Scenariot: Du blir redo att flytta till New York City och ska leta efter en hyreslägenhet där. New York är en stor stad - vibrerande, rik på kultur och mångfald - men du behöver förstå från början att den också har en av de svåraste att navigera fastighetsmarknaderna i världen. Att hitta en lägenhet som du gillar och som du har råd med, särskilt i Manhattan eller Brooklyn, kan vara en upplevelse som bäst beskrivs som en fylld med "chock och awe. ”

Men du behöver inte gå ensam. Det finns 27 000 fastighetsmäklare, säljare och mäklare som väntar på att hjälpa dig i alla fem byar, med mer än hälften av dem på Manhattan. (I den här artikeln behöver du inte oroa dig för skillnaden i titlarna, vi hänvisar till dem alla som mäklare för att göra det enklare.)

Är det absolut nödvändigt att använda en mäklare? Nej. Är det dyrt? Ja. Kommer det att spara dig tid och förvärring? Visst, om din mäklare är bra på jobbet. Och kommer det spara pengar? Ganska möjligen.

Varför har New York ett mäklarsystem när så många andra städer inte gör det? Enligt Gary Malin, ordförande för Citi Habitats, ett 20-årigt Manhattan-baserat företag som har placerat 20 000 personer i lägenheter under de senaste två åren, "Det beror på den rena densiteten - allt från walk-ups till super lyxiga höghus. De flesta fastighetsägare har inte personalen eller varför de vill hantera uthyrning av sig själva. ”

Ett ord om hyresmarknaden i New York City

Fastighetsmarknaden i New York rör sig med ljusets hastighet och har sitt eget språk, sina egna regler. Först, hastigheten. Malin berättar att för att få den plats du vill ha måste du komma till varje lägenhet du ser redo, säger han, "att agera på platsen - en försening innebär att du kommer att förlora det. "New York-fastighetsägare behöver en svimlande mängd pappersarbete, och att pappersarbetet måste vara klart att gå före din jakt börjar. (Mer om det senare.)

Och vad gäller NYC: s fastighetsmäklare: Du kommer att se listor som refererar till "junior 4s" - en ettrumslägenhet som har en (vanligtvis liten, ofta dörlös och fönsterlös) extra utrymme som kan användas som hemmakontor, för lagring etc. Byggnader som beskrivs som före krig innebär att de byggdes före andra världskriget och anses generellt ha mer charm än några senare årgångar.

En annan särdrag på NYC-marknaden är att du verkligen inte kan börja leta efter en lägenhet tidigare än 30 till 45 dagar före din förväntade inflyttningsdatum. Tillgängliga lägenheter är sällan listade tidigare.

Vad ska en mäklare ladda?

Mäklarnas avgifter varierar från fast till fast men är oftast 15% av den årliga hyran.Det är möjligt att hitta några lägre priser (i en särskild överenskommelse för läsare av fastighetswebbplats BrickUnderground.com kan du till exempel anmäla dig till en mäklare som tar ut en lägre avgift än standard 15%.) Andra mäklare kan också ladda mindre än standarden eller, eftersom vissa kan få sin avgift direkt från fastighetsägaren, blir det ingen avgift alls.

Vad betyder 15% i reala termer? En lägenhet på $ 2 000 / månad kommer att kräva en avgift på 3 600 USD som måste betalas när leasingavtalet är undertecknat. Samtidigt måste du betala fastighetsägaren en månads hyran, ibland två. Du måste ha alla dessa medel redo att underteckna, och allt måste betalas med en certifierad check (inga personliga checkar accepteras).

"För någon som är ny i New York, kommer mäklareavgifter som en chock," säger Teri Rogers, grundare av BrickUndergound. Det är en anledning att så många nykomlingar undviker att använda en mäklare. "De börjar i New York hyra en sublet de hittar genom en vän eller online, eller hyra ett rum i någon annans lägenhet. "

Varför ska du använda en mäklare?

Du betalar din mäklare för sin erfarenhet, kunskap och tillgång - allt väldigt värdefullt. Malin förklarar att vissa mäklare hittar dig en lägenhet som har en hyra lägre än vad du kan hitta om du gör en ingen avgiftssökning, och om du jämför mäklarens avgift till sparade hyrespengar, kan du komma framåt.

En mäklare kan ha listor som du inte hittar i en DIY-sökning på internet. En bra mäklare kommer att ställa rätt frågor från början och bestämma precis vad dina prioriteringar är - vad är din realistiska budget för uthyrning (de flesta New Yorkers siffror på att spendera minst 30% av sina hyresintäkter). vill du ha något nära var du jobbar vill du vara i ett grannskap med massor av restauranger och barer eller i en som är mer serene; ska du dela med en rumskompis har du en hund och i så fall hur stor är Fido?

En kunnig mäklare kommer också att vägleda dig genom det obligatoriska pappersarbetet - all finansiell information du behöver, till exempel en arbetsgivarbrev, löneposter, inkomstskatt och mer. Om du inte har en inkomst som är 40 gånger så mycket som din hyra, kommer de flesta hyresvärdarna inte ens överväga att ge dig ett leasingavtal så du behöver en garant eller medsigner, som måste lämna en svimlande mängd pappersarbete också. Mäklaren hjälper dig med denna ofta torniga situation (garantier som är obekanta med New York-marknaden kan stryka när de ser att de måste lämna mer information än de gjorde när de köpte sitt eget hem).

Din mäklare planerar möten, går med dig för att titta på lägenheter och hjälpa dig att skicka in de ansökningar som krävs av fastighetsägaren. Han eller hon kommer att vara rätt bredvid dig vid leasing signering. Din mäklare kommer att vara din förespråkare varje steg i processen och även när du har hittat en lägenhet kan en mäklare vara en stor resurs för information om flyttning, lokal transport, om eventuella frågor som en nybörjare kan ha.

Hur hittar du en bra mäklare?

Förmodligen är den bästa vägen till en mäklare du kan lita på via rekommendationer från vänner, släktingar och vänner till vänner. Använd sociala nätverk verktyg för att hitta personer som har haft bra erfarenheter med deras New York City sökning. Se till att bolaget mäklare representerar är medlem av fastighetsstyrelsen i New York; vara misstänkt för något avtal som ser för bra ut för att vara sant - för att det kommer att bli.

Om du redan vet vilken stadsdel du vill bo i, leta efter en mäklare som har haft erfarenhet där, eller, ännu bättre, en som både lever och arbetar där.

Var försiktig med mäklare som vill att du ska träffa dem på gatan och verkar lite skumma om information om deras kontor. Och aldrig falla för "få pengar" begäran.

Bottom Line

Om du inte är bland de valda få som kommer att kunna hitta en lägenhet utan att shedding antingen svett eller tårar (t ex syster flyttar ut ur sin prisvärd lägenhet och har ordnat med fastighetsägaren för dig att ta över leasingavtalet) kan du överväga att använda en mäklare som kommer att navigera i systemet för dig.

För mer om att välja en lägenhet, se 5 tips för att hitta en bra hyresvärd . Hittade en plats? Läs Försäkring 101 För Hyresgäster .