Gå till någon hypotekslåns webbplats och du får se bilder av leende familjer och vackra hem tillsammans med text som gör att det låter som långivare står genom att bara vänta på att hjälpa dig att hitta lånet som fungerar för dig oavsett vilken situation du har. (För mer information om hypotekslån, se Mortgage Basics .)

Men sanningen är att låna så stora pengar är ett riskabelt företag, och att pengarna inte överlämnas till någon. Om dina hemägare fantasier har blivit väldigt väckta av låneofficer som nekar din ansökan, är det dags att ta kontroll över din situation och lära dig vad du kan göra för att göra det avslaget till ett godkännande.

Everyones ekonomiska situation är unik. Med det i åtanke är det sex olika alternativ för att göra ditt husägare drömmar verklighet.

1. Få en kosigner

Om din inkomst inte är tillräckligt hög för att kvalificera dig för det lån du behöver och om du kan hitta en cosigner med tillräcklig disponibel inkomst kan en del av den personens inkomst övervägas mot ditt lånebelopp oavsett om personen kommer faktiskt att leva med dig eller hjälpa dig att betala räkningen. I vissa fall kan en cosigner också kunna kompensera för din mindre än perfekt kredit. Sammantaget garanterar cosigner långivaren att dina utbetalningar kommer att betalas.

Om du bestämmer dig för att följa denna rutt, se till att du båda förstår de ekonomiska och juridiska skyldigheter som cosigner tar på sig när han / hon skriver lånedokumenten. Om du är standard på din inteckning, kan långivaren gå efter din cosigner för hela skuldbeloppet. Dessutom kommer inte din kredit värdering att dyka, men din cosigners vilja också.

Du borde naturligtvis inte ta den här vägen om du vet att du inte är tillräckligt ansvarig för att betala hypotekslån i tid eller inte har råd med de månatliga betalningarna, men om du har inkomster som en långivare inte är villig att överväga (som egenföretagande inkomst från ett nytt företag som har varit mycket framgångsrikt) och du och din cosigner är båda övertygade om att du kan göra betalningarna på egen hand, då får en cosigner vara ett bra alternativ. (Läs mer om Få ett lån utan föräldrarna och Hypotek: Hur mycket kan du bedöma? )

2. Vänta

Ibland kan förhållandena i ekonomin, bostadsmarknaden eller utlåningsverksamheten göra långivare mindre generösa med lån. Om du befinner dig i ett klimat där alla panikar, kan det vara bäst att vänta på saker. När förhållandena förbättras kan långivare bli mer tillmötesgående.

Under tiden kan du arbeta för att förbättra din kreditpoäng, minska din skuld och öka dina besparingar. Medan du väntar kan bostadspriser eller räntor sjunka. Endera av dessa förändringar kan också förbättra din hypoteksberättigande.På ett lån på $ 290 000, till exempel, sänks en sänkning från 7% till 6, 5% din månatliga betalning med cirka $ 100. Det kan vara det lilla boostet du behöver för att betala de månatliga betalningarna och kvalificera dig för lånet.

3. Sätta dina synpunkter på en billigare fastighet

Om du inte kan kvalificera dig för den mängd lån du vill ha och du inte är villig att vänta, byta till en lägenhet eller radhus istället för ett hus, acceptera färre sovrum eller badrum , eller att flytta till ett mindre attraktivt eller mer avlägset grannskap kan ge dig fler alternativ. Som ett mer drastiskt alternativ kan du till och med flytta till en annan del av landet där kostnaden för bostadsägande är lägre. När din ekonomiska situation förbättras på vägen kan du kanske handla upp till fastigheten, grannskapet eller staden där du hoppas kunna hamna.

4. Fråga långivaren om en undantag

Tro det eller inte, det är möjligt att be långivaren att skicka din fil till någon annan inom företaget för en andra åsikt om en avvisad låneansökan. När du ber om ett undantag måste du ha en mycket bra anledning, och du måste skriva en noggrant formulerad skrivelse som försvarar ditt ärende. Ditt brev borde undvika ursäkter och sob historier och fokuserar bara på fakta. Förklara hur händelsen som hindrar ditt lån att godkännas, till exempel ett avregistrerat konto, var en engångshändelse som aldrig kommer att ske igen. Denna engångshändelse borde ha orsakats av en katastrof, såsom en stor och oväntad medicinsk bekostnad, naturkatastrof, skilsmässa eller död i familjen. Skadet på din skiva behöver faktiskt ha varit en engångshändelse, och du måste kunna backa upp din historia med en annars felfri kredithistoria. (Om din kredithistorik skulle kunna använda vissa städtjänster, se Fem nycklar för att låsa upp ett bättre kreditresultat .)

5. Prova en annan långivare

Ibland kommer en långivare säga nej medan en annan säger ja. Om den första långivaren som du närmar dig avvisar dig, finns det ingen anledning att inte prova några andra alternativ. Om varje långivare avvisar dig av samma anledning, kommer du veta att det inte är långivaren som är problemet, det är din ekonomiska situation. Ditt enda val på denna punkt är att lösa problemet.

När du handlar för en andra åsikt, ge inte långivare någon inkling som du känner dig ens avlägsen desperat för ett lån eller de kan dra nytta av dig genom att klara högre avgifter på ditt lån eller höja din ränta. Om du är en låntagare med högre risk kan du naturligtvis stöta på några av dessa avgifter oavsett vad.

Var försiktig så att du undviker lånehajar. Kom ihåg att du inte vill ha något lån, du vill ha ett rimligt lån. En stor potentiell fördel med homeownership är den ekonomiska säkerheten som den kan ge, men om du får ett dåligt lån, försvinner den aspekten av bostadsägande. I värsta fall kan ett dåligt lån leda till att du förlorar hemmet, som det gjorde för många som köpte hem under husbubblans obehagliga utlåningsdagar. (För mer information om bostadsbubblan, se Varför bostadsmarknadsbubblor Pop .)

6. Team up med någon annan

Två inkomster är bättre än en, så om du inte kan kvalificera dig själv kanske du har en familjemedlem eller en vän som du litar på tillräckligt och gillar att göra ett stort köp med och leva med . Det kommer inte vara tillräckligt att bara sätta dem på lånet, förstås - de måste faktiskt hjälpa till med hypotekslånen för att få det att fungera, och chansen är att de inte vill betala hälften av inteckning om inte de är bor i det nya hemmet med dig.

Bottom Line

För att gå från avvisad till förhandsgodkänd är det viktigt att veta vilka långivare som söker efter en sökande. Om du har blivit nekad för en inteckning, var noga med att fråga långivaren många frågor om saker du kan göra i din specifika situation för att göra dig till en mer attraktiv lånekandidat. Med tiden, tålamod, hårt arbete och lite tur bör du kunna vända situationen och bli en bostadsfastighetsägare.