Kommersiell fastighet (CRE) är inkomstproducerande fastigheter som endast används för affärsändamål, till exempel detaljhandelskontor, kontorskomplex, hotell och lägenheter. Finansiering - inklusive förvärv, utveckling och uppförande av dessa fastigheter - uppnås vanligen genom kommersiella fastighetslån: hypotekslån försäkrade med pant i kommersiellt, i stället för bostadsfastigheter.

Precis som med bostadslån är banker och oberoende långivare aktivt involverade i att låna ut kommersiella fastigheter. Försäkringsbolag, pensionsfonder, privata investerare och andra kapitalkällor, inklusive U. S. Small Business Administration: s 504 Lånprogram, gör också lån för kommersiella fastigheter.

Här tittar vi på kommersiella fastighetslån: hur de skiljer sig från bostadslån, deras egenskaper och vilka långivare som letar efter.

- 9 -> Individuella kontra enheter

Medan bostadslån typiskt görs för enskilda låntagare görs ofta kommersiella fastighetslån till affärsenheter (t.ex. företag, utvecklare, partnerskap, fonder och förtroende) . Dessa enheter bildas ofta för det specifika syftet med att äga kommersiella fastigheter.

Ett företag får inte ha en finansiell rekord eller någon kredithistoria, i vilket fall långivaren kan kräva att huvudansvariga eller ägare av enheten ska garantera lånet. Detta ger långivaren en individ (eller en grupp av individer) med en kredithistoria och / eller finansiell rekord - och från vilka de kan återhämta sig vid lånets standard. Om denna typ av garanti inte är nödvändig av långivaren och fastigheten är det enda sättet att återhämta sig vid låneminskning, lånet kallas ett lån utan lån, vilket innebär att långivaren inte har något att göra mot någon eller något annat än fastigheten.

Låneåterbetalningsplaner

Ett bostadslån är ett slags avskrivet lån där skulden återbetalas i vanliga avbetalningar över en tidsperiod. Den mest populära bostadsränteprodukten är den 30-åriga fastränta inteckning.

Bostadsinköpare har också andra optioner, inklusive 25-åriga och 15-åriga inteckningar. Längre avskrivningsperioder innebär vanligtvis mindre månatliga betalningar och högre totala räntekostnader under lånets livslängd medan kortare avskrivningsperioder i allmänhet medför större månatliga betalningar och lägre räntekostnader. Bostadslån avskrivs under lånets löptid så att lånet är fullt återbetalat vid slutet av låneperioden. En låntagare med en $ 200 000 30-årig fastränta med 5% skulle till exempel göra 360 månatliga betalningar på 1 073,64 kr, varefter lånet skulle återbetalas helt.

Till skillnad från bostadslån varierar villkoren för kommersiella lån typiskt från fem år (eller mindre) till 20 år och avskrivningsperioden är ofta längre än lånets löptid. En långivare kan till exempel göra ett kommersiellt lån för en sjuårsperiod med en avskrivningsperiod på 30 år. I denna situation skulle investeraren göra betalningar i sju år av ett belopp baserat på lånet som betalas ut över 30 år, följt av en slutlig "ballong" -betalning av hela återstående saldot på lånet. Exempelvis skulle en investerare med ett kommersiellt lån på 1 miljarder dollar på 7% göra månatliga betalningar på $ 6, 653, 02 i sju år, följt av en slutlig ballongbetalning på 918, 127, 64, som skulle betala hela lånet.

Längden på låneperioden och avskrivningsperioden kommer att påverka den takt som långivaren tar ut. Beroende på investerarens kreditstyrka kan dessa villkor vara förhandlingsbara. I allmänhet är ju längre lånets återbetalning schema, desto högre räntesats.

Låneförhållanden

Ett annat sätt att skillnader i kommersiell och bostadslån skiljer sig i låneförhållande (LTV): en siffra som mäter värdet på ett lån mot värdet av fastigheten. En långivare beräknar LTV genom att dela lånets belopp med den mindre av fastighetens beräknade värde eller köpeskilling. Till exempel skulle LTV för ett $ 90 000 lån på en $ 100 000 fastighet vara 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100 000 = 0,9 eller 90%).

För såväl kommersiella som bostadslån kommer låntagare med lägre LTV att kvalificera sig för mer gynnsamma finansieringsräntor än de med högre LTV. Anledningen: De har mer kapital (eller andel) i fastigheten, vilket motsvarar mindre risk i långivarens ögon.

Höga LTV är tillåtna för vissa bostadsobligationer: Upp till 100% LTV är tillåten för VA och USDA lån; upp till 96. 5% för FHA lån (lån som är försäkrade av Federal Housing Administration); och upp till 95% för konventionella lån (de som garanteras av Fannie Mae eller Freddie Mac).

Kommersiella lån LTV, däremot, faller vanligtvis i 65% till 80%. Medan vissa lån kan göras vid högre LTV, är de mindre vanliga. Den specifika LTV beror ofta på lånekategorin. Till exempel kan en maximal LTV på 65% tillåtas för rå mark, medan en LTV på upp till 80% kan vara acceptabel för en flerfamiljskonstruktion. Det finns inga VA eller FHA-program i kommersiell utlåning, och ingen privat hypotekslånsförsäkring. Därför har långivare ingen försäkring för att täcka låntagarens standard och måste förlita sig på fast egendom som ställs som säkerhet.

Obs! Privata hypotekslånsförsäkringar (PMI) är en typ av försäkringspolicy som skyddar långivare från risken för försummelse och avskärmning, vilket gör det möjligt för köpare som inte kan göra betydande betalningar (eller väljer att inte) för att erhålla hypotekslån till överkomliga priser. Om en låntagare köper en bostadsfastighet och sätter ner mindre än 20%, kommer långivaren att minimera risken genom att låna låntagaren att köpa försäkringar från ett PMI-företag. Se

Hur bli av privat hypotekslån .Kommersiella långivare tittar också på skuldsättningsgraden (DSCR), som jämför en fastighets årliga nettoresultat (NOI) till sin årliga hypotekslånstjänst (inklusive huvudstol och ränta), mäta egenskapens förmåga att betjäna sin skuld. Det beräknas genom att dividera NOI med den årliga skuldservice. Till exempel skulle en fastighet med $ 140 000 i NOI och $ 100 000 i den årliga hypotekslånstjänsten ha en DSCR på 1,40 ($ 140 000 ÷ $ 100 000 = 1 4). Kvoten bidrar till att långivare bestämmer den maximala låne storleken baserat på det kassaflöde som genereras av fastigheten. En DSCR på mindre än 1 indikerar ett negativt kassaflöde. Till exempel en DSCR av. 92 innebär att det bara finns nog att NOI täcker 92% av den årliga skuldservice. I allmänhet söker kommersiella långivare efter DSCR på minst 1,25 för att säkerställa ett tillräckligt kassaflöde. En lägre DSCR kan vara acceptabel för lån med kortare avskrivningsperioder och / eller fastigheter med stabila kassaflöden. Högre kvoter kan krävas för fastigheter med volatila kassaflöden - till exempel hotell, som saknar de långsiktiga (och därmed mer förutsägbara) hyresavtal som är gemensamma för andra typer av kommersiella fastigheter.

Räntor och avgifter

Räntor på kommersiella lån är i allmänhet högre än på bostadslån. Även kommersiella fastighetslån involverar vanligtvis avgifter som lägger till den totala kostnaden för lånet, inklusive bedömning, laglig, låneansökan, lånets ursprung och / eller undersökningsavgifter. Vissa kostnader måste betalas upp framför lånet godkänns (eller avvisas), medan andra gäller årligen. Till exempel kan ett lån ha en engångsavgift på 1%, förfallen vid slutdatumet, och en årlig avgift på en fjärdedel av en procent (0,25%) tills lånet är fullt betalt. Ett lån på 1 miljon dollar kan till exempel kräva en upplåningsavgift på 1% som motsvarar $ 10 000 som betalas upp med 0,25% avgift på $ 2 500 per år (förutom ränta).

Förskottsbetalning

Ett kommersiellt fastighetslån kan innebära restriktioner för förskottsbetalning, utformad för att bevara långivarens förväntade avkastning på ett lån. Om investerarna löser en skuld före lånets löptid, kommer de sannolikt att betala förskottsbelopp. Det finns fyra primära typer av "exit" påföljder för att betala ett lån tidigt:

Förskottstraff

. Detta är det mest grundläggande förskottsbeloppet, beräknat genom att multiplicera det aktuella utestående saldot med ett angivet förskottsbelopp.

Räntegaranti

• . Långivaren har rätt till ett visst belopp, även om lånet är betalt tidigt. Till exempel kan ett lån garantera en 10% ränta i 60 månader, med en avgift på 5% efter det. Lockout

• . Låntagaren kan inte betala lånet före en viss period, till exempel en 5-årig lockout. defeasance

• . En ersättning av säkerheter. I stället för att betala pengar till långivaren byter låntagaren nya säkerheter (vanligtvis statsobligationer) för det ursprungliga lånet.Höga straff kan knytas till denna metod att betala ett lån. Förutbetalningsvillkor identifieras i lånehandlingarna och kan förhandlas med andra lånevillkor i kommersiella fastighetslån. Alternativ ska förstås före tid och utvärderas innan du betalar ut ett lån tidigt.

• Bottom Line Med kommersiell fastighet är det oftast en investerare (ofta en affärsenhet) som köper fastigheten, hyr ut utrymmet och samlar in hyror från de företag som är verksamma inom fastigheten: Investeringen är avsedd att vara en inkomstproducerande egendom.

Vid bedömning av kommersiella fastighetslån beaktar långivare lånets säkerhet. företagets kreditvärdighet (eller principer / ägare), inklusive tre till fem års bokslut och inkomstskatt och finansiella förhållanden, till exempel låneförhållandet och skuldsättningsgraden. För mer information, läs

7 steg till en kommersiell fastighetsaffär

och

Hitta Fortune I Commercial Real Estate .