Få låntagare söker ett 15-årigt inteckning när de köper ett hem. I februari 2015, enligt Mortgage Bankers Association, ansökte endast 5% av hemköpare och 20% av refinansierare om ett 15-årigt inteckning, och dessa siffror har fallit de senaste åren. Men om låntagare sätts av med den relativt höga månatliga betalningen, kommer de att få chansen att spara mycket pengar, i båda sinnena av ordet.

PROS

En 15-årig inteckningskostnad kostar mycket mindre än att låna pengar över 30 år.

• Eftersom kostnaden för ett inteckning beräknas som en årlig ränta, och du lånar pengarna i halvt så lång tid, kommer du mycket mindre att låna pengar i 15 år - vanligtvis mindre än hälften av vad du skulle betala över 30 år. Ju högre räntan desto större är skillnaden mellan de två hypotekslånen. Vid 4% betalar du endast cirka 46% av ränta du betalar över det längre lånet.

Jämför 15-årig och 30-årig hypotekslån med vår hypotekslånsberäknare:

• Eftersom kortfristiga lån är mindre riskfyllda och billigare för banker att finansiera, är en 15-årig hypotekslån vanligtvis levereras med en lägre ränta - var som helst mellan en kvart och en hel del mindre än för ett 30-årigt inteckning.

• Om din inteckning är inköpt av ett av de statligt sponsrade företagen, som Fannie Mae, kommer du sannolikt att sluta betala mindre i avgifter för ett 15-årigt lån. Fannie Mae och de andra statliga företagen tar ut vad de kallar prisnivåjusteringar på låneplan som ofta endast gäller eller är högre för 30-åriga inteckningar. Dessa avgifter gäller vanligtvis låntagare med lägre kreditpoäng, mindre betalningar eller båda. Federal Housing Administration tar ut lägre hypotekslån till 15-åriga låntagare. De flesta låntagare betalar slutligen dessa kostnader som en del av en högre ränta, snarare än som förskottsavgifter.

• Eftersom den månatliga betalningen är högre anser de finansiella planerna 15-åriga hypotekslån en form av tvångsbesparingar - istället för att investera dessa besparingar på ett penningmarknadskonto eller aktiemarknadsaktier, är du investera dem i ditt hus, vilket på lång sikt också kommer att uppskatta värde.

CONS

Kortare inteckningar har högre månatliga betalningar än långfristiga lån. Till exempel har ett 15-årigt lån för $ 300.000 vid 4% ränta en månadsbetalning på 2, 219 eller 55% högre än ett 30-årigt inteckning för samma belopp i samma takt.

• Den högre betalningen kan begränsa köparen till ett mer blygsamt hus än vad de skulle kunna köpa med ett 30-årigt lån. (Den samma månatliga betalningen på ett 30-årigt lån skulle betala tillbaka ett större lån.)

• Den högre betalningen kräver högre kassaflöden - så mycket som ett års värde av inkomst i likvida sparande.

• Den högre betalningen innebär att en låntagare kan avstå från möjligheten att bygga upp andra besparingar eller spara för andra mål som har incitament, till exempel collegeundervisning eller på ett 401 (k) pensionskonto, vilket både är uppskjuten och har ett arbetsgivarbidrag.En kunnig och disciplinerad investerare skulle förlora chansen att investera skillnaden mellan de 15-åriga och 30-åriga betalningarna i högre avkastningspapper.

Bottom Line

En 15-årig inteckning kan spara dig mycket pengar. Föreställ dig ett $ 300 000 lån, tillgängligt på 3. 25% i 15 år eller vid 4% i 30 år. Den kombinerade effekten av den snabbare avskrivningen och den lägre räntan innebär att låna pengarna i bara 15 år skulle kosta 79 dollar, 441, jämfört med 215 dollar, 609 över 30 år eller nästan två tredjedelar mindre. Gnidningen är givetvis den högre månatliga betalningen.

(Mer om hur du väljer rätt hypotekslån för dig, se Bank vs Budget: Hur mycket hus kan du bedöma? och Jämförelse av ett 30-årigt mot ett 15-årigt hypotekslån .)