Ekonomin att köpa hyresfastigheter för nuvarande inkomst och långsiktig kapitaltillskott har inte varit mer gynnsam för en generation eller mer än de är just nu, om du inte var tillräckligt smart eller tvärtom att köpa längst ner i den stora lågkonjunkturen 2008.

Och skattekoden är staplad till förmån för fastighetsägande även utanför hemägandet.

Tänk på proffsen

• Med hypotekslånsräntor i intervallet 3. 75% - 4. 25% kan du låsa in den största killen av kostpjäsen till de låga priserna i 30 år.

• Även blygsam inflation betyder att du kommer att betala av nuvarande skuld med framtida, billigare dollar. Låg fast ränta skuld säkerställd av fast egendom är den bästa möjliga säkringen mot inflationen, eftersom marknadsvärdet på din egendom och hyran du kan ta ut kan öka i samförstånd med andra priser vid leasingförnyelsestid, medan dina större utgifter kan förbli platt.

• Hypotekränta, försäkring och alla övriga kostnader för att upprätthålla en hyresfastighet är avdragsgilla mot inkomst. (Se även: Skatteavdrag för hyresfastighetsägare.)

• Om det är en säsongsuthyrning, kan du använda det själv i två veckor utan att äventyra avdragsgilla kostnaderna.

• Avskrivningar, tillåten avdrag för slitage (3. 64% av byggnadens köpeskilling per år i 27 5 år) kan till och med ge en nominell förlust som du kan dra av mot andra intäkter. Med andra ord kan du uppnå ett positivt kassaflöde från hyresintäkten med avdrag för kostnader och har fortfarande en nettoförlust för skattemässiga ändamål. Men var medveten om att avskrivningar minskar kostnadsbasen för att beräkna realisationsvinster när du äntligen säljer den. Du kan modellera allt detta genom att förbereda en proforma-avkastning med ett skattepreparationsprogram som TurboTax, som om du redan ägde. Om du lämnar in det här sättet, börja med din senaste avkastning och ange detaljerna i din framtida investering och dina inkomst- och kostnadsberäkningar.

• Du kan till och med behandla en enhet i ditt eget hem eller på din egen egendom - en garage eller svärgorms lägenhet, till exempel - som hyra och lägga av en andel av hypotekslån och andra utgifter mot sin inkomst, vilket minskar din totala levnadskostnad.

• I en så kallad 1031 Exchange kan du sälja en hyresfastighet och investera i en annan av "liknande slag" utan att betala kapitalvinstskatter.

Nu överväg nackdelarna

• Den största varningen är att fastigheten inte är flytande. Även på en het säljare som New York City eller San Francisco kan det enkelt ta flera månader att slutföra en försäljning, och om din timing drivs av oväntat behov eller andra nödvändigheter får du kanske inte få det bästa priset, som i bostaden marknadsnedsatthet 2006-2008 när medianhuspriserna sjönk med cirka 30%.

• Räntan och huvuddelen av ditt hypotekslån kan fastställas, men det finns ingen garanti för att skatterna inte kommer att stiga snabbare än du kan öka hyrorna eller att försäkringspremierna inte kommer att öka, eftersom de ligger i kölvattnet 2012 Hurricane Sandy översvämningar som översvämmade önskvärd strandlinje egendom i New York och New Jersey, eller att försäkringsanspråk i sådana fall kommer att rättjusteras.

• Trots din omsorgsfullhet i vetting av potentiella hyresgäster, om du slutar med en hyresgäst från helvetet, är den som är behövande och krävande betalar sen, kommer inte att stänga av vattnet, kan inte byta glödlampa och vars vänner, anhängare, barn och husdjur lämnar ett spår av förstörelse bakom dem, så verkar avskrivningsbidraget på 64% per år i skattekoden mycket otillräckligt. (Du kan lägga till en hyreskontraktare till standardhyresformuläret som stavar ut regler om beläggning, husdjur, rökning, hyresgästen, försäkringskrav etc. men ändå ….)

• Kvarteren kan förändras över tre årtionden. Med bra forskning och lycka kommer din investeringsfastighet att blomstra bland andra välskötta hus och lägenheter, och lokala bekvämligheter kommer faktiskt att förbättras så att ditt kassaflöde ökar stadigt medan kostnaderna blir stabila. Men saker händer. Kommunerna kan till exempel vara lockiga eller korrupta och du kan hitta någon oönskad utveckling som påverkar ditt grannskap. Du bör uppmärksamma den lokala politiken där du investerar, precis som du skulle var du bor.

• Skattekoden kan ändras genom att minska eller eliminera några eller alla skatteförmåner för hemägande.

• Hyresvärden är inte för alla. Du kan känna dig rädd om att öka hyrorna. Dina vänstra vänner kan i princip inte godkänna det, även om du är en bra och rimlig typ av hyresvärd. (Det är okej att vara vänner med dina hyresgäster, men vänskap kan lätt vara ett drag på den takt som du kan hyra hyror. En Manhattan Brownstone-ägare hyrde en lägenhet till gamla vänner från västkusten och slutade 20 år senare med en hyra som var hälften av rättvis marknadslägenhet - efter en period med särskilt hög inflation på 1970-talet. Hennes vänner var bättre förhandlare än hon var.)

• Mindre reparationer är mest ekonomiska om du kan göra dem själv, men du kanske inte har tid, verktyg eller färdigheter. Oavsett om du är praktisk, hitta en lokal handyman (eller kvinna) och vara väldigt bra för dem så att de kommer att vara benägen att svara i en nödsituation.

Bottom Line

Ekonomien i fastighetsägandet kan vara övertygande men den avkastning du kan uppnå måste vara mycket högre än vad du kan tjäna i konservativa investeringar som obligationer och utdelningsbetalande blue chip-investeringar eftersom det finns verkliga risker, inte minst är din egen förmåga att förvalta fastigheter och hyresgäster. (Se även: Köp ett andra hem att hyra: Dos and Don'ts. )