Om du är intresserad av att köpa ett hem för att använda som primärbostad eller en fastighetsfastighet, kan det hända att fastigheten för närvarande är upptagen av hyresgäster. Om så är fallet finns det några saker du bör tänka på innan du bestämmer dig för att gå igenom med köpet. Läs vidare för en snabb introduktion till hyresgästers rättigheter, hyresvärdsförpliktelser och hur man begränsar riskerna när man köper ett hus med hyresgäster på plats. (Se även För & nackdelar med att äga uthyrningsobjekt .)

Hyresgästs rättigheter

Till att börja med är det viktigt att förstå att en fastighetsförsäljning inte ändrar villkoren för hyresavtal. Precis som easements (och andra förbund) som "går med marken", vilket betyder att de är knutna till landet och inte ägaren hyror håller sig fast vid huset, även när ägandet byter händer. Avhämtningen: Hyresavtalet som finns på plats innan du köper fastigheten fortsätter att gälla även när du stänger på det, så att du inte kan höja hyran, ändra klausulerna eller avtalen eller sparka ut en hyresgäst före slutet av en leasingperiod bara för att du är den nya ägaren.

Om du verkligen vill att hyresgästerna flyttar, har du ett par alternativ. En är att lämna ett erbjudande på huset som är beroende av att hemmet är ledigt (det vill säga ingen hyresgäster) när du stänger. Detta sätter bördan på säljaren att antingen bryta hyreskontraktet eller erbjuda incitament för hyresgästerna att lämna tidigt. Om säljaren inte kan (eller vill) göra det, kan du gå och börja leta efter ett annat hus. Det andra alternativet är att köpa fastigheten och sedan bryta leasingavtalet, omförhandla villkoren eller "köpa ut" hyresgästen (erna) själv. Men i det här fallet bör du komma ihåg att en hyresgäst inte är skyldig att acceptera några nya villkor om han eller hon har ett giltigt leasingkontrakt - och du kan öppna dig själv för en rättegång om du bryter leasingavtalet eller försöker tvinga en vräkning.

Hyresvärden Obligationer

Som den nya ägaren, ärver du hyresvärdens skyldigheter. En stor del av att vara hyresvärd håller en säker och beboelig egendom för dina hyresgäster. I allmänhet måste du (i ett minimum):

• Håll alla gemensamma utrymmen, till exempel hallar och trappor, i ett säkert och rent skick.
• Se till att strukturella element är säkra och intakta (golv, väggar, trappor, hissar, tak).
• Kontrollera att el, VVS, värme / luftkonditionering (VVS), ventilation och sanitära system är underhållna.
• Se till att hyresgäster har tillgång till rinnande vatten, varmvatten och värme i rimliga mängder vid rimliga tider.
• Ge skräpbehållare och ordna skräpavlägsnande.
• Hantera kända miljotoxiner inklusive blyfärg damm och asbest.
• Utrotning av gnagare och andra skadedjur.

Din lokala lagstiftning kan kräva ytterligare krav angående boende - granska dem för att se till att du överensstämmer. Det är också viktigt att du läser leasingavtalet för att ta reda på eventuella andra skyldigheter du kan ha - som att klippa gräsmattan eller betala för verktyg. (För mer, se: Tips för den framtida hyresvärden .)

Ändra eller avsluta en leasing

I allmänhet, om hyresgästen har en månad till månad hyresvärd) kan säga upp hyran eller höja hyran före början av en ny månad, förutsatt att du lämnar lämpligt meddelande (normalt 30 dagar, men det varierar med stat och antal månader som hyresgästen har ockuperat fastigheten). Om en tidsbegränsad leasing är på plats (t.ex. sex månader eller 12 månader) har hyresgästen emellertid rätt att (i de flesta fall) uppta hemmet så länge leasingavtalet är aktivt, oavsett vem som äger hemmet .

Det finns några fall då leasingavtalet kan avslutas tidigt. En är om det finns språket i hyresavtalet som anger att ägaren (säljaren) har rätt att säga upp hyresavtalet om han eller hon säljer eller överför egendomen. I så fall kan leasingavtalet upphöra med juridiskt när du köper hemmet. Det andra undantaget är om du köper fastigheten till följd av en avskärmning, i vilket fall du kan följa statens regler om uppsägning att lämna. I Washington-staten, till exempel, måste du ge hyresgäster 60 dagars varsel för att leda bort en avskärmad fastighet innan du kan börja en utvisningsåtgärd. I vissa fall kommer hyresgäster komma överens om att flytta tidigt med ett "kontant för nycklar" erbjudande från den nya ägaren, förvaltaren eller banken.

Slutligen, om du planerar att använda hemmet som din primära bostad (och inte som en hyra), kan du eventuellt använda en invändningsinflytande (OMI) för att få en hyresgäst att flytta ut. Regler för detta varierar beroende på stat, men i allmänhet måste du flytta in i hemmet inom 90 dagar efter utslaget och bor i det som din primära bostad i minst tre år.

Bottom Line

Ett viktigt första steg är att se över leasingdokument innan du stänger så du vet vad du kommer in och så kan du se till att leasing är välskriven och strukturerad för att följa lokala uthyrningslagar . Om något tycks avstå, kräva att säljaren fixar språket som ett villkor för stängningen. Det är också viktigt att du inte bara får rekord för alla förutbetalda hyres- och säkerhetsdepositioner, utan också pengarna (den ska överföras till dig i avslutningsanmälan). Du måste förmodligen behålla depositionen i ett förtroendekonto (beroende på ditt tillstånd), och stängningsagenten ska prissätta den aktuella hyresbetalningen mellan dig och säljaren.

Se också till att säljaren tillhandahåller dokumentation om egenskapen för fastigheten innan hyresgästen flyttade in. Om det är skada har du svårt att bevisa att hyresgästen är ansvarig utan incheckningsrapport. Om möjligt, träffa hyresgästerna innan du stänger så att du kan verifiera det aktuella tillståndet i hemmet och diskutera leasingvillkoren.

Slutligen, se till att du är korrekt försäkrad. En vanlig villaägare politik kommer normalt inte att göra jobbet. Informera din försäkringsgivare om att hyran är hyrd så att du kommer att täckas vid hyresskador, försumlighet och andra förluster. (Se även vår handledning: Den fullständiga guiden till att bli en hyresvärd .)