En omvänd inteckning är ett komplicerat, något kontroversiellt finansieringsmedel. Kanske är därför Home Equity Conversion Mortgages (HECM), den mest populära sorten, reglerad av både den federala avdelningen för bostäder och stadsutveckling (HUD), vars syfte är att "skapa starka, hållbara, inkluderande samhällen och högkvalitativa bostäder för alla , "Och Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). CFPB, som regulator av konsumentprodukter och -tjänster, accepterar och undersöker konsumentklagomål om omvända hypotekslån och genomför studier om hur väl omvända hypotekslån betjänar konsumenter. Federal Housing Administration (FHA), som försäkrar HECM, ingår i HUD. Statliga regeringar lägger också bestämmelser om omvända hypotekslån och låntagare.

Låt oss ta en titt på de viktigaste reglerna som påverkar dig om du vill få en HECM. (Först läser Hur fungerar ett omvändt hypotekslån? för att borsta upp i grunderna.)

Lånebelopp

Federal lag begränsar det belopp som en husägare kan låna genom en HECM till 625 USD, 500 eller hemets beräknade värde, beroende på vilket som är mindre. Lånets storlek är också baserat på låntagarens ålder eller hans / hennes "berättigade utan upplåning" make, den som är yngre och på lånets ränta. Det totala beloppet du kan låna omedelbart efter stängning kallas huvudgränsen. Huvudgränsen ökar varje månad efter factoring i hypotekslån och månatlig hypotekslånsförsäkringspremie.

Du kan inte låna förbi din gräns, självklart, men du kan stanna kvar i ditt hem tills en av händelserna inträffar som gör det omvända lånet betalningsbart. En 75-årig husägare med en 7,75% förväntad ränta och ett hem värderat till $ 165 000 (även om den lokala hypotekslånsgränsen är $ 151, 725) skulle ha en initial huvudstol påverkad av den $ 151, 725 siffran och skulle har således en initial huvudgräns på 84, 055, 65, enligt HUD. Räntan är "förväntad" eftersom de flesta omvända hypotekslån har justerbara räntor vilket gör det svårt att på förhand veta vad det faktiska räntan kommer att motsvara över tiden.

Långivaren reducerar sedan det ursprungliga huvudbeloppet med eventuella låneavgifter som låntagaren betalar med omvänd hypotekslån, till exempel upphovsavgift och upplåningsförsäkringspremie. Om lånet används för omedelbar reparation av hemmet eller kräver att en livslängd ställs till förfogande (det vill säga medel som öronmärkts för att betala din egendomsskatt och husägare försäkring, om dina tillgångar inte räcker till), är den ursprungliga huvudgränsen minskat med dessa belopp också. Husägare kan inte låna mer än 60% av gränsen i lånets första år.

Utbetalningsplaner

Låntagare kan välja hur man får lånebetalningar från den inledande huvudgränsen.Det enda alternativet med fast ränta är en enda utbetalning klumpsumma, en stor engångsbetalning. Denna kurs kan vara riskabel om låntagaren inte är bra att förvalta pengar, särskilt eftersom det också kan göra honom eller henne till ett mål för bedrägerier (se Se upp för dessa Reverse Mortgage Scams ).

Det finns fem betalningsplaner med en justerbar ränta:

• Tjänstebetalningsplaner ger lika månatliga betalningar så länge som minst en låntagare bor i fastigheten som primärbostad. Den månatliga betalningsberäkning förutsätter att låntagaren kommer att leva till 100, men om låntagaren lever längre, fortsätter han eller hon att få samma månatliga betalningar.
• Terminbetalningsplaner ger också lika månatliga betalningar, men de har ett förutbestämt stoppdatum. Låntagare får överskrida huvudgränsen med en löptidsplan om lånets faktiska ränta blir högre än den förväntade räntesatsen som beräknades vid stängning.
• A kreditkredit växer över tiden och låter husägare få tillgång till omvända lånefonder efter behov, vilket också innebär att de bara betalar ränta på de belopp som de faktiskt hamnar i upplåning.
• Ändrad befattning kombinerar mindre fasta månatliga betalningar för livet med en mindre kreditlinje.
• Ändrad term kombinerar mindre månatliga betalningar med en mindre kreditkredit (mindre jämfört med att man antingen får betalt en betalning eller en kreditkredit i sig).

