Under våren 2015 var McDonalds Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonalds Corp170. 07 + 0. 84% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) senast i en rad detaljhandelsföretag att överväga en spinoff av sina fastigheter via ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) som ägs av en tredje part. Som med många av de andra REIT-spinofferna har tanken ställts av en aktivistisk investerare som ett sätt att låsa upp aktieägarvärdet och öka aktiekursen för ett företag med försämrade fundament.

Företagets styrelse avvisade tanken, och föredrog att hålla kursen med sin egen långsiktiga plan för att vända företaget. Sedan beslutet att avstå REIT i november har aktierna i McDonalds ökat med mer än 10% som en indikation på att omställningsplanen kan vara bärbar frukt.

Hur REIT-ideen kom om

Inför 2015 hade McDonalds flera kvartaler av försäljningsminskning. Det förlorade i snabbmatskriget som Burger King, Wendys och trending casual restauranger monterade framgångsrika kampanjer för att vinna mer marknadsandelar. I maj tillkännagav företaget en stor företagsstrukturering som innefattade återförsäljare så många som 4 000 butiker. Det introducerade också kostnadsbesparande åtgärder och menyändringar, inklusive ett dagligt frukostutbud. Aktierna i McDonalds lager hade stagnerat i nästan två år och handlade mellan 90 och 100 dollar, utan några tecken på ökad försäljning under de kommande månaderna.

Larry Robbins, en hedgefondschef för Glenview Capital Management, ägde en stor andel i McDonalds. År 2015 föreslog Robbins en REIT spinoff till aktieägarna och uppgav att det skulle kunna höja aktiekursen till så mycket som $ 170. Robbins uppskattade att bolagets fastighetsfastigheter var värda 20 miljarder dollar, men deras värde avspeglades inte korrekt i bolagets värdering. Genom att överföra fastigheterna till ett REIT, skulle företaget omedelbart realisera sitt fulla värde vilket skulle öka aktiekursen.

Vad är en REIT?

En REIT är en fond som investerar i en portfölj av fastighetsfastigheter. Det handlas offentligt på börsen. REITs är skyldiga att dela ut sina vinstmedel åtminstone 90% av sina inkomster, inklusive hyresflöde och realisationsvinster, men de är undantagna från att betala skatt på sin inkomst. Detta gör att REITs kan betala högre utdelning till sina aktieägare.

Under de senaste åren har REITs blivit det valfria verktyget för aktivistiska investerare som söker snabba avkastningar på sina investeringar. När ett företag säljer sina fastigheter till ett REIT, kan det släppa stora mängder kontanter som den kan använda för att betala av skulden. Det kan bli en skyldighet att hantera fastigheterna över till REIT. I vissa fall kan företagen tjäna högre avkastning på sina fastighetsaktier när de inte är delar av sin verksamhet.

Fallet för McDonalds REIT

McDonald äger cirka 70% av sina restaurangbyggnader och cirka 45% av marken under dem. Vissa uppskattningar placerar det totala värdet av byggnader, fastigheter och utrustning på 40 miljarder dollar. Tänkligen, om McDonalds överförde ägandet av sina fastigheter till ett REIT, skulle det låsa upp en betydande andel av det värdet, vilket skulle öka börskursen för att återspegla det högre marknadsvärdet. REIT skulle också ge högre avkastning på fastighets tillgångarna, vilket skulle kunna öka aktieägarvärdet ännu mer.

Fallet mot en McDonalds REIT

Investerare som Robbins, som ägde 2,9 miljoner aktier i McDonald's, skulle genast dra nytta av en REIT spinoff. Företagets ledning drog dock slutsatsen att de kortfristiga fördelarna med en spinoff inte skulle uppväga de långsiktiga riskerna och kostnaderna. Förutom den extraordinära kostnaden och komplikationerna för en sådan omstrukturering, är många analytiker överens om att REIT kan hamna på att kosta företaget mer på lång sikt.

Hyror går från positivt kassaflöde till företagsansvar

Nästan en fjärdedel av McDonalds intäkter kommer från hyran som samlar in från franchisetagare. Mellan 2009 och 2014 ökade hyresbetalningarna, som är baserade på en procentandel av försäljningen i varje franchise, med 26% till över 6 miljarder dollar årligen. Denna intäktskomponent ger företaget en viktig källa till finansiell stabilitet. Efter en REIT-överföring skulle McDonalds bli en hyrestagare som måste betala hyra på de 1 500 restauranger som ägs i USA. En leasingförpliktelse blir ett långfristigt ansvar för böckerna, som företaget inte har råd med medan det bedriver försäljningsturnering.

Det handlar inte bara om pengarna

Under den nuvarande strukturen styr McDonalds fastigheter och gör företagsbeslut baserat på vad som är bäst för sina restauranger och den underliggande fastigheten. När en REIT tar över fastigheten kontrollerar den alla aspekter av fastighetsförvaltningen, vilket kan innefatta strategiska beslut om platsval och vilka egenskaper att sälja. McDonalds skulle förlora kontrollen över platsval och franchiseprestanda, och det skulle för alltid förändra förhållandet mellan företaget och franchiseoperatörerna.

En REIT kommer inte att lösa det underliggande problemet

Kontantinflödet från en REIT skulle bara ha en tillfällig inverkan på företagets ekonomi, som har lidit av ett mer systemiskt problem. McDonalds måste lösa sina trafik- och försäljningsunderskott, inte bara med sina direkta konkurrenter som Burger King och Wendys, utan även med sit-down-hamburgarkedjor som Shake Shack och Habit Grill. Efter omstruktureringen i maj månad har ledningen fokuserat på att föryngra det ikoniska varumärket med menyer, matberedningsuppgraderingar och förpackningsredesigner. Dess ansträngningar kan redan betala sig. Bolaget rapporterade sitt andra raka kvartal med högre försäljningsförsäljning, de första ökningarna på mer än två år.

McDonald s ökar fortfarande aktieägarvärdet

Nya försäljningsresultat och förbättrad konsumenternas känsla mot varumärket har ökat McDonalds lager till nya höjder.Från och med den 16 februari 2015 handlades börsen till $ 119, bara kort om dess hela tiden högst $ 124. Dessutom ökade den nyligen utdelningen med 5% till 89 cent per aktie. I slutet av 2016 kommer det att ha återbetalats 30 miljarder dollar i kontanter till aktieägarna under en treårsperiod.

McDonalds har valt att gå skuldsättet för att höja den kapital som den behöver omstrukturera och expandera. För ledningen är nuvarande skuldkostnad så billig att den inte uppvisar nästan samma ekonomiska risk som kostnaden för att förlora kontrollen över sina fastigheter. Om den nuvarande trenden med ökad butikshandel håller, kan det visa sig vara ett klokt beslut.