En villa vid stranden erbjuder förmodligen det mest prisvärda sättet att få din egen del av den roliga Kalifornien-livsstilen. Prisvärd är en relativ term när man köper en grundläggande lägenhet bara några steg från sanden. Det kräver en startbudget på över 1 miljon dollar. Denna $ 1 miljoner köper dig en lägenhet med under 1 000 kvadratmeter, som kanske inte ens har två sovrum, i ett villa komplex med några bekvämligheter.

Det finns två huvudtyper av köpare för strandlägenheter: de som vill bo på stranden och njuta av avslappnad livsstil och de som vill tjäna pengar från den starka turisthandeln samtidigt som de har en fritidshus för att besöka ett par veckor om året. Vännen eller fienden till antingen invånare eller investerare är de villkor, villkoren och restriktionerna (CC & R) i condominiumkomplexet.

Varför CC & R är viktiga

CC & Rs sätter reglerna för bostadsrättsläget. De täcker allt från parkering till vilken färg din ytterdörr kan målas. Reglerna gäller allmänt för gemensamma utrymmen och offentliga utrymmen men kan reglera andra aspekter av äganderätten, såsom drift av ett hemföretag eller om hyra kan hyras ut. Invånare och investerare är ofta på motsatta sidor av debatten om hyresrestriktioner.

Heltidsboende vill ha en stark gemenskap, vilket innebär färre hyresgäster och inga korta semesterboende i komplexet. Förutom de uppenbara fördelarna med den dagliga levnadsmiljön finns det ekonomiska praktiska egenskaper. Många långivare ger inte ägarupptagna lån till köpare av en enhet i ett komplex som tillåter semesteruthyrning eller som överstiger en viss procentandel av hyrbara enheter inom komplexet. Långivare kan kräva att alla köpare tar ut lån som investerare. Fastighetsinvesteringslån har högre räntor och kräver ofta större nedbetalningar.

Investerare som tror att de kan köpa en enhet och göra vad de vill ha eftersom de har äganderätter kommer att bli besvikna. När en enhet köps måste köparen bekräfta mottagandet och godkännandet av CC & Rs.

Bra nyheter för investerare

Lyckligtvis för investerare gäller CC & Rs endast för det komplex för vilket de är skrivna. Granne med komplexet med regler som starkt gynnar heltidsboende kan vara ett annat komplex som har en mycket investerarvänlig uppsättning CC & Rs. Många kustkomplex i Kalifornien omfamnar det faktum att ägarna är investerare som vill hyra ut enheter till mycket lönsamma kortsiktiga priser. Dessa komplex har inga begränsningar på hur många enheter som kan hyras eller längden på hyresvillkoren. Investerare bör kontrollera lokala bestämmelser, vilket kan vara mer restriktiva än de enskilda komplexets CC & Rs.

Vissa komplex har till och med förvaltningsbolag som hanterar uthyrning, hushållning, uthyrning av strandutrustning och concierge-tjänster. Vissa kräver att alla hyror hanteras av förvaltningsbolaget, och vissa tillåter ägare att hantera hyror själva eller använda tjänster från företag som Airbnb.

Andra överväganden

Samma förtjusande havsbris och saltspray som gör livet på stranden så lockande också att korrodera varje yta de kontaktar. Resultatet är bostadsrättsföreningar (HOA) av strandkomplex som har höga månatliga avgifter för att täcka nuvarande och framtida underhållskostnader. Projektiva condoägare borde noggrant studera HOA: s finanser för att se till att de månatliga avgifterna täcker inte bara nuvarande behov utan också att reservfonden är tillräckligt stor för att negativa möjligheten till särskild bedömning för större projekt.

Bottom Line

Potentiella invånare eller investerare måste närma sig ett köp förberett för det arbete som krävs för att negra alla potentiella fallgropar. En strand lägenhet köpare behöver intervjua fastighetsmäklare för att hitta en erfaren i condo försäljning och kunnig om lokala bestämmelser. Köparen borde behålla en advokat som specialiserat sig på att granska CC & R och andra HOA-dokument. Ett par hundra dollar som investerats nu kan spara tusentals dollar i framtiden. Belöningen för denna insats är en del av California Dream.