Räntebärande hypotekslån (ARM) är en typ av inteckning där räntebetalningen på det utestående saldot varierar, enligt ett specifikt riktmärke. Många referensindex har använts för att fastställa räntor för ARMS, inklusive vissa egna benchmarks som fastställts av enskilda långivare. Förstå några få av de mer populära riktmärkena och hur de påverkar betalningarna ger en översikt över hur benchmarks fungerar och inblick i deras inverkan på hypotekslån. (För mer information, se Den bästa definitionen av en referensportfölj är … )

Möt benchmarkerna
Tre gemensamma ARM-referensindex omfattar den 11: e distriktskursen för fondindex (CoFI), ettårig konstant löptidskassé (CMT) och London Interbank Offered Rate (LIBOR ).

• COFI är ett referensvärde baserat på ett vägt genomsnitt av räntemedlemsbankerna i den federala hemlånsbanken i San Francisco (distriktet 11 ^th ) till kunder som har pengar på sparande och kontrollkonton . Satsen justeras månadsvis. Hypotekslån som är kopplade till COFI-förändringar en gång per år. Eftersom räntorna kan stiga varje månad i ett år, men COFI bara anpassar en gång, kan lån som är kopplade till COFI ha negativa avskrivningar, vilket innebär att månatliga betalningar inte räcker till för att täcka räntan på lånet.
  

• CMT är ett referensvärde baserat på genomsnittet av ett årsavkastning på de fyra senast auktionerade statsskuldväxlarna. Eftersom räntan är baserad på genomsnittet under en tolvmånadersperiod, skulle en massiv stigning i den enåriga statsskuldväxeln under en viss månad endast vara inräknad i en låntagares hypotekslån på 1/12-basis, som 11 andra månader skulle vara en del av beräkningen som användes för att fastställa räntan.
  
• LIBOR är ett riktmärke baserat på att räntebankerna i London betalar när de lånar av varandra. Det är världens mest använda benchmark för kortsiktiga räntor. LIBOR-baserade inteckningar är vanligtvis baserade på en månads LIBOR-kurs. (För mer, kolla in vår Introduktion till LIBOR .)

Det finns mer än ett dussin andra riktmärken som har använts för att fastställa hypotekslån. De specifika detaljerna och namnen på de olika riktmärkena är inte särskilt viktiga, men förstå grundläggande mekanik för dessa riktmärken är kritisk.

Mekanik: Hur Benchmarks Work
COFI och CMT är båda baserade på medelvärden. Dessa satser tenderar att förändras långsamt, vilket är bra för låntagare när räntorna stiger men är mindre fördelaktiga när räntorna faller. LIBOR är inte baserat på medelvärden; det kan stiga snabbt, vilket ger en lika snabb ökning av låntagarnas månatliga hypotekslån.

Medan låntagarna betalar är kopplad till det underliggande riktmärket, matchar det inte riktmärket. Långivare lägger till ett belopp som kallas marginalen, vilket är den del av räntan på en justerbar räntesats som behålls som utlåning från långivaren.

Varför Benchmarks Matter
Låntagare får välja institutionen från vilken de begär lån när de ansöker om hypotekslån. När man handlar för handikappsmedel ger detta låntagarna möjlighet att avsiktligt välja eller undvika ett lån baserat på sitt referensindex.

Med detta i åtanke är det viktigt att veta detaljerna i lånet du söker. Några av de frågor som det är viktigt att fråga är: Är referensvärdet baserat på medelvärden? Hur ofta anpassas det? Hur mycket kan det justera? Är negativ avskrivning möjlig? Hur mycket kan min betalning ändras? Hur ofta kan det förändras?

Underlåtenhet att ställa dessa frågor kan leda till betydande problem, som vi såg i efterdyningarna av bostadsbubblan som sprängde i slutet av 2000-talet. Före bubblingen sprängde ARMs mer än 20% av bolånemarknaden, enligt Mortgage Bankers Association. Efter bubbelsprängningen nådde låneinställningarna dubbelsiffriga tal. Justeringar på ARM svarade för en betydande andel av dessa standardvärden och antalet låntagare som var intresserade av ARM sjönk avsevärt. Från deras rekordhöga nivå förlorade ARM 75% av sin marknadsandel och sjönk till cirka 5% av bolånemarknaden. (För mer information, se Varför bostadsmarknadsbubblor Pop .)

I kölvattnet på bostadsbubblan blev långivare betydligt mer konservativa och många av de proprietära ARM-riktmärkena föll bort till fördel för bredare riktmärken såsom CMT och LIBOR. Även med dessa förändringar har låntagarna fortfarande en rad olika armband att välja mellan.

Är en ARM rätt för dig?
Lån med justerbar ränta kan hjälpa låntagare att spara pengar om den ekonomiska miljön är en där räntorna förväntas falla. ARM är också ett användbart verktyg för låntagare som förväntar sig att betala sina lån snabbt. (För mer, se ARMed And Dangerous .)

ARM bör inte användas av låntagare som är beroende av den lägre räntesatsen för att kunna erbjuda hypotekslån. Detta är recept på katastrof, eftersom stigande räntor kan tvinga låntagaren till default. När du är i tvivel borde låntagarna hålla fast vid en fast ränta. ( Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable Rate ger insikt om fördelar och nackdelar med båda typerna av inteckningar.)