En hemförsäljningsberedskap är en typ av beredskapsklausul som ofta ingår i ett fastighetsförsäljningskontrakt (eller ett köp om fastigheter). Med en hemförsäljningsberedskap på plats är transaktionen beroende (eller kontingent) vid försäljningen av köparens hem. Om köparens hus säljer vid det angivna datumet går kontraktet framåt. om det inte säljer vid det angivna datumet, avslutas avtalet. Här tittar vi på vad köpare och säljare behöver veta om hemförsäljningsfel.

- 9 ->

Två typer av hemförsäljningsförutsättningar

Det finns två typer av hemförsäljningsrelaterade händelser:

• Försäljnings- och avvecklingssituation
• Avvecklingsbegränsning

Som namnet antyder är en försäljning och Avvecklingsberedskap beror på att köparen säljer och bosätter sig i ett befintligt hem. Denna typ av beredskap används om köparen ännu inte har mottagit och accepterat ett erbjudande att köpa på det nuvarande hemmet. I allmänhet tillåter denna typ av beredskap att en säljare fortsätter att marknadsföra hemmet till andra potentiella köpare, med det förbehållet att köparen kommer att ges möjlighet att ta bort försäljnings- och avvecklingsberedskapen inom en viss period (vanligtvis 24-48 timmar) om säljaren får ett annat erbjudande. Om köparen inte kan ta bort beredskapet, avslutas avtalet, säljaren kan acceptera det andra erbjudandet och den allvarliga pengarna insättas tillbaka till köparen.

En avvecklingsfaktor används däremot om köparen redan har marknadsfört sin egendom, har ett kontrakt i hand och ett avvecklingsdatum i kalendern. Eftersom fastigheten inte säljs verkligen förrän avvecklingen (eller stängningen) äger rum, skyddar den köparen om försäljningen faller igenom av någon anledning. I de flesta fall förbjuder denna typ av händelse säljaren att acceptera andra erbjudanden på fastigheten under en viss period. Om köparens hem stänger före det angivna datumet är kontraktet giltigt. Om hemmet inte stänger kan kontraktet avslutas.

Överväganden för köpare

De flesta köpare måste sälja sitt befintliga hem för att köpa en ny, särskilt när man handlar om till ett dyrare hus. En hemförsäljningsberedskap ger köparna den tid de behöver sälja och bosätta sig innan de förbinder sig till ett nytt hem. Köparna kan undvika att äga två hem och hålla två inteckningar på en gång medan de väntar på att deras egna hem säljs. En hemförsäljningsberedskap kan också göra en sömlös transaktion: köparen kan sälja ett hem och flytta in i nästa, eftersom det nya hemmet redan är "inlåst".

Även om en hemförsäljningsberedskap hjälper till att skapa sinnesfrid köpare, det undviker inte andra kostnader för hemköp.Köpare måste fortfarande spendera pengar på heminspektioner, bankavgifter och bedömningsavgifter, och dessa utgifter återbetalas inte om avtalet faller till följd av att fastigheten inte säljs i tid. Köparna kommer också sannolikt att betala mer för fastigheten än om de gjorde ett erbjudande utan hemförsäljningsberedskap. Detta beror på att de i huvudsak frågar säljaren att "spela" på deras förmåga att sälja sitt nuvarande hem och säljaren kommer att förvänta sig att kompenseras för denna risk.

Överväganden för säljare

En hemförsäljningsberedskap kan vara riskabel för säljare eftersom det inte finns någon garanti för att hemmet kommer att sälja. Även om kontraktet tillåter säljaren att fortsätta marknadsföra fastigheten och acceptera erbjudanden kan huset vara listat "under kontrakt" vilket gör det mindre attraktivt för andra potentiella köpare. Många som söker hem kommer att rensa bort en fastighet som är under kontrakt eftersom de inte vill slösa tid och riskera att bli kär i en egendom som de aldrig får chansen att köpa.

Innan du godkänner ett hemförsäljningsförbud bör säljaren (eller säljarens fastighetsmäklare) undersöka den potentiella köparens nuvarande hem för att bestämma:

• Om hemmet redan finns på marknaden . Om inte, är det vanligtvis en röd flagg eftersom det indikerar att den potentiella köparen bara tänker på att köpa och sälja vid denna tidpunkt.
• Om det listas till rätt pris . En fastighetsmäklare kan förbereda jämförbara för att se till att huset är prissatt att sälja.
• Hur länge har det varit på marknaden . Om det har varit länge kan hemmet vara prissatt för högt, visningsförfarandet kan vara svårt, eller marknaden kunde bara vara torr.
• Den genomsnittliga tiden på marknaden för bostäder i grannskapet. Om den genomsnittliga tiden är 30 dagar eller så kan man förvänta sig att hemmet ska säljas. Om det är 90 dagar eller mer kan säljaren vänta med liten chans att köparens hem kommer att sälja.

En hemförsäljningsberedskap kan dock vara bra om säljarens egendom har varit på marknaden ett tag. Om säljaren har haft problem med att hitta en köpare är ett kontrakt med en beredskap fortfarande ett kontrakt, och det finns en chans att fastigheten kommer att sälja. I många fall är det lämpligt att begränsa hur länge köparen måste sälja sitt hem till en till fyra veckor. Detta ställer påtryckare på köparen för att sänka prisförfrågan och göra en försäljning samtidigt som säljaren förlorar för mycket tid i händelse av att transaktionen inte stänger.

En säljare kan innehålla en "kick-out-klausul" för att ge ett skydd mot en hemförsäljningsberedskap. En kick-out-klausul säger att säljaren kan fortsätta att marknadsföra fastigheten och acceptera erbjudanden från andra köpare. I det här fallet ger säljaren den aktuella köparen en viss tid (till exempel 72 timmar) för att ta bort hemförsäljningsberättelsen och fortsätta med kontraktet. Om köparen inte tar bort beredskapen kan säljaren gå tillbaka från kontraktet och sälja till den nya köparen.

Bottenlinjen

Hemförsäljningsvillkor skyddar köpare som vill sälja ett hem innan de köper en annan.De exakta detaljerna om eventuella beredskap måste anges i fastighetsförsäljningskontraktet. Eftersom avtal är juridiskt bindande är det viktigt att granska och förstå villkoren för en hemförsäljningsberedskap. En kvalificerad fastighetsmäklare eller fastighetsmäklare ska konsulteras med några frågor eller oro angående fastighetsavtal och hemförsäkringsklausuler.