Hela syftet med att köpa ett hus, bortsett från skydd från elementen och hålla måltidsmasken, är att bygga egenkapital. Annars kan du bara hyra tills du dör och låta hyresvärden hantera underhåll, eller hur? Men med tanke på att mänskliga livslängder är ändliga, kommer det en punkt där det kapital som byggs upp i ett fullt betalt hus börjar ge avtagande avkastning. När du äger ditt hus fritt och tydligt och kan erkänna att du är närmare mållinjen än du är till startpistolen, skulle det inte vara vettigt att dra ner något av det egna kapitalet och spendera det någon annanstans, istället att bara bygga en större egendom för dina arvingar att slåss över?

Den omvända hypotekslån är ett finansiellt verktyg som har blivit mer populärt, eftersom förväntad livslängd har ökat och fler och fler husägare har betalat sina förpliktelser. Om du är bekant med konceptet men inte uppgifterna, är omvänd inteckning tillgänglig för personer som är minst 62 år. Förståligt, du kan bara få en omvänd hypotekslån på din primära bostad, och du kan bara ha en primär bostad. (För att säkra en omvänd hypotekslån kan din primära bostad vara en enhet av duplex, triplex eller fourplex.) Då ansöker du om en omvänd hypotekslån och teoretiskt sett bör de månatliga betalningarna börja rulla kort därefter medan kapitalet i din hemöverföringar från dig till omvänd mortgagee. Du kan få betalningar från omvänd facilitator tills du dör, om du så önskar. (För mer, se: Är en omvänd hypotekslån rätt för dig? )

Centralbankens godkännandestämpel

Så vad har detta att göra med Federal Reserve? Liksom alltför många finansiella transaktioner i USA, gott. Den vanligaste typen av omvänd inteckning, Home Equity Conversion Mortgage (HECM), är federalt försäkrad. Vilket innebär att du kan få en endast genom en federal bostadsadministration godkänd långivare och att räntan är föremål för federalt mandat normer.

HECM dominerar branschen. År 2012 fanns cirka 550 000 omvända hypotekslån i kraft i USA, cirka en halv miljon HECM. Detta för en finansiell produkt som knappt existerade vid millennieskiftet. En låntagare kan välja antingen en fast eller en månadsjusterbar ränta på ett HECM-lån, varav en kommer att vara en funktion av Feds underliggande ränta plus en marginal. Den specifika Fed-kursen i fråga här är den årliga löptiden för löpande löptidskursen (CMT), som i sig är avkastningen på de senast noterade årliga räntorna på emissioner av statsskuld, T-note och T-obligationslån med olika löptider. Den 1-åriga CMT av intresse för HECM långivare är det för antingen 1-månaders, 1-års- eller 10-åriga statsskuldfrågan. (För mer, se: Introduktion till statsobligationer .)

Tror inte att en omvänd hypotekslån nödvändigtvis innebär att du kan få händerna på ett belopp som motsvarar det totala marknadsvärdet på ditt hem. (Tja, du kan, men det kallas "sälja ditt hus".) Eftersom HECM är försäkrade av den federala regeringen, kommer de med ett maximalt värde - ungefär som den $ 250 000 insättningsgräns som Federal Deposit Insurance Corporation ställer för bankkonton . HECM är försäkrade till högst $ 625, 500, och även det är villkorat av din ålder vid ansökan. Dessutom, desto högre är den förväntade räntan på din HECM, desto mindre är din huvudgräns.

Priserna kan inte bli mycket lägre

Som du kanske redan vet har de federalt fastställda räntesatserna varit i historiska lägen i flera år. Så många år i själva verket att det är frestande att tänka på nanoskopiska räntor som en naturlag snarare än en konstruktion av mänskligheten. Men säg att Fed äntligen höjer priserna med 25 punkter eller så. Sen då? Tja, du kan vara ganska säker på att både fasta och justerbara omvända hypotekslån stiger med minst lika mycket. HECM-priser inkluderar vanligtvis ett premie på 100 till 200 punkter utanför den 1-åriga CMT. (För mer, se: Plocka höger omvänd hypotekslånsgivare .)

Så kraftfull som Fed är, har den bara lite betydelse för andra viktiga komponenter i HECM-processen. nämligen stängningskostnader. Det finns ursprungsavgifter och eventuella hypotekslåns premia. Lägg till bedömningar och titelförsäkring, och du kan titta på $ 20 000 i nedsänkta kostnader bara för att starta processen att få händerna på eget kapital sjunkit i ditt hem.

En omvänd hypotekslån har inte någon risk för fara, det vill säga en kontant förskott på ett kreditkort, men de två arterna är nära besläktade. Att generera kassaflöde från en tillgång som ett hus är relativt lätt när kontanterna kommer med strängen av en ränta som bifogas. Och den nykterande räntan är inte det enda villkoret på en omvänd hypotekslån heller. När du får ett sådant lån, förbinder du dig att stanna kvar i bostadslånet permanent. Om du av någon anledning inte bestämmer dig för att flytta ut, vilket innebär att du skulle betala tillbaka lånet plus ränta. Och gör det medan du förmodligen väl passerar dina främsta tjänsteår. (För mer, se: Omvända hypotekslån .)

Bottom Line

Det finns gott om finansiella professionella som tvekar att rekommendera omvända hypotekslån. De hävdar istället att om du behöver kassaflöde bör du först sätta ner resten av dina tillgångar först. Det beror till stor del på att en omvänd hypotekslån, som en vanlig hypotekslån, innebär att tusentals dollar i slutna kostnader. Under tiden, om du ville sälja aktier eller andra värdepapper med ett värde som är lika med det eget kapital som du skulle räkna med i ett omvänd lån, skulle transaktionskostnaderna på säkerhetsförsäljningen vara mycket mindre. Dessutom är försäljningen av aktier och andra investeringar inte beroende av räntesatser som fastställts av Fed.

Om du vill frigöra pengar när du är över 62 år, var försiktig antingen.Oaktat, förstå att den ökning (och sänkning, när det är möjligt) av Fed-räntorna kommer att få en djupgående inverkan på storleken på de insättningar som din HECM långivare gör i ditt bankkonto varje månad. (För mer, se: Reverse Mortgage: Ett pensionsverktyg .)