Trots vad du ser på TV och vad den konventionella visdomen säger, är de flesta av de förbättringsprojekt som har den största avkastningen på investeringar unglamorösa. Enligt Remodeling Magazine's 2014 Cost vs Value-rapport kommer du att hämta den största delen av din investering på projekt som att byta ut ytterdörren med ett stål, lägga till ett trädäck, byta ut gammal sidospår, byta ut garageporten och byta ut gamla Windows. Också i motsats till konventionell visdom returnerar de flesta hemförbättringsprojekt inte mer än din investering när du säljer. I själva verket återhämtar det genomsnittliga renoveringsprojektet bara 66 cent för varje $ 1 du spenderar på den. För att få den högsta andelen av dina remodeling dollar tillbaka när du säljer, här är vad som ska förbättras, vad som inte ska förbättras och varför.

Bästa alternativ: Praktiska, mellanslagsprojekt

Vill du komma tillbaka 96. 6% av vad du spenderar på hemuppgradering? Byt sedan ut din gamla ytterdörr med en ny, mellanklassdörr med en klar halvpanel med dubbla paneler och en ny låssats. Du spenderar i genomsnitt $ 1, 162 för det här projektet, men du får tillbaka $ 1, 122 när du säljer, Remodeling Magazine-rapporter. Ett annat projekt i samma prisklass ersätter din garageport för $ 1, 534; du kommer att återhämta $ 1, 283 eller 83. 7%. Du behöver inte ett lån för hemkapital för att ta itu med dessa projekt, och deras låga kostnader och höga konsekvenser för att göra klagomål gör dem smarta val.

"Skräddarsydd överklagande är den största försäljningsfaktorn", säger Diana George, grundare av Oakland, Kalifornien, baserade fastighetsmäklare Vault Realty Group. "Om huset ser oförskämt ut på utsidan, antar köparna automatiskt samma gäller för inredningen av huset. "

Om du har råd att spendera mer, överväga projekt som att lägga till en 16" x 20 "trädäck, som kostar $ 9, 539 i genomsnitt men återhämtar 87. 4% av kostnaden; ersätter 10 gamla 3 'x 5' fönster med nya, dubbelhängda, trä- eller vinylenheter, vilket kostar nära 11 000 dollar för trä och nästan 10 000 dollar för vinyl men återhämtar ca 79% eller ersätta vinylfasad, som kostar $ 11, 475 för 1, 250 kvadratmeter men borde ta tillbaka $ 8, 975 när du säljer.

-3 ->

"Windows, garageportar och däck är inte nödvändigtvis stora biljettobjekt när det gäller pris eller lyx", säger George, men "uppdatering av dessa saker ger hemmet en omedelbar ansiktslyftning och bidrar till en modern estetik, vilket är exakt vad potentiella homebuyers vill se när de kör upp för att titta på ett nytt hem. "

Pricierprojekt

Två av de priciestaste - men ändå relativt värdefulla - förbättringarna inkluderar vindsängar och källarebyggnader. Dessa projekt ger dig tillbaka tiotusentals dollar, men är ett relativt billigt sätt att öka ditt hem användbara kvadratmeter i jämförelse med ett tillägg.Små och stora köksredskap gör också snittet, liksom badrumsmodeller. Men medan det kan vara sant att kök och badrum säljer hus, glöm inte att fördubbla dina pengar. Du kommer sannolikt att återkräva bara 82. 7% av din $ 18, 856 kostnad på en mindre ombyggnad av ett funktionellt men daterat 200 kvadratmeter kök; 74. 2% på en $ 54, 909 större kök remodel och 72. 5% på en $ 16, 128 remodel av ett 5 'x 7 "badrum. Det här är de typer av dyra projekt som du kanske är frestad att finansiera med ett eget kapitallån men du borde tänka två gånger innan du lånar pengar och betalar 6% intresse eller mer för att finansiera ett projekt med en negativ avkastning.

Kostnaden Remodeling Magazine ger är medelvärden. Om du kan få ett projekt färdigt bra för mindre, kanske du är mer nöjd med den procentandel av kostnaderna du kommer tillbaka när du säljer ditt hem. Kostnaderna varierar beroende på geografisk region, projektstorlek och omfattning och kvaliteten på de finish du väljer.

"Badrumsuppgraderingar kan göras till en minimal kostnad med hjälp av material som ser dyrt ut, men det är ganska överkomligt", säger Jeff Dumas, ägare och mäklare på Home Ventures Realty i Tempe, Ariz., Där han rehabbed och sålde bostadsfastigheter för mer än 10 år. "För det mesta kan jag ta ett genomsnittligt starthem, lägga in ett nytt badkar med en porslinsplatta, en ny toalett och fåfänga, kakel golvet och använd lite dekorativ maskinvara för ungefär $ 1 500 till 2 000 000. Den resultaten är fantastiska och hjälper wow-faktorn när potentiella köpare tittar på fastigheten, säger han.

Förvånande Disappointments

Backupkraftaggregat och takbyte är bland de projekt som bostadsägare kommer att hämta minst vid återförsäljning. Du kan få tillbaka bara 67. 5% av de $ 11, 742 du spenderar på en generator och 67. 6% av de $ 18, 913 du spenderar på ett tak. Också längst ner i listan finns solrumstillägg, badrumstillägg och matsalstillägg. Dessa projekt är dyra och involverar veckor eller månader av störande konstruktion, så ta inte på dem om de inte är för din personliga njutning och du planerar att stanna kvar i ditt hem under de kommande åren. Remodeling ett hemkontor är det minst värda projektet på listan, återhämtar bara 48. 9% av den $ 28, 000 det är troligt att kosta.

Som sagt är några av dessa projekt mer värdefulla om du bor i områden där de är i högre efterfrågan. I den västra södra centralregionen, som inkluderar stormutsatta områden i Texas, Oklahoma och Louisiana, kommer en backupgenerator att återhämta 86% av sin kostnad i genomsnitt.

Andra fall där reglerna inte tillämpas

I vissa fall kan rapportens resultat om de mest värdefulla förbättringarna inte vara tillämpligt på ditt hus. Om du till exempel lägger till ett trädäck skulle det inte vara en smart investering om däck inte är populära i ditt grannskap. Om ditt hems övergripande skick är dåligt är det inte troligt att en eller två förbättringar kommer att göra stor skillnad i försäljningspriset.

Det är också möjligt att du kommer se en avkastning på din investering om du bor på en het marknad och slutför ett populärt projekt.Husägare i San Francisco kommer sannolikt att se stora utbetalningar på midrange vinden sovrum, kök, källare och badrum remodels; badrum, däck, vardagsrum, andra våningar och garage tillägg; utloppsdörr och garageportsbyte; och sidoförskjutning. Returer varierar från 109. 8% till 177. 6%.

Även om du inte bor på en het marknad ser du kanske ett betydande hopp i ditt hemförsäljningsvärde när du gör ändringar som gör det i linje med de flesta hem i grannskapet, till exempel att lägga till ett andra badrum när din är det enda badrummet. I dessa fall kan det vara meningsfullt att finansiera förbättringarna med ett hem-eget kapitallån eller hem-eget kapital.

Bottom Line

Om du förbättrar återförsäljningsvärdet och återhämtning av ombyggnadskostnader är viktigt för dig, låt inte TV-program, din personliga smak, familjens unika behov eller dina känslor styra dina hemförbättringsbeslut. Konsultera med en fastighetsmäklare om villkoren på din lokala marknad, kolla prisvärdesrapportens medelvärden för din region och hålla fast vid de uppgraderingar som forskning och erfarenhet har visat sig vara värda.