Innan hypotekskrisen 2008-2009 var att köpa ett avskärmt hem var det ett mycket svårare förslag. Fastighetsjägare måste tidigare följa auktioner på domstolar eller siktas genom remmar av juridisk arkivering. Men den våg av avskärmning som orsakats av subprime-smältningen har inte bara ökat antalet tillgängliga egenskaper, det har gjort det lättare att hitta och förvärva dem. Faktum är att processen ofta liknar sökandet efter någon annan bostad. Uteslutna bostäder finns på nästan alla fastighetsmarknader över hela landet, vilket ger både husägare och investerare möjligheter.

Hur man hittar avskärmade hem

Man kan hitta avskärmade egenskaper i tidskrifter och webbplatser med flera noteringar (MLS), via online-fastighetssökningar, bankkontor och webbplatser och lokala tidningar. Det finns många webbplatser som nu specialiserar sig på att hitta hem och fastigheter som är i avskärmning, som usa-avskärmning. com och Fannie Mae's HomePath. com. Vissa finansiella institutioner, som Bank of America, erbjuder också sidor som är avsedda att hjälpa dig att söka efter ett hemvistat hem. I lokala multipelnoteringstjänster kanske inte egenskaper som är utestängda kanske utmärks i sig. Detta kan bara anges i egenskapsbeskrivningen.

Långivare säljer alltmer sina beslagtagna tillgångar genom fastighetsmäklare, så tveka inte att fråga en realtor för möjligheter. Vissa fastighetsmäklare specialiserar sig även i avskärmning egenskaper.

Närmare bestämt är lokalisering av ett avskärmt hem beroende av var exakt det är i avskärmningsprocessen. Egenskapen kan fortfarande vara ägd av den ursprungliga husägaren (i de tidigare stegen, vid förutskärmning och korta försäljningsfastigheter) eller genom en enhet som en bank eller regering (i de senare). Här är fem typer avskärmning, och tillvägagångssätt för att köpa.

1. Pre-Foreclosures
En fastighet är i förutskärmning efter att hypotekslån har anmält låntagarna att de är vanliga, men innan egendomen erbjuds till försäljning på auktion. Om en husägare kan sälja egendomen under den här tiden kan han eller hon undvika avskärmningsförfaranden och dess negativa inverkan på deras kredithistoria och framtidsutsikter (se Få ett lån efter konkurs och utestängning ). