De traditionella kanalerna för att söka fastighetsförteckningar och arbeta med fastighetsmäklare är inte det enda sättet att förvärva en fastighet. Erfaren fastighetsinvesterare köper ofta fastigheter på auktioner. Men auktioner är inte begränsade till proffs - nybörjare har köpt sina hem på auktioner också.

Denna artikel kommer att förklara grunderna för bostadsobjekt auktioner så att du kan bestämma om det här alternativet kan fungera för dig, om du vill bo i fastigheten eller bara investera i den. (Avskärmade bostäder kan vara ekonomiskt tilltalande, men det finns många hinder att tänka på innan de köps. Se Förskott på höga bostadspriser .)

IN BILDER: 10 vanor av framgångsrika fastighetsinvesterare

Hur går fastigheterna på auktion?

De två huvudtyperna av egendom auktioner är avskärmning auktioner och skatt lien auktioner. Innan en fastighet når auktion måste flera saker hända.

Först betalar huseieren inte hans hypotekslån i flera månader. Då lägger banken ett meddelande om misstag med länsinspelaren. Om husägaren inte betalar balansen skyldig eller omförhandlar lånet med långivaren kan hemmet ställas upp för auktion. Den tid det tar från när husägaren slutar betala hypotekslån till när hemmet hamnar på auktion varierar, men kan vara från några månader till ett år eller mer.

Det andra huvudsakliga sättet att ett hem hamnar på auktion är när ägaren inte betalar fastighetsskatt eller blir allvarligt avskräckande på statliga eller lokala inkomstskatter. I dessa fall är det den obetalda skattemyndigheten (inte banken) som griper fastigheten.

Hur bostadsobjekt fungerar

Auktioner äger rum på kommunala domstolar och andra platser som väljs av auktionsföretag, till exempel hotell konferensrum. Hem auktioneras också online. Avskärmning auktioner hålls av bankägda förvaltare. Skattlienauktionerna utförs av lokala sheriffs.

Det finns två typer av fastighetsauktioner. I en auktoriserad auktion för långivare behöver långivaren inte acceptera ditt erbjudande, även om du är den högstbjudande. I en absolut auktion får det vinnande budet fastigheten.

Auktionsens utgångspris kan vara det resterande beloppet på hypotekslånet eller kan vara ett lägre belopp som är utformat för att sporra budgivning. Vid en uteslutningsåtgärd får långivaren inte dra nytta av auktionen. Ofta säljs dessa fastigheter med förlust, men om det finns vinst, är det meningen att gå hyresgästen efter hypotekslån och eventuella andra avgifter betalas.

Vad kan potentiella budgivare lära sig om auktionsegenskaper innan du bjuder? Vissa auktionsföretag har öppna hus så potentiella budgivare kan gå igenom fastigheterna före tid.Förteckningar som beskriver de egenskaper som ska auktioneras är också tillgängliga. Dessa tillåter människor att i förväg bestämma vilka egenskaper de vill bjuda på och det maximala priset de är villiga att betala. Andra tider är det bara möjligt att köra och se utsidan. För att upptäcka egenskaper som kommer att auktioneras, kan potentiella köpare kontrollera länsrecorderwebbplatser och avskärmningstjänster.

När det gäller betalning bör anbudsgivare lägga till auktionen en kassörs check för det belopp som auktionsinnehavaren behöver. Vinnande budgivare betalar några auktionsavgifter och / eller budgivningsavgifter och lägger in en allvarlig insättning på fastigheten som de köper innan de lämnar auktionsplatsen. Vinnarna går sedan genom escrow och stängs precis som med något annat köp. Budgivare vid fastighetsauktioner är ofta fastighetsinvesterare som har råd att betala kontant, men för auktioner som tillåter finansiering, är det bäst att bli förkvalificerade före tid. Vissa auktionshus föredrar att du arbetar med sina anknutna långivare och kommer att få de långivare på plats på auktionen. Gör dock din forskning i förväg med hjälp av ett verktyg som en hypoteksläkare för att bestämma räntorna som finns tillgängliga från konkurrerande långivare. Detta kan ge dig lite hävstång när du arbetar med en budgivares långivare.

Fördelar

Varför skulle någon vilja vara intresserad av att köpa en fastighet på auktion? Auktioner erbjuder en första chans att snapa upp vissa egenskaper, så i teorin fås några av de bästa egenskaperna på auktioner. Också på grund av den extra risken som är involverad och eftersom färre människor kan vara intresserade av fastigheten än om det var tillgängligt via traditionella kanaler, kan priserna vara lägre. Auktionsegenskaper är inte alltid bra erbjudanden, men möjligheten att få en hel del är så stor dragning att det för många kompenserar för de många potentiella nackdelarna med att köpa en auktionsfastighet.

Nackdelar

Egenskaper som auktioneras bort är inte nödvändigtvis dolda pärlor. Om en fastighet slår upp på auktion betyder det att ägaren haft ekonomiska problem, så huset kan ha uppskjutna underhållsproblem. Det kan till och med vara fullständigt skräp. Också på grund av den ekonomiska situationen som den tidigare ägaren var inne kan det finnas andra avgifter mot hemmet, till exempel skattelättnader, entreprenörsränta eller en andra inteckning. Budgivare kan undvika detta problem genom att arbeta med ett auktionshus för att säkerställa att fastigheten har tydliga titlar.

Att köpa en bostad på auktion kräver ofta mycket pengar. Varje auktionsbolag / länsstyrelse har sina egna krav på betalning. Du behöver lite pengar, oavsett vad som bara är för att säkra ditt bud. Till exempel kan du behöva checka kassan för det lägsta budbeloppet för den egendom du är intresserad av. Nedbetalningsbelopp och inköpsmetoder beror ofta på egendomen och auktionshuset. Fler eller bättre finansieringsalternativ kan vara tillgängliga genom att köpa en bankägd egendom på traditionellt sätt, istället för på auktion.

Även om du vinner auktionen, kommer du i vissa fall inte att köpa fastigheten.Banken behöver inte acceptera det vinnande budet med förbehåll för utlåningsbekräftelse avskärmning auktion. På samma sätt kan auktionen ha ett doldt reservpris som sätter gränsen på det lägsta acceptabla priset. Bekanta dig med auktionsvillkoren förut för att undvika obehagliga överraskningar.

Auktionsfastigheter tillåter ibland inte heminredning eller till och med ge en inblick innanför auktionen. Om du inte har råd med risken att köpa en fastighet i dåligt skick, hålla fast vid auktioner som låter dig inspektera fastigheten innan du bjuder. Utan denna information kan det vara svårt att veta vad du får in, vad en fastighet reparationskostnader kommer att bli eller det verkliga värdet av egendom tills du blivit den nya ägaren.

I vissa fall kommer också den (tidigare) ägaren eller en plånbok att ockupera egendomen, vilket innebär att du måste sätta ut dem - en process som i bästa fall kan vara obehaglig och lång och dyr i värsta fall. (Låt inte en långsam fastighetsmarknad dra ner dig - rensa bort dessa fallgropar. Läs 5 Fel Real Estate Investors Should Avoid .)

Bottom Line

Om du är intresserad i försök att hämta en fyndfastighet på auktion finns det mycket att lära sig. Auktioner kan vara ett mer riskfyllt sätt att köpa en fastighet än att köpa en fastighet via en fastighetsmäklare, så det är viktigt att vara mycket välutbildad om processen och om de egenskaper du är intresserad av att bjuda på. Också, bara för att ett hem är till salu på auktion betyder det inte att du kommer att kunna få det till ett bra pris (eller att hemmet är en bra affär till varje pris - det kan vara en pengepit!). Men för kunniga, intelligenta och motiverade individer är fastighetsauktioner värda att utforska som ett sätt att hämta ett hem eller en fastighetsfastighet på de billiga.