Hypotekskris. Kreditkris. Bankkollaps. Regeringens räddningsaktion. Satser som dessa framträdde ofta i rubrikerna under hösten 2008, en period där de stora finansmarknaderna förlorade mer än 30% av deras värde. Denna period ligger också bland de mest skrämmande i USA: s finansmarknadshistoria. De som levde genom dessa händelser kommer sannolikt aldrig att glömma oroen. Så vad hände, exakt, och varför? Läs vidare för att lära dig hur den explosiva tillväxten på subprime-hypoteksmarknaden, som började 1999, spelade en viktig roll för att skapa scenen för den oro som skulle utvecklas bara nio år senare.

Ovanstående tillväxt och konsumentskuld

Subprime-hypotekslån är hypotekslån riktade till låntagare med mindre än perfekt kredit och mindre än tillräckliga besparingar. En ökning av subprime-upplåningen började 1999 då Federal Mortgage Association (allmänt kallad Fannie Mae) inledde en samordnad satsning på att göra bostadslån mer tillgängliga för dem med lägre kredit och sparande än långivare som vanligtvis krävdes. Tanken var att hjälpa alla att uppnå den amerikanska drömmen om bostadsägande. Eftersom dessa låntagare ansågs ha hög risk, hade deras inteckningar okonventionella termer som återspeglade denna risk, såsom högre räntor och rörliga betalningar. (Läs mer om Subprime-utlåning: Hjälpande hand eller underhand? )

Medan många såg bra välstånd när subprime-marknaden började explodera, började andra att se röda flaggor och potentiell fara för ekonomin. Bob Prechter, grundare av Elliott Wave International, hävdade konsekvent att den out-of-control hypoteksmarknaden var ett hot mot ekonomin i USA, eftersom hela industrin var beroende av ständigt ökande fastighetsvärden.

Från och med 2002 hade statliga sponsrade hypotekslånsgivare Fannie Mae och Freddie Mac förlängt mer än $ 3 biljoner värde av hypotekslån. I sin 2002 bok "Conquer the Crash", sade Prechter, "förtroende är det enda som håller upp med det här jättekade kortet." Fannie och Freddie har till uppgift att återköpa lån från de långivare som härstammar från dem och tjäna pengar när hypotekslån betalas. Således ökade stigande hypotekslåneräntor till en förnedrande minskning av intäkterna för dessa två företag. (Läs mer i Fannie Mae, Freddie Mac och kreditkrisen 2008 .)

Bland de mest potentiellt dödliga hypotekslånen som erbjöds till subprime låntagare var den ränta enda ARM och betalningsalternativet ARM, båda justerbara räntor (ARM). Båda dessa hypotypstyper har låntagaren mycket lägre initiala betalningar än vad som skulle betalas med en fast ränta. Efter en tidsperiod, ofta bara två eller tre år, återställs dessa ARM. Betalningarna fluktuerar så ofta som varje månad, ofta blir mycket större än de initiala betalningarna.(För mer om denna typ av inteckning se Denna ARM har tänder .)

I den up-trendmarknaden som fanns från 1999 till 2005 var dessa inteckningar nästan riskfria. En låntagare som har positiv kapital trots de låga hypotekslånens betalningar sedan hans hem hade ökat i värde sedan inköpsdatumet, kunde bara sälja hemmet till vinst om han inte hade råd med framtida högre betalningar. Men många hävdade att dessa kreativa inteckningar var en katastrof som väntade på att hända vid en nedgång i bostadsmarknaden, vilket skulle göra ägarna i en negativ egenkapital situation och göra det omöjligt att sälja.

För att förena den potentiella hypotekslicensen fortsatte den totala konsumentskulden i allmänhet att växa med en förvånande takt och 2004 slog den 2 biljoner dollar för första gången. Howard S. Dvorkin, president och grundare av Consolidated Credit Counseling Services Inc., en ideell skuldförvaltningsorganisation, berättade för tiden Washington Post "Det är ett stort problem. Du kan inte vara det rikaste landet i världen och få alla dina landsmän att vara upp till nacken i skuld. "

Den efterföljande ökningen av kreativa hypotekslånsrelaterade investeringsprodukter

Under uppgången i bostadspriser blev marknaden för hypotekslån (MBS) populär hos kommersiella investerare. En MBS är en pool av inteckningar grupperade i en enda säkerhet. Investerare dra nytta av premier och räntebetalningar på de enskilda bolån som den innehåller. Denna marknad är mycket lönsam så länge hempriserna fortsätter att stiga och husejare fortsätter att göra sina hypotekslån. Riskerna blev emellertid alltför verkliga, eftersom bostadspriserna började sjuda och husägare började standard på sina bostadsrätter. (Läs om hur fyra stora aktörer skivar och tärningar på ditt lån på sekundärmarknaden i Bakom scenerna på ditt hypotekslån .)

Ett annat populärt investeringsfordon under denna tid var kreditderivatet, som kallas kreditinstitut swap (CDS). CDSs utformades för att vara ett sätt att säkra mot ett företags kreditvärdighet, som liknar försäkringar. Men i motsats till försäkringsmarknaden var CDS-marknaden oreglerade, vilket innebar att det inte fanns något krav på att emittenterna av CDS-kontrakt behöll tillräckligt med pengar i reserven för att betala ut i ett worst case-scenario (som en ekonomisk nedgång). Det var just det som hände med American International Group (AIG) i början av 2008, eftersom det tillkännagav stora förluster i sin portfölj av undertecknade CDS-kontrakt som den inte hade råd att betala på. (Läs mer om detta investeringsfordon i Credit Default Swaps: En introduktion och Falling Giant: En fallstudie av AIG .)

Marknadsnedgång

I mars 2007 med Bear Stearns misslyckande på grund av stora förluster till följd av sitt engagemang i att ha undertecknat många av de investeringsfordon som är direkt kopplade till subprime-hypoteksmarknaden, blev det uppenbart att hela subprime-utlåningsmarknaden var i trubbel. Hyresägarna försummade höga priser eftersom alla kreativa variationer av subprime-hypotekslån återställdes till högre betalningar medan hushållspriserna sjönk.Husägare var upp och ner - de skyldade mer på sina inteckningar än vad deras hem var värda - och kunde inte längre vända sig ut ur sina hem om de inte kunde göra de nya högre betalningarna. I stället förlorade de sina hem till avskärmning och ansökades ofta för konkurs i processen. (Ta en titt på de faktorer som medförde att denna marknad blossade upp och bränns ut i Bränslet som födde Subprime Meltdown .)

Trots denna uppenbara röra, fortsatte finansmarknaderna högre till oktober 2007 , med Dow Jones Industrial Average (DJIA) når en stängning högst 14, 164 den 9 oktober 2007. Orsaken till slut gick upp och i december 2007 hade USA fallit i en lågkonjunktur. I början av juli 2008 skulle Dow Jones Industrial Average handla under 11 000 för första gången på över två år. Det skulle inte vara slutet på nedgången.

På söndagen den 7 september 2008, med finansmarknaderna ner nästan 20% från toppmötet i oktober 2007, tillkännagav regeringen sin övertagande av Fannie Mae och Freddie Mac till följd av förluster från stark exponering mot den kollapsande subprime-hypoteksmarknaden . En vecka senare, den 14 september, gav det stora värdepappersföretaget Lehman Brothers till sin egen överexposition till subprime-hypoteksmarknaden och tillkännagav den största konkursansökan i USA: s historia vid den tiden. Nästa dag dämpade marknaderna och Dow stängde 499 poäng vid 10, 917.

Lehmans kollapsade kaskader resulterade i att substansvärdet för Reserve Primary Fund sjönk under $ 1 per aktie den 16 september 2008. Investerare informerades sedan om att för varje $ 1 investerat hade de rätt till endast 97 cent. Denna förlust berodde på innehav av kommersiellt papper utfärdat av Lehman och var bara andra gången i historien att en penningmarknadsfondens aktievärde har "brutit pengarna". Panik följde i penningmarknadsindustrin, vilket resulterade i massiva inlösenförfrågningar. (För relaterad läsning, se Kommer din penningmarknadsfond att bryta buken? och Fallstudie: Lehman Brothers kollaps .)

Samma dag gick Bank of America NYSE: BAC) meddelade att det var att köpa Merrill Lynch, landets största mäklarfirma. Dessutom hade AIG (NYSE: AIG), ett av landets ledande finansiella företag, en kreditgradering som en följd av att ha undertecknat mer kreditderivatkontrakt än vad den hade råd att betala. Den 18 september 2008 började prata om en regeringskrigstid, som skickade 410 poäng. Nästa dag föreslog statssekreteraren Henry Paulson att ett TARP-program (Troubled Asset Relief Programme) på upp till $ 1 biljoner skulle ställas till förfogande för att köpa upp giftig skuld för att avvärja en fullständig finansiell inbromsning. Även denna dag inledde Securities and Exchange Commission (SEC) ett tillfälligt förbud mot att sälja aktier i finansiella företag, eftersom det trodde att detta skulle stabilisera marknaderna. Marknaderna ökade på nyheterna och investerare skickade 456 poäng till en intradag hög 11, 483, slutligen stänga 361 på 11, 388.Dessa höjder skulle visa sig vara av historisk betydelse eftersom finansmarknaderna skulle genomgå tre veckor av fullständig oro. (För mer insikt, se Likviditet och toxicitet: Kommer TARP fixa det finansiella systemet? Fullständig finansiell oro

Dow skulle sänka 3 600 poäng från den 19 september 2008, intradag hög av 11, 483 till 10 oktober 2008, intradag låg på 7, 882. Nedan följer en sammanfattning av de stora amerikanska händelserna som utvecklades under denna historiska treveckorsperiod.

21 september 2008:

• Goldman Sachs (NYSE: GS) och Morgan Stanley (NYSE: MS), de sista två av de stora investeringsbankerna som fortfarande står, konverterar från investeringsbanker till bankhållande företag för att få större flexibilitet för att få bailout finansiering. 25 september 2008:
• Efter en 10-dagars bankrörelse griper Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) Washington Mutual, då landets största sparande och lån, som hade varit starkt utsatt för subprime-hypotekslån. Dess tillgångar överförs till JPMorgan Chase (NYSE: JPM). 28 september 2008:
• TARP-räddningsplanen stallar i kongressen. 29 september 2008:
• Dow minskar 774 poäng (6,98%), den största punktnedgången i historien. Citigroup (NYSE: C) förvärvar också Wachovia, då den fjärde största USA-banken. 3 oktober 2008:
• En omarbetad TARP-plan på 700 miljarder dollar, omnämnd i 2008 om nödstabiliseringsstabilisering, passerar en tvåpartsröst i kongressen. (USA: s bailouts går hela vägen tillbaka till 1792. Lär dig hur de största påverkade ekonomin i Topp 6 amerikanska finansinvesteringar .) 6 oktober 2008:
• Dow stänger under 10 , 000 för första gången sedan 2004. 22 oktober 2008:
• President Bush meddelar att han kommer att vara värd för en internationell konferens av finansiella ledare den 15 november 2008. Bottom Line

Händelserna av hösten 2008 är en lektion i vad som så småningom händer när rationellt tänkande ger plats för irrationalitet. Medan goda avsikter var sannolikt att katalysatorn ledde till beslutet att expandera subprime-hypoteksmarknaden tillbaka 1999, någonstans under vägen förlorade USA sina sinnen. De högre hemmamarknadspriserna gick, desto mer kreativa långivare blev försök att hålla dem ännu högre, med en till synes fullständig ignorering för de potentiella konsekvenserna. När man ser på den irrationella tillväxten på subprime-hypoteksmarknaden tillsammans med de investeringsfordon som kreativt härrör från den, i kombination med explosionen av konsumentskulden, kanske den finansiella oron 2008 inte var så oförutsebar som många skulle vilja tro.

Ta reda på hur den här svåra ekonomiska perioden kan vara en lärande upplevelse för alla i

Den lätta sidan av kreditkrisen .