Den sprawling förorterna McMansion och tre-bil garage kan gå vägen för den svarta Oldsmobile.

De som vill investera i bostadsfastigheter kan göra det bra att fokusera på storstadsområden nära kollektivtrafiken, i stället för att räkna med en fortsättning av förortsutbredningen, enligt experter och nyligen genomförda studier.

Ta vad som händer i Richmond, Va. "Folk kommer tillbaka till städerna", säger Scott Garnett, en fastighetsmäklare i Richmond som har bott i stadsområdet i 23 år. Nykomlingar i grannskapet inkluderar par på 50- och 60-talet, liksom yngre personer från Washington, D.C-området, som i stället väljer att flytta helt och hållet, med långa pendlar till landets huvudstad från Virginia förorter som Fredericksburg. Garnett, som bor i det historiska Fan-distriktet i Richmond, som kallas för gatorens fläktformade layout, sa att från sin viktorianska brownstone 1908 kan han gå sina barn i skolan, välja bland mer än 30 restauranger och besöka Virginia Arts Museum. "Jag tror att vi vill gå tillbaka som ett samhälle till hur det brukade vara" innan bilar och motorvägar gjorde det möjligt att skapa förorter, sa han.

Den förnyade önskan att leva i städerna utgår av siffrorna. Hemvärdena i Garnetts centrala Fan-distrikt minskade med 11% från 2007 till 2010 - men hade i stor utsträckning återhämtat sina förluster till 2013 enligt lokala fastighetsdata. Däremot var förortsområden mycket långsammare att studsa tillbaka. Hemvärdena i N. W. Chesterfield, Va., Förorter i underavdelningar som byggdes 1975-2013 minskade med drygt 20% under samma period och hade bara återhämtat 6% av deras värde senast året. Priserna per kvadratmeter i centrala områden förblir långt över de i förorterna, med bostäder kostar 188 dollar per kvadratmeter i Fan-distriktet och 130 dollar per kvadratmeter i burburna.

Nationell marknad

Virginia-marknaden spårar de senaste förändringarna på den nationella fastighetsmarknaden. Några 60% av respondenterna till National Association of Realtors 2013 Community Preference Survey släpptes i november sade att de föredrog ett grannskap med en blandning av hus, butiker och rekreation som de kunde gå till, snarare än en som krävde att köra. De sa också att de var mer villiga att kompromissa med husets storlek än grannskapet, även om de fortfarande föredrog enfamiljshus över lägenheter eller lägenheter. Det minst populära valet av samhälle var ett förortsområde med bara hus.

Metropolitan-kvarteren i landet höll också i allmänhet sina fastighetsvärden bättre än många förorter under bostadsmarknaden.En studie från Brookings institutioner som släpptes i maj 2012, baserad på stadsdelar i Washington, DC-tunnelbanan, uppgav: "Medan amerikanska hemvärden sjönk stadigt mellan 2008 och 2011, upplevde avlägsna förorter de starkaste prisminskningarna medan fler närliggande stadsdelar hålls stadiga eller i vissa fall såg prisökningar. "

Rapporten noterade vidare," Det verkar som om Förenta staterna kan vara i början av ett strukturellt fastighetsmarknadsskifte. Emerging bevis pekar på en preferens för blandad användning, kompakt, attraktiva, transitåtkomliga stadsdelar eller gångbara platser. "Det fann bevisen också tillämpas på kommersiella och detaljhandeln egendom.

"Den uppenbara utbudet och efterfrågan av otillbörliga leveranser kan bidra avsevärt till det prispremie som dessa ställer krav på", nämnde rapporten, med hänvisning till en underleverans av småpartier och fastigheter i löpande samhällen på 11% och 8 % ", medan storleksboende är överleverantör med uppskattningsvis 18%. "

En annan studie av en annan organisation av 94 000 transaktioner på 15 bostadsmarknader visade att en enstegsökning i ett walkability-poäng var förknippat med en genomsnittlig ökning av $ 700 till $ 3000 i hemvärden.

Kalifornien, som praktiskt taget uppfann urban sprawl, upplever också en återupplevelse av levande stadstil. "Det är en trend som inte bara är öst- och västkusten utan också stora storstadsområden med rimliga intressanta centrum, säger Selma Hepp, chefekonom för California Association of Realtors, som skrev sin Ph.D.-avhandling på University of Maryland år 2011 om repopulation av stadscentrum. Cleveland Ohio, Charlotte, N.C., San Francisco och även downtown Los Angeles ser ett förnyat intresse från homebuyers, sa hon. I förorterna bygger vissa utvecklare nya mallplanerade bostadsindelningar för att likna traditionella samhällen med trottoarer, torg och en blandning av kommersiella och bostadsområden, sa hon.

Faktorer bakom urban efterfrågan

Flera faktorer har konvergerat för att skapa denna framväxande nya verklighet. Högre bränslekostnader, ökad trafikstockning och en förändrad blandning av homebuyers från kärnfamiljen Mom, Pop och barnen till singelkarriär, dubbelkarriär och multigenerationella hushåll, invandrare och en yngre generation som är förknippade med konsumentskulden är alla skäl för att människor ska föredrar centrala staden som bor i förorterna från 1950-talet och 1960-talet.

Ungdomar på 20 och 30-årsåldern är särskilt angelägna om stadslivsstil i energieffektiva, miljövänliga och tekniskt välutrustade bostäder med höghastighetsinternetanslutningar, enligt homebuyerundersökningar. Urban Land Institutets Terwillinger Center för bostadsundersökning visade att 40% av Millennials uttryckte en preferens för medelliv eller storstadsliv, jämfört med 28% av alla respondenter. Den skuldburna yngre generationen kan inte ha råd med underhållet av sprawlinghem och de bilar som krävs för att pendlar ska fungera.Samtidigt försöker många babyboomare att minska sig till mindre bostäder som kräver mindre underhåll och lägre skatter. Båda grupperna ökar efterfrågan på kollektivtrafik, vilket är vanligare i städerna.

För att vara säker, vill många fortfarande ha en traditionell förorts livsstil. Kvadratmeteret av det genomsnittliga amerikanska hemmet har klättrat sedan 1970-talet. En nationell sammanslutning av hemköpare undersökning av nya och potentiella köpare släpptes förra året konstaterade att en "överväldigande majoritet av köpare inte bryr sig om att bo i en centralstad, eftersom endast 8% rapporterar det som deras föredragna plats" och att 36% föredrar att köpa i en avlägsen förort, 30% i en närbelägen förort och 27% i ett landsbygdsområde.

Det sägs att det finns ett växande antal historier som Gen-X-paret Josh Bennett, 32, en ekonomi- och operationschef och hans fru Reema, 31, en ingenjör som förväntar sig sitt första barn. De köpte nyligen ett 3100 kvadratmeter hus byggt 1910 i Richmond nära Virginia Commonwealth University, som båda deltog.

De köpte huset från ett pensionerat par som flyttade till ett enstegs bostadsområde i närheten. Herr Bennett sa att han och hans fru tyckte om att köpa i förorterna i Richmond, där det finns utmärkta skolor, men blev förälskad i livets centrum. Deras samhälle har en bra grundskola inom gångavstånd. Medan högskolan och gymnasiet är "mer tveksamt", sa han, han hoppas att de kommer att förbättras när befolkningen i aktiva unga familjer ökar, sa han.

Mr. Bennett sa att hans mamma och bror kände sig säker på att paret skulle hamna i ett förortshem som det där han växte upp "men de kan uppskatta vår livsstil nu … Det finns en känsla av gemenskap och nästan nostalgi som följer med att bo i staden och känna grannarna och brevbäraren och mångfalden av människor som bor omkring dig. Det känns naturligt och tröstande. Vi har ingen ånger. Vi älskar att vara här och livskvaliteten har varit bra, säger han.

Bottom Line

Enligt demografiska och fastighetsdata från olika amerikanska städer föredrar fler människor i städer som bor i förortsutbredningen. Retirement Baby Boomers och Gen X / Yers ger upp kvadratmeter för tätare stads- eller halvtomtområden. Dessa trender tyder på att mindre bostäder nära kollektivtrafiken kan bli en bättre investering inom den närmaste framtiden än stora McMansions i avlägsna förorter.