Mortgage terminologi fick dig ner? Var inte rädd: Att räkna ut alla komplicerade fraser och ordförråd som "avskrivningar" och "lån till värde" räcker för att skrämma alla låntagare. Och om du tänker refinansiera din inteckning, förbered dig för att lära dig några nya villkor: "utlåning" och en "rate / term refinansiering." Låt oss presentera dig.

Grunderna

Först, tänka på refinansiering som ersättning av en befintlig inteckning med en annan, eller konsolidera ett par inteckningar i ett enda lån. (För mer om den senare, Se ska jag kombinera två hypotekslån till en? ) Ut med den gamla (inteckning) och in med det nya, som de säger. När du har refinansierat är ditt gamla lån betalt och en ny placeras på plats.

Det finns många skäl att överväga refinansiering. Att spara pengar är det självklara. I augusti 2008 hade den genomsnittliga 30-åriga fasta inteckning en ränta på 6 52%. Efter finanskrisen sänktes priserna för samma typ av hypotekslån praktiskt taget i hälften. Med en potentiell besparing på, säg $ 500 per månad på ett hem på $ 250 000, var refinansiering förnuftig för många människor. Detta resulterade i en våg av refinansier som fortfarande fortsätter nu flera år senare. Även en enpunktsskillnad i din takt skulle kunna innebära en minskning på 150 kronor i din betalning. (För mer om detta ämne, se: Ska du refinansiera ditt hypotekslån när räntor faller?)

Refinansiering kan också erbjuda en chans att konvertera ditt lön med fast ränta till en fast ränta, för att låsa in räntebetalningar, speciellt om räntorna verkar redo att röra sig högre.

Två typer av lån

Det finns två grundläggande refinansieringslån. Den enklaste och enklaste är kurs / lönefinansiering (refi). Inga faktiska pengar ändras händer i det här fallet, utanför de avgifter som är kopplade till lånet. Lånets storlek är detsamma; du handlar helt enkelt dina nuvarande hypotekslån för nyare (förmodligen bättre) villkor. Däremot är det nya lånebeloppet större än det gamla i ett kontantutlåningslån, även om det är en refinansiering. Tillsammans med nya lånevillkor blir du också avancerad på ett effektivt sätt och tar eget kapital ut ur ditt hem, i form av kontanter eller att betala av andra skulder.

Du kan kvalificera dig för en kurs / termreffi med ett högre värdeförhållande. (Det är lättare att få lånet, med andra ord, även om du är en fattigare kreditrisk.) Utlåningslån kommer med hårdare villkor. Om du vill ha något eget kapital som du har byggt upp i ditt hem i form av kontanter, kommer det förmodligen att kosta dig - hur mycket beror på hur mycket eget kapital du har byggt upp i ditt hem och din kreditpoäng.

Om en låntagares FICO-poäng är 700, är ​​låneförhållandet 76% och lånet betraktas som utbetalning, kan långivaren lägga till 0.750 poäng till upplåningskostnaden för lånet. (Varje långivare är annorlunda.) Om lånebeloppet var $ 200 000, till exempel skulle långivaren lägga till 1 500 kr till kostnaden. Alternativt kan låntagaren betala en högre ränta - 0. 125% till 0. 250% mer, beroende på marknadsförhållandena.

Varför de hårdare termerna? Eftersom utlåningslån har högre risk för långivaren, enligt Casey Fleming, hypotekslån, C2 Financial Corporation och författare till "The Loan Guide: Hur får man det bästa möjliga hypotekslånet. "" Statistiskt sett är en låntagare mycket mer benägna att gå ifrån ett hem om han kommer i trubbel om han redan har dragit eget kapital ut ur det. Det är särskilt sant om han har drog ut mer än han ursprungligen investerade i förskottsbetalningen. Följaktligen är något lån som anses utbetalning prissatt högre för att återspegla den risken, tills det finns så mycket eget kapital att låntagaren inte kommer att gå längre bort. "

Men en högre kreditpoäng och lägre låneförhållande kan skifta siffrorna väsentligt till din fördel. Till exempel betalar en låntagare med en kreditpoäng på 750 och ett lån-till-värde-förhållande på mindre än 60% ingen extra kostnad för ett utbetalningslån eftersom han eller hon inte är mer sannolikt att lånebeloppet än om han eller hon gjorde en kurs / termen refi.

Ditt lån kan vara ett utbetalningslån även om du inte får tillbaka pengar. Om du betalar kreditkort, auto lån eller något annat som inte ursprungligen var en del av ditt lån, anser långivaren förmodligen att det är ett utbetalningslån. Om du konsoliderar två inteckningar till en, och en var ursprungligen ett utbetalningslån, kommer det nya konsoliderade lånet också att utbetalas.

Fler amerikaner väljer kontantutbetalning

Även om många personalekonomiska experter skulle råda mot att avskaffa ditt hem av eget kapital i en utbetalningsfinansiering, visar de senaste uppgifterna från Freddie Mac att amerikanerna väljer det här lånetypen till priser som inte är sett sedan finanskrisen.

Nästan hälften av låntagarna valde utbetalningsalternativet under första kvartalet 2017 - långt under 90% nivån nådde strax innan finanskrisen, men kraftigt högre än 2012 när nivåerna sjönk till 12%. Varför ökningen? Inte bara gör inte hypotekslån låga trots stigande räntemiljö, hushållspriserna i många delar av landet har ökat till den punkt där husägare har tillräckligt med kapital för att göra en utbetalningsfinansiering som är värt kostnaden. De högre låneförhållandena och amerikanernas förbättrade personliga balansräkningar gör det lättare att kvalificera sig.

Ett intressant loophål

Med hjälp av din pantmäklare kan du vara att generera lite pengar från din refinansiering utan att det betraktas som ett utbetalningslån (och genererar de extra avgifter som följer med det). I grund och botten fungerar det genom att utnyttja överlappningen av medel i slutet av ett lån och början på en annan. Så här hänvisar Fleming till det:

"Du får finansiera stängningskostnader i en kurs / termen refi. De flesta långivare gör det möjligt att stänga kostnaderna för att inkludera förbetalda kostnader, till exempel förbetalt ränta, obetald upplupen ränta på ditt befintliga inteckning, de pengar som behövs för att förfondera ditt spärrkonto och även fastighetsskatt och försäkring om du har det rätt .

"När du refinansierar betalar du upplupen ränta på ditt befintliga inteckning till den dag det är avbetalt. Du betalar förrän ditt ränta på ditt nya lån från den dag du finansierar till den första i nästa månad, och då betalar du inte någon betalning nästa månad. Därför har du finansierat en månads ränta på ditt pant inom det nya lånet.

"Om du har ett pund (eller spärr) konto för att betala försäkring och skatter med din befintliga inteckning, då har din befintliga långivare några av dina pengar - minst ett par månader av skatter och försäkringar varje. När du refinansierar kommer din nya långivare att behöva lite pengar till hands när dina skatter och försäkringsräkningar kommer att gälla, så att de kommer att begära lite pengar på framsidan. Du kan vanligtvis finansiera detta.

"Efter det att ditt lån stängt din gamla långivare - vem håller några av dina pengar - skickar du en check som motsvarar balansen på ditt spärrkonto när du betalat det lånet. några av avgifterna ändras lite fram till finansiering, de flesta långivare tillåter lite kudde - upp till $ 2 000 i kontanter tillbaka i escrow utan att lånet betraktas som utbetalning.

"Vad allt detta innebär är att du kan finansiera" kostnader "som inte är egentligen kostnaden för att få lånet, utan att betala kostnaden för att få lånet. På ett $ 200 000 ränte / lån skulle det vara mycket möjlig att generera ungefär $ 4 000 i kontanter - de rätta omständigheterna, om det var strukturerat noggrant - utan att betala utbetalningsstraff. "

Bottom Line

Ditt jobb som låntagare måste ha tillräcklig kunskap för att diskutera alternativ med din långivare. För de flesta människor är det bästa beloppet att undvika den extra kostnaden för ett utbetalningslån. Om du har en särskild anledning att ta ut pengar ur ditt hem kan ett utbetalningslån vara värdefullt, men kom ihåg att det extra belopp du betalar i ränta under lånets liv kan göra det till en dålig idé.