eller större värde, med skatteskuld. Fördelen är att säljaren kan undvika att betala kapitalvinstskatt på börsen. En fastighet måste anses vara en hyresfastighet (och inte ett personligt bostad) för att kvalificera sig för 1031-utbyte. Det innebär att du måste hyra ut fastigheten i 15 dagar eller mer och använda den under mindre än 14 dagar eller 10% av dagarna som hyrdes ut.

Bottom Line

Om det är ekonomiskt genomförbart kan ett annat hem vara en utmärkt investering för semester- eller uthyrningsändamål, eller att använda som huvudhem under pensionering. Eftersom det är viktigt att ha hemma en betydande ekonomisk börda - från inteckning och skatter, till underhåll och reparationer - är det i ditt intresse att förstå skattemässiga konsekvenser för bostadsrättigheter. Eftersom skattelagstiftningen är komplicerad och förändras bör ägare och potentiella köpare konsultera en kvalificerad fastighetsskattspecialist för att få en fullständig förståelse för skatteimplikationer och lagar och att bestämma den mest gynnsamma ägarstrategin.