I kölvattnet av bostadskrisen verkade förutsättningarna bara rätt för utländska köpare som hoppades kunna slå upp primära U. S. fastigheter. Hem säljer till attraktiva priser, och dollarn var relativt överkomlig. Men under de senaste åren har det blivit svårare för utländska investerare. Bostadsfastighetspriserna stiger landsomfattande runt 35% sedan 2012 och dollarn fortsätter att få styrka mot ett antal viktiga valutor, vilket ytterligare ökar priset utlänningar måste betala för bostäder i USA.

Dessa faktorer gör det svårare för utomstående att ge pengar för hem i enstadsområden som New York och San Francisco. Som Wall Street Journal nyligen rapporterade ser fler utlänningar att ta ut lån på dessa fastigheter, trots de utmaningar som följer med lån från amerikanska banker. (För mer, se Varför New York Luxury Real Estate har haft ett dåligt år .)

Hur att vara en utländsk köpare är annorlunda

För icke-U. S. invånare som vill äga en investering hemma, det finns ett antal faktorer att överväga om de överväger en hypotekslån

1. Ingen Fannie och Freddie. Den största hindren är att inteckningslantarna som Fannie Mae och Freddie Mac inte kommer köpa sina lån från långivaren. Eftersom dessa enheter äger eller garanterar majoriteten av amerikanska bostadslån, sätter investerare i en nypa. För att ytterligare komplicera saker är många banker försiktiga för att hålla sådana inteckningar på egna böcker, eftersom det är svårare att spåra brottsliga låntagare utomlands.

2. Högre priser hypotekslån. Många banker, inklusive några stora namninstitut, kommer att låna utländska medborgare som bor utanför USA. I stället för att förlita sig på konventionella inteckningar, erbjuder de icke-överensstämmande lån med egna riktlinjer för försäkringsgaranti. Till exempel erbjuder HSBC upp till 3 miljoner dollar av finansiering till internationella investerare med nödvändig dokumentation.

3. En större utbetalning. Men här är kickern: Du kommer sannolikt att betala en mycket högre miniminivå för att kompensera för din högre kreditrisk. Långivare frågar vanligtvis att du fyller 30% eller mer av försäljningspriset innan du förlänger ett lån. Medan det är mycket pengar att lägga fram, är det mycket lättare än att betala alla pengar, vilket är vad ungefär hälften av utländska fastighetsköpare gör.

4. En hårdare godkännandeprocess. En annan aspekt som skiljer sig från icke-U. S. medborgare är inkomst- och kreditverifiering. Processen är mer komplicerad för dem som bor utanför landet, eftersom de inte har amerikanska skatteformulär eller en inhemsk kredithistoria. Långivare kommer vanligtvis att begära bankdeklarationer och skattedeklarationer som lämnas in i sökandens hemland.Istället för en kreditrapport, kommer de ibland att begära flera månaders värde av kreditkortsutlåtanden för att söka dina lånevanor.

5. Det tar längre tid. Processen kan ta ganska lång tid än invånarna skulle möta, vilket är en av anledningarna till att det är vettigt att ansöka via en bank som är närvarande i både ditt hemland och i USA. Att göra det kan inte bara påskynda försäkringsprocessen, men i vissa fall också resultera i mer gynnsamma priser än utlänningar annars skulle se.

6. Billigare kontantalternativ. Med tanke på de hinder som är inblandade i att få ett lån beslutar många utländska investerare att betala kontant för bostadsfastigheter. Men med priserna kryper, börjar fler av dem titta på mer överkomliga delar av landet.

Utländska investerare köpte 102 dollar. 6 miljarder bostadsfastigheter i USA mellan april 2015 och mars 2016, en minskning med drygt 1% från föregående år, enligt National Association of Realtors. Ändå ökade antalet fastigheter de köpt faktiskt omkring 3% under samma period, vilket indikerar att de sätter upp mindre dyra bostäder.

Medan New York och Kalifornien är populära platser för att köpa ett hem - tillsammans står de för 19% av utländska transaktioner - mer aktivitet äger rum där fastigheterna är billigare. I 2015 svarade Florida för 22% av försäljningen till utländska köpare, medan Texas och Arizona utgjorde 10% respektive 4%. (För mer, se Fastigheter i New York City: En säker tillflyktsort? )

Bottom Line

När aktiemarknaden fortsätter att falla, fortsätter utländska medborgare att se USAs fastighetsmarknad som ett bra ställe att parkera sina pengar. Men nu när priserna stiger och dollarn är fortsatt stark, behöver flera av dem få finansiering för att fånga de mest attraktiva fastigheterna.