I fastigheter innebär en kort försäljning att man säljer ett hus för mindre än det utestående lånet på det.

Säg att Mr och Mrs Smith lånade 400 000 dollar för att köpa ett hem för sju år sedan. Hemmet bedömdes på 400 000 000 vid den tidpunkt då det köptes. Herr Smith förlorar sitt jobb och paret hamnar bakom sina hypotekslån. Efter att ha granskat en jämförande marknadsanalys lär Smiths att värdet av sitt hem har sjunkit, och det är nu värt bara 310 000 dollar. Inför $ 385 000 kvar på sitt lån föredrar Smiths att sälja sitt hem, snarare än att söka statliga refinansiering alternativ som det federala Home Affordable Refinance Program, och fråga sin långivare för tillstånd att sälja den för 310 USD. När hemmet säljer kommer banken att få tillbaka mindre än det fulla beloppet som Smiths lånade; I de flesta fall kommer emellertid långivaren att betrakta sina hypotekslån i sin helhet.

Transaktionen gynnar banken genom att låta den undvika att ta hem hemmet i avskärmning, vilket är dyrt och tidskrävande och det gynnar säljaren genom att låta honom eller henne undvika negativa kreditförstörningar av avskärmning (och konkursen att ibland åtföljer det).

Korta försäljningar och utestängning

Korta försäljningar och utestängningar är båda ekonomiska alternativen tillgängliga för husejare som är oroliga låntagare: bakom sina hypotekslån har man ett hem som är undervattens (det vill säga värt mindre än det utestående saldot på hypotekslånet) eller båda. Ägaren är tvungen att dela med hemmet i båda fallen, men tidslinjen och andra konsekvenser är olika i varje situation.

Det finns olika skäl till varför en husägare skulle välja en kort försäljning kontra en avskärmning.

Kort försäljning

Kort försäljning sker vanligtvis av husägaren, ofta när värdet av ett hem sjunker med 20% eller mer. Innan processen kan börja, måste långivaren som innehar inteckning avskriva sig på beslutet att genomföra en kort försäljning. Dessutom behöver långivaren, vanligtvis en bank, dokumentation som förklarar varför en kort försäljning är meningsfull; När allt kommer omkring kan låneinstitutet förlora mycket pengar i processen.

Om godkänd för kort försäljning, förhandlar köparen först med husägaren och söker sedan godkännande vid köp från banken andra. Det är viktigt att notera att ingen kort försäljning kan inträffa utan kreditgivare godkännande.

Kort försäljning tenderar att vara långa och pappersarbete-intensiva transaktioner, ibland att ta upp till ett helt år för att bearbeta. Kortförsäljning är dock inte lika skadlig för en husägares kreditvärdering som en avskärmning är. En kort försäljning ser bättre ut till framtida långivare och fordringsägare. Det visar att du vidtog åtgärder innan banken fick ta tillbaka ditt hem.En husägare som har gått igenom en kort försäljning kan till och med med vissa restriktioner vara berättigade att omedelbart köpa ett annat hem.

Avskärmning

En avskärmning är låntagarens handling som griper hemmet efter att låntagaren inte betalat. Detta är det sista alternativet för långivaren, eftersom hemmet används som säkerhet på noten. Till skillnad från en kort försäljning initieras avskärmning endast av långivare. Långivaren går mot brottsliga låntagare för att tvinga försäljningen av ett hem, i hopp om att göra bra på sin inledande investering i hypotekslånet. Också i motsats till de flesta korta försäljningar sker många avskärningar när husägaren har övergett hemmet. Om ockupanterna ännu inte har lämnat, utsätts de av långivaren i avskärmningsprocessen.

När långivaren har tillgång till hemmet beställer den sin egen bedömning och fortsätter med att försöka sälja hemmet. Uteskärningar tar normalt inte så lång tid att slutföra som en kort försäljning, eftersom långivaren är intresserad av att likvidera tillgången snabbt. Uteslutna bostäder kan också auktioneras ut vid en "trustee sale", där köpare bjudar på bostäder i en offentlig process.

I de flesta fall behöver husägare som upplever avskärmning vänta minst fem år för att köpa ett annat hem, eller tre år med ett FHA-lån. Avskärmning hålls på en persons kreditrapport i sju år. Din FICO-poäng kommer att sjunka med över 100 poäng på grund av utestängningar, enligt Barry Paperno, konsumentverksamhetschef på Fair Isaac (det kommer också att sjunka efter en kort försäljning, förmodligen på grund av att du har förfallit i hypotekslån). Det kan tyckas som ett relativt litet belopp för en standard på en stor tillgång, men det räcker för att kreditkortsföretag ska överväga räntehöjningar och kreditgränsen minskar och för försäkringsbolag att höja premier.

Så här köper du en kortförsäljningsfastighet

Den korta försäljningsprocessen varierar från stat till stat, men stegen inkluderar i allmänhet:

Kort försäljningspaket -

• Ett finansiellt paket skickas av säljaren till långivare. Detta inkluderar bokslut, ett brev som beskriver säljarens svårigheter och kopior av finansiella poster. Kort sälj erbjudande -
• Om säljaren accepterar erbjudandet från en intresserad köpare skickar noteringsagent utlåningsavtalet, ett genomfört inköpsbud, köparens förhandsbrev och en kopia av den allvarliga pengakontrollen, och Säljarens korta försäljningspaket. Bankförädling -
• Banken granskar erbjudandet och godkänner eller förnekar den korta försäljningen. Det kan ta flera veckor till månader. På vissa sätt är det som ett traditionellt köp att köpa en fastighetsfastighet. Det finns dock ett par sätt på vilka inköpsavtalet du och din fastighetsmäklare är olika. Avtalet kommer att ange att villkoren är föremål för hypotekslånets godkännande. I en normal transaktion är den enda parten som behöver godkänna försäljningen säljaren.

I kontraktet bör också anges att egendomen köps "som-är."Även om det är acceptabelt att inkludera språk som gör det möjligt för dig att återgå till en överenskommelse om en inspektion visar stora problem, bör du inte förvänta dig att kunna förhandla om ett lägre pris på grund av dem. Banken är också osannolikt att göra några reparationer, och säljaren, som är strapped for cash, är nog mindre sannolikt att hjälpa till. Med tanke på situationen kommer du sannolikt också att ha tillräckligt med pengar för att stänga kostnaderna. (Fortsätt läsa om avslutningsprocessen i

Förstå Escrow Process .) Till skillnad från avskärmning äger inte utlåningsinstitutet fastigheten i en kort försäljning. Men eftersom det måste godkänna försäljningen (eftersom det är långivaren, inte säljaren, vem kommer att gå förlorad på fastigheten), och kommer att få intäkterna, verkar det som att du köper fastigheten från banken.

Ett vänta spel

Korta transaktioner kan vara mycket mer tidskrävande och tålamodstest än vanliga -State transaktioner. (Fortsätt läsa om detta i

Sh ort Sälja ditt hem för att undvika utestängning .) Om du gör ett erbjudande på en kortförsäljningsfastighet, var beredd att vänta. Banker är beryktat för att ta så lång tid som flera månader att svara på korta försäljningserbjudanden. Vissa experter rekommenderar att du ger långivaren en tidsfrist för att minska väntetiden. även om det är svårt att säga om denna strategi verkligen kommer att stimulera banken till handling. Om banken inte faktiskt har godkänt den korta försäljningen ännu vid tidpunkten för ditt erbjudande, är det dock oanvändbart att en tidsfrist genomförs, eftersom det kan ta flera månader för säljaren att nå ett kort försäljningsavtal med långivaren. Säljaren måste vara officiell standard

Kontrollera därför att kortförsäljningen redan är godkänd av långivaren. Om säljaren faktiskt inte har gått i standard har banken inte varit intresserad av att göra en kort försäljning. Det tar mycket tid och övertygande att få en bank att komma överens om en kort försäljning, så om det inte har kommit överens om det, slösa inte bort din tid. Många bostäder är listade som en kort försäljning, men det finns ingen garanti för att transaktionen någonsin kommer att slutföras som sådan.

Banken kan inte heller vara intresserad av en kort försäljning om den tror att det kan få mer pengar genom att gå in i avskärmning. Och om du söker finansiering för inköp, se till att din hypotekslån har inga problem med en säljfastighet.

Erfaren agenter

På grund av komplexiteten hos denna typ av transaktion, se till att din agent eller fastighetsmäklare har erfarenhet av kort försäljning och är villig att arbeta med dig på en. Vissa fastighetsmäklare specialiserar sig på kort försäljning och kan inneha en certifikat för kort försäljning och avskärmning (SFR), en beteckning som erbjuds av National Association of Realtors. Innehavare av denna certifiering har fått specialutbildning.

Inte bara är kortförsäljning mer arbete för agenter, de erbjuder ibland mindre ersättning: Banken kanske inte är villig att betala noteringsagenten den vanliga 5-6% -provisionen eftersom den redan tar förlust, och eftersom köparens agent får en procentandel av den procentsatsen, kommer han eller hon se ännu mindre pengar.

Försök dessutom ta reda på om säljarens noteringsagent har erfarenhet av kort försäljning. Även om banken i sista hand är i kontroll, kan ett noteringsagent som känner repen kunna underlätta eller fördröja transaktionen.

Haggling Over Prices

Var beredd att höja ditt erbjudande pris. För att säljaren ska öka oddsen för banken genomgår med den korta försäljningen, kan han eller hon försöka övertyga dig om att öka ditt köpeskilling. I slutändan har dock säljaren ingen verklig auktoritet att godkänna försäljningspriset, bara banken gör det, och de kan också motverka.

Å andra sidan avvisar banken ditt erbjudande direkt, speciellt om du har skrivit ett betydligt billigare erbjudande. Eller, i värsta fall, kanske de inte svarar alls. Någonsin.

Fortsätt sökningen

Med tanke på hur länge det troligtvis kommer att ta banken att svara på ditt erbjudande, borde du noga titta på andra hus medan du väntar på ett svar, och du borde antagligen fortsätta med inköp av en annan egendom om du hittar ett enklare köp. Låt din agent skriva det korta köpavtalet på ett sådant sätt att du behåller denna flexibilitet. Om du har en tidsfrist för att flytta, stör inte ens med en kort försäljning.

En annan anledning att fortsätta titta: Även om du gör det till escrow, kan banken fortsätta att samla erbjudanden. De flesta skulle betrakta detta oetiskt eftersom den potentiella köparen sannolikt kommer att ha tappat ut några tusen dollar på inspektioner, titelsökningar och liknande, vid denna tidpunkt. Men kom ihåg att banken står inför en förlorande transaktion, så det kommer att vilja minimera sina förluster och sälja fastigheten så nära marknadsvärdet som möjligt. Att gå ner från affären så sent i spelet är ett stort slöseri med tid och pengar för köparen, för att inte tala om mycket frustrerande. Av alla dessa skäl måste noteringspriset för en kort försäljning tas med en hälsosam dos skepsis.

Kort försäljning: Fördelarna och nackdelarna

Experter är oense om huruvida kort försäljning är en bra affär för köpare. Föredragandena säger att fastighetsfastigheter är prissatta under marknadsvärdet, vilket ger möjlighet för köpare att få en hel del eller för första gången homebuyers att komma in i ett hem som de annars inte skulle ha råd med.

Motståndare säger att banker inte har något intresse av att göra brandförsäljning, och kommer att göra en jämförbar marknadsanalys innan du bestämmer eller accepterar ett pris för en fastighet. Vidare kan noteringspriset för en kort försäljning vara ett belopp som säljarens agent anser att banken kan acceptera - snarare än det belopp som banken faktiskt har accepterat att acceptera. Banken kan hitta priset för lågt, eller säljaren kan lista fastigheten under marknaden med avsikt att generera ett budkrig. I vissa stater kommer säljaren att ha en bristande dom mot honom, vilket förpliktar honom att betala tillbaka skillnaden mellan hypotekslån och försäljningspriset för hemmet, så det är i säljarens intresse att få så mycket pengar som möjligt .

En fördel för både banken och köparen är att till skillnad från en bankägd egendom är en mindre försäljningsfastighet mindre sannolikt att sönderfallas eller ransackeras. Medan fastigheten kan leda till uppskjuten underhåll på grund av ägarens ekonomiska situation, är säljaren inte sannolikt att förstöra platsen när han eller hon fortfarande lever i den. Däremot tar husägare som förlorar sina fastigheter till avskärmning ofta sin frustration på huset som ett sätt att komma tillbaka till banken.

På samma sätt, eftersom korta fastighetsfastigheter fortfarande är upptagna, kommer de inte ha lidit i händerna på skrupelfria människor som har valt att knyta in eller vandalisera fastigheten. Vandalism kan vara ett vanligt problem med avskärmning egenskaper, särskilt i lägre inkomstskvarter.

Hitta korta försäljningsförteckningar

De flesta fastigheter som erbjuds som kortförsäljning listas av fastighetsmäklare, och det är ofta det bästa stället att börja, särskilt om det är en realtor som specialiserar sig på dem. Utan en agent kan du enkelt söka på Multipel Listing Service (MLS) från din egen dator (eller mobilenhet) komfort, men de data du åtkomst kan vara begränsade i omfattning, föråldrade eller till och med felaktiga.

Medan du kan hitta några fastighetsfastigheter på populära fastighetswebbplatser som Zillow och Trulia, kan andra webbplatser som specialiserar sig på avskärmning och rabatterade fastigheter erbjuda en mer omfattande bild av kortförsäljningsmarknaden i ditt område. En sådan webbplats är www. realtystore. com, som har mer än en miljon förteckningar över avskärmningsauktioner, bankägda fastigheter, statligt återtagna hem, skattemässiga egenskaper och kort försäljning.

Bottom Line

En kort försäljning kan gynna alla berörda parter: Långivare undviker den långa och kostsamma avskärmningsprocessen; låntagare håller avskärmning av sina kreditrapporter och köpare kanske kan köpa fastigheter till reducerade priser. En köpare borde inte anta att egendomen är en hel del bara för att det är en kort försäljning, dock. Gör din egen jämförbara marknadsanalys. Om du inte gör det till escrow, hoppar du inte över en noggrann heminspektion.