Ejhandlade fastighetsinvesteringar (REITs) har gjort många investerare mycket pengar de senaste åren. Detta har lett till ökad efterfrågan, men den här typen av investeringar är inte så rosig som det verkar. Detta betyder inte att icke-omsatta REIT bör uteslutas från listan över investeringar. Det betyder att du måste känna till sina fördelar och nackdelar innan du hoppar in.

Icke-traderade REITs vs Exchange-Traded REITs

Den största skillnaden mellan börshandlade REITs och icke-omsatta REITs är att de senare är illikvida. Faktum är att de flesta icke-omsatta REIT-erna kräver en lägsta låsningstid på sju år. Det är fortfarande möjligt att lösa in pengar i vissa fall, men det kommer ofta att vara efter ett år, det är bara mellan 3% och 5% och inlösenprogrammen avbryts ibland. Icke-omsatta REITs kommer med förskottsavgifter så hög som 15%. Försäljning, ersättning och utgifter får inte överstiga 10%. De övriga 5% (potentiellt) kommer från emittentkostnader. Nettokostnaderna går sällan över 1% på börshandlade REITs. Båda typerna av REIT måste returnera 90% av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna i form av utdelning. (För mer, se: Bostads-, sjukvårds- och kontors REITs .)

En icke-omsatt REIT har en begränsad investeringslivstid. Efter det att dess förutbestämda tidsram har slutförts måste REIT antingen lista på en värdepappersbörs eller likvida. Om likvidation inträffar kan du se betydande vinst eller du kan se ett värde på $ 0. En byteshandel REIT har däremot ingen förutbestämd tidsram.

SEC Filings

Precis som en börshandlad REIT måste en icke-handlad REIT fila med Securities and Exchange Commission (SEC). Många investerare är inte medvetna om detta eftersom icke-omsatta REITs inte är noterade på värdepappersutbyten. Nyckeln här är öppenhet. För att ta reda på allt du behöver veta om en viss icke-handlad REIT, gå till SECs EDGAR-databas. Hitta REIT du vill undersöka och läsa sin 10-Q (kvartalsvis) och 10-K (årlig) arkivering. Det här kan låta skrämmande, men det är det inte. Låt inte det lilla trycket och den fina terminologien lura dig. Runt mishmash hittar du kvalitetsinformation om hälsan hos REIT. (För mer, se: Top SEC EDGAR Verktyg för nya investerare .)

De flesta investerare stör inte att läsa SEC-arkiv. Separera dig från mängden och ta det extra steget så att du kan vara en informerad investerare. Om du inte är bekväm med att göra detta, åtminstone hyra en finansiell rådgivare att göra det för dig.

När du läser en SEC-fil, letar du efter flera saker: (För mer, se: SEC-arkiv: Forms You Need To Know .)

• Hur hanteras REIT? (Om utdelningar är mer än nettokassaflöde från operationer, finns det anledning att oroa sig.)
• Portfölj av fastighets tillgångar (Undersök dessa tillgångar separat.Detta bör inte vara för tidskrävande eftersom icke-omsatta REITs ofta är nisch i en kategori.)
• Ledningsgrupp (Har ledningsgruppen erfaren? Om så har de varit framgångsrika tidigare?)
• Overhead utgifter
• Kostnad för kapital

Distributionsbilden

Utdelningar på en icke-omsatt REIT garanteras inte. I vissa fall är de avstängda och ibland stoppade helt. Då finns det fall där utdelningar finansieras från andras pengar - som i andra investerare. Detta är en omedelbar röd flagga och inte annorlunda än ett Ponzi-system. (För mer, se: Fastighetsinvesteringsförtroende (REITs) - Analysera REITs och REIT Performance .)

Du vill se till att utdelningar finansieras med hyror, beläggningsavgifter och liknande. Om du upptäcker att utdelningar endast har varit möjliga på grund av ökad skuld, ett dopp i kassareserver eller ny aktieförsäljning, kan det också vara ett tecken på att traditionella inkomstgenererande metoder inte fungerar. Detta kan vara ett desperat försök av företaget som driver REIT för att behålla nuvarande distributionsnivåer. Och om du upptäcker att en REIT lånar mer än 100% av nettotillgångarna, indikerar det extremt hävstångseffekt och potentialen för default.

Övriga varningar

• Om en icke-handlad REIT inte har arkiverat med SEC är det en bluff. Håll dig borta.
• Med en premieavgift så hög som 15%, skulle det innebära att endast $ 85.000 av en $ 100.000 investering läggs på jobbet. REIT: s prestanda måste vara enastående för att du ska kunna få en bra avkastning. Fråga dig själv om det kapitalet skulle kunna utnyttjas bättre på andra ställen.
• Finansinspektionen (FINRA) varnade för felaktiga och vilseledande uppgifter på den icke-omsatta REIT-marknaden i maj 2013.
• Se till att en icke-handlad REIT ger information om fastighetsspecifikation. Undvik blinda pooler. Investera bara i REITs där du kan bedöma fastighetsvärden.
• Undvik icke-handlade REITs som skickar ut litteratur utan specifika detaljer och lovar exceptionella avkastningar.
• Tänk på fastighetsrisker baserat på nuvarande marknadsförhållanden. Var noga med att bryta ner det i kategorier. Till exempel, sjukhusen kommer sannolikt att överträffa förorter för köpcentra för tillfället.
• Undvik privata REITs. Dessa är endast tillgängliga för ackrediterade investerare (nettovärde på 1 miljon dollar eller mer). Eftersom ingen information till SEC är nödvändig har du inte tillgång till nödvändig information, vilket hindrar dig från att fatta välgrundade beslut. (För mer, se: Vad är risker för fastighetsinvesteringar i fastigheter?) Bottom Line

Ej omsatta REITs har potential att tillhandahålla distributioner i åratal. Men av ovanstående skäl bör detta ses som en extremt högriskinvestering. Det finns andra relaterade investeringsfordon som erbjuder mycket bättre risk- / belöningsförhållanden. (För mer, se:

Vad är de potentiella fallgroparna att äga REITs? )