För många människor är att köpa ett hem den största enskilda finansiella investeringen de någonsin kommer att göra. På grund av den kraftiga prislappen behöver de flesta vanligtvis en inteckning. En inteckning är en typ av avskrivet lån där skulden återbetalas i vanliga avbetalningar under en period. Avskrivningsperioden avser hur lång tid det är i år att en låntagare väljer att betala en inteckning.

Medan den mest populära typen är 30-årig fastränta, har köpare andra alternativ, inklusive 25-åriga och 15-åriga inteckningar. Avskrivningsperioden påverkar inte bara hur lång tid det tar att återbetala lånet, men hur mycket ränta kommer att betalas över hypotekslånets livslängd. Längre avskrivningsperioder innebär vanligtvis mindre månatliga betalningar och högre totala räntekostnader under lånets löptid. Kortare avskrivningsperioder innebär däremot generellt större månatliga betalningar och lägre totala räntekostnader. Det är en bra idé för alla på marknaden för ett inteckning att överväga de olika avskrivningsalternativen för att hitta en som ger bästa möjliga passform när det gäller hanterbarhet och potentiella besparingar. Här tittar vi på olika hyresavskrivningsstrategier för dagens homebuyers.

Amortiseringsscheman

Det exakta beloppet av ränta och ränta som utgör varje betalning visas i hypoteksavskrivningsplanen (eller avskrivningstabellen). I början går mer av varje månadsbetalning mot ränta. Ränta på ett inteckning är avdragsgilla. Om du befinner dig i en hög skattekonsol kommer detta avdrag att vara av mer värde än de med lägre skattesatser. Vid varje efterföljande betalning går mer och mer av betalningen till huvudmannen, och mindre till ränta, tills hypotekslånet betalas i sin helhet, och långivaren lämnar ett tillfredsställande lån med länskontoret eller kansliet.

Längre avskrivningsperioder Minska månadsbetalning

Lån med längre avskrivningsperioder har mindre månatliga betalningar eftersom du har mer tid att betala tillbaka lånet. Det här är en bra strategi om du vill ha betalningar som är mer hanterbara. Följande bild visar ett förkortat exempel på ett avskrivningsschema för en $ 200 000 30-årig fastränta på 4,5%:

Figur 1 Lånbetalningen för denna 30-åriga fast ränta 4. 5% inteckning är alltid densamma varje månad ($ 1, 013,37). De belopp som går mot huvudstol och ränta ändras dock varje månad. Här visas de första tre månaderna av avskrivningsplanen och betalar sedan vid 180, 240, 300 och 360 månader.

Sammanfattning för 30-årig fast ränta 4. 5% lån:

- Hypoteksbelopp = $ 200 000

- Månadsbetalning = $ 1, 013. 37

- Räntesumma = $ 164, 813 .42

- Summa kostnader = $ 364, 813. 20

Kortare avskrivningsperioder sparar pengar

Om du väljer en kortare avskrivningsperiod - till exempel 15 år - får du högre månatliga betalningar, men du kommer spara också betydligt på ränta under lånets livslängd, och du kommer att äga ditt hem tidigare.Räntorna på kortare lån är också vanligtvis lägre än de på längre sikt. Det här är en bra strategi om du bekvämt kan möta de högre månatliga betalningarna utan onödigt ont. Kom ihåg, även om avskrivningsperioden är kortare, innebär det fortfarande att man gör 180 sekventiella betalningar. Det är viktigt att överväga huruvida du kan behålla den betalningsnivån.

Figur 2 visar hur avskrivningsplanen ser ut för samma $ 200 000 4,5% lån, men med en 15-årsavskrivning (igen en förkortad version av enkelhetens skull):

Figur 2 Samma $ 200,000 4,5% lån, men med en 15-årig avskrivning. De första tre månaderna av avskrivningsplanen visas tillsammans med betalningar på 60, ​​120 och 180 månader.

Sammanfattning för den 15-åriga fasträntan 4. 5% lån:

- Lånbelopp = $ 200 000

- Månadsbetalning = $ 1, 529. 99

- Räntesumma = $ 75, 397 58

- Totalkostnad = $ 275, 398. 20

Som vi kan se från de två exemplen resulterar den längre 30-åriga avskrivningen på en mer överkomlig betalning på $ 1, 013. 37, jämfört med $ 1, 529. 99 för det 15-åriga lånet, en skillnad på $ 516. 62 varje månad. Det kan göra en stor skillnad för familjer på en stram budget eller som helt enkelt vill locka månatliga utgifter. De två scenarierna illustrerar också att 15-åriga avskrivningar sparar 89, 416 i räntekostnader. Om en låntagare bekvämt kan bekosta de högre månatliga betalningarna kan betydande besparingar göras med en kortare avskrivningsperiod.

Snabbare betalningsalternativ

Även med en längre avskrivningslån är det möjligt att spara pengar på räntor och betala lånet snabbare genom snabbare avskrivningar. Denna strategi innebär att du lägger till extra betalningar på din månatliga hypotekslån, vilket kan spara dig tiotusentals dollar och låta dig vara skuldfri (åtminstone vad gäller hypotekslån) år tidigare. Ta $ 200, 000, 30-årigt inteckning från ovanstående exempel. Om en extra $ 100 betalning gjordes till huvudmannen varje månad skulle lånet återbetalas i sin helhet om 25 år i stället för 30, och låntagaren skulle inse en sparande på 317 745 euro i räntebetalningar. Ta med det upp till en extra $ 150 varje månad, och lånet skulle vara nöjd på 23 år med en $ 43, 204. 16 besparingar. Även en enda extra betalning som gjorts varje år kan minska räntesatsen och förkorta avskrivningarna, så länge betalningen går till revisor, och inte räntan (se till att din långivare behandlar betalningen på så sätt). Naturligtvis bör du inte avstå från nödvändigheter eller ta pengar ut ur lönsamma investeringar för att göra extra betalningar. Men att skära tillbaka på onödiga utgifter och lägga pengarna mot extra betalningar kan ge god ekonomisk förståelse. Och till skillnad från det 15-åriga inteckning ger du flexibilitet att betala mindre några månader.

Tips: Online-hypotekslånsräknare kan hjälpa dig att bestämma vilken inteckning som är rätt för dig och beräkna effekten av att göra extra hypotekslån. Dessutom kan inteckningsläkare användas för att bestämma de bästa räntesatserna.För att komma igång, prova vår räknare nedan.

Övriga val

Lån med justerbar ränta kan låta dig betala ännu mindre per månad än en 30-årig fast ränta och du kan eventuellt justera betalningar på andra sätt som kan matcha en förväntad ökning av personlig inkomst . Månadsbetalningar på dessa kan dock stiga - hur ofta beror på ekonomiska indikatorer och hur avtalet skrivs - och med hypotekslån fortfarande vid nästan historiska låga, är de förmodligen en oklok satsning för de flesta husägare. På samma sätt har räntefria och andra typer av ballonglån ofta låga betalningar men lämnar dig på grund av en stor balans vid slutet av låneperioden, också en riskabel satsning.

Bottom Line

Bestämmer vilken hypotekslån du har råd att inte lämnas uteslutande till långivaren: Även i det nuvarande låneklimatet med hårdare standarder kan du bli godkänd för ett större lån än vad du verkligen behöver. Om du gillar idén om en kortare avskrivningsperiod så kan du betala mindre intresse och äga ditt hus tidigare - men har inte råd med de högre betalningarna - överväga att leta efter ett hem i ett lägre prisklass. Med en mindre inteckning kan du kanske svänga de högre betalningarna som kommer med en kortare avskrivningsperiod.

Eftersom så många faktorer kan påverka vilken inteckning som är bäst för dig är det viktigt att utvärdera din situation. Om du överväger ett stort lån och du är i en hög skattekonsol, är ditt hypotekslån troligen gynnsammare än om du har ett litet hypotekslån och har en lägre skattesats. Eller om du får bra avkastning från dina investeringar, kanske det inte ger ekonomisk mening att skära ner på att bygga upp din portfölj för att göra högre hypotekslån. Det som alltid ger bra ekonomisk mening är att utvärdera dina behov och omständigheter och ta dig tid att bestämma den bästa hypotekslånsstrategin för dig.