Du kan ändra din betalningsplan under lånets löptid, så länge du stannar inom huvudgränsen. Observera att om en enda medlem i ett par är låntagaren, kan en efterlevande make inte få några betalningar efter låntagarens död. Det här kan vara en anledning att välja betalningsalternativet för envisad summa (se Reverse Mortgage: Kan din änka (er) förlora huset? ).

Lånavgifter

Alla långivare som vill erbjuda HECM-hypotekslån måste få FHA-godkännande - och måste följa federala bestämmelser om låneavgifter.

Den maximala ursprungsavgiften, vilket är hur långivare tjänar pengar från inteckningar, baseras på en glidskala för bostäder upp till $ 400 000. Avgiften kan vara $ 2, 500 eller 2% av de första $ 200 000 av din fastighetens värderade värde (beroende på vilket som är större) och 1% av nästa 200 000 USD. Avgiften får inte överstiga 6 000 USD, även för bostäder som är värd mer än 400 000 USD. Så om ditt hem värderade värde är 300 000 USD, borde du betala högst 5 000 USD i ursprungsavgifter. Om ditt hem värderade värde är $ 100 000, borde du inte betala mer än $ 2 500.

Regeringen begränsar inte vilka långivare som kan debitera i avvecklingskostnader, även kallade stängningskostnader, vilket inkluderar betalningar för bedömningen, försäkringsbolaget och hem inspektion. Vissa långivare kommer att erbjuda att betala dessa kostnader för dig, men sedan debitera dig en högre ränta. I den situationen, fråga långivaren att ge dig två citat, en baserad på dig betala stängningskostnader och en baserat på långivaren betala dem.

Regeringen begränsar inte heller avgifter från tredje part som registreringsavgifter och hypotekslån, men du kan kontakta din lokala fastighetsskattebedömare för att se till att långivarens avgifter är korrekta.

Regeringen begränsar månatliga serviceavgifter långivare kan debitera dig till $ 30 eller $ 35 per månad, beroende på din låntyp. Denna avgift ska täcka långivarens kostnader för att skicka kontoutdrag och låneinkomster, och se till att du har betalat dina husägare försäkring och fastighetsskatt enligt behov. Långivaren lägger till denna månadsavgift till din lånebalans varje månad. Det är också inriktat på hur mycket du kan låna (huvudgränsen). Om en långivare inte tar ut en serviceavgift, kan den debitera en högre ränta för att täcka sina servicekostnader.

När långivaren handlar kan du använda regeringens sökverktyg för att hitta FHA-godkända företag (och läs mer om dem i Hitta de bästa omvända bolagen ).

Cold Feet

Reverse Mortgage har en tre-dagars avkylningsperiod under vilken husägare kan avbryta transaktionen utan straff. Denna rätt kallas också en "rätt att avbryta" eller "rätten att återkalla. "Om du utövar denna rätt måste långivaren återbetala eventuella belopp som du har spenderat på att finansiera lånet. Se till att avbryta skriftligen och skicka ditt meddelande med en metod som låter dig bevisa när du skickade den och när långivaren tog emot den.

Bottom Line

Reverse Mortgages är en komplex produkt, och reglerna som styr dem är också komplicerade. (För mer information se Riktlinjer för FHA Reverse Mortgages.) Tänk på att om du får en proprietär eller enstaka omvänd hypotekslån istället för det vanligare HECM-hypotekslånet som diskuteras här kommer reglerna att bli något annorlunda; läs upp dem med Vilka är de olika typerna av omvända hypotekslån?