Alla vet betydelsen av avkastningen på investeringen (ROI) - det populära och mångsidiga verktyget för att ta reda på hur din portfölj fungerar. Om du har en hyresfastighet är det viktigt att veta hur man beräknar avkastning så att du kan bestämma dess effektivitet som en investering.

Tyvärr, eftersom ROI-beräkningar enkelt kan manipuleras - och vissa variabler kan antingen ingå eller uteslutas när beräkningen utförs, kan en meningsfull avkastning vara en utmaning, särskilt när investerare har möjlighet att betala kontant eller ta ut en inteckning på fastigheten. Här tittar vi på två grundläggande exempel för att beräkna avkastning på bostadsfastigheter.

En snabb uppfriskning

Avkastning på investeringar är ett mått som används för att uppskatta och utvärdera en investerings resultat eller för att jämföra resultatet av ett antal olika investeringar. För att beräkna avkastning divideras nettovinsten för en investering med det belopp som investerats, och resultaten uttrycks i procent eller andel.

Om du till exempel köper ABC-lager för $ 1 000 och säljer det två år senare för $ 1, 600, skulle nettovinsten vara $ 600 ($ 1, 600 - $ 1 000). ROI på börsen skulle vara 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (För mer information, se: FYI ON ROI: En guide för att beräkna avkastning på investeringar .)

Kontantransaktioner

Om du köper en fastighet direkt är beräkningen av avkastningen ganska lätt. Anta att du betalar pengar för en $ 100 000 hyra egendom. Du betalar också $ 1 000 i stängningskostnader, plus $ 9 000 för ombyggnad, vilket gör din totala investering i fastigheten $ 110 000.

Snabbspolning ett år. Du har samlat $ 800 i hyran varje månad, och så har skördat $ 9, 600 för året. För det mest realistiska avkastningen drar vi av det kassaflödet $ 167 per månad ($ 2, 004 per år) för att täcka fastighetsskatt och försäkring (två utgifter som du inte kan undvika). Detta ger dig en årlig avkastning på $ 7, 596.

För att beräkna fastighetens avkastning fördelar du den årliga avkastningen ($ 7, 596) av den totala investering du ursprungligen gjordes ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 eller 6.9%. Din avkastning är 6,9%.

Finansierade transaktioner

Beräkning av avkastning på finansierade transaktioner är lite mer komplicerat. Antag att du köper samma $ 100 000 egendom som ovan, men istället för att betala pengar tar du ut ett inteckning, vilket ger en 20% nedbetalning. Dina kostnader är $ 20 000 för nedbetalningen ($ 100 000 försäljningspris x 20%); $ 2, 500 för stängningskostnader (de är högre på grund av inteckning) och samma $ 9, 000 för remodeling. Dina totala kostnader för out-of-pocket är $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Dessutom finns det löpande kostnader i samband med inteckning. Låt oss anta att du tagit ut ett 30-årigt lån med en fast ränta på 4%.På lånade $ 80 000 ($ 100 000 försäljningspris minus $ 20 000 nedbetalning), skulle den månatliga huvud- och räntebetalningen vara 381 USD. 93. Vi lägger till samma $ 167 per månad för att täcka skatter och försäkringar, vilket gör din totala månadsbetalning $ 548. 93. Obs! Ett bra verktyg för att beräkna totalkostnaden för ett inteckning är en hypoteksläkare som den nedan.

Nu tar vi hyran i beaktande. Om du antar att din hyresgäst betalar $ 800 varje månad har du ett kassaflöde på $ 251. 07 månad ($ 800 hyra - $ 548. 93 hypotekslån). Återigen, snabb framåt ett år. Multiplicera den $ 251. 07 av 12 bestämmer din årliga årliga inkomst, eller retur: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Därefter dela upp det årliga kassaflödet genom dina ursprungliga kostnader utan kostnad (nedbetalning, stängningskostnader och ombyggnad) för att bestämma avkastningen. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Så din avkastning är 9,5%.

Vissa investerare lägger till eget kapital i ekvationen (tänk på att kapitalet inte är pengar i hand som du kan spendera, du måste sälja egendomen för att få tillgång till det). För att få mängden eget kapital, granska ditt hypoteksavskrivning schema för att få reda på hur mycket av dina hypotekslån gick till att betala ned huvudstolen (vilket bygger upp eget kapitalet). Detta är eget kapital som kan läggas till kassaflödet. I vårt exempel visar avskrivningsplanen på lånet att 1 408, 84 kronor är avbetalad under de första 12 månaderna. Så, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 årsinkomst + $ 1, 408. 84 eget kapital) ÷ ​​$ 31, 500 = 0. 14. Resultat: 14% ROI.

Bottom Line

Naturligtvis är ovanstående exempel ganska grundläggande. De inkluderar inte extrautgifter som en hyresfastighet kan generera, till exempel reparations- / underhållskostnader, vilket måste inkluderas i beräkningar - och därmed påverka den faktiska avkastningen. (För mer, se Så här värderar du en fastighetsinvesteringsfastighet ).

Fortfarande arbetar de för att visa att ROI ändras beroende på om du betalar pengar eller finansierar inköp av egendom. Som regel gäller att ju mindre pengar du lägger i en fastighetsaffär och ju mer du inte är, desto större blir din avkastning. Omvänt ju mer pengar du lägger på en affär och ju mindre du lånar desto mindre blir din avkastning (desto större blir din inkomst).

Oavsett vilka ingångar du använder för att beräkna avkastning är det viktigt att använda samma tillvägagångssätt för alla investeringar för att upprätthålla noggranna jämförelser. Om du till exempel tar med eget kapital när du utvärderar en egendom bör du inkludera det när du beräknar avkastning på dina andra egenskaper, om du har dem, för att få en exakt jämförelse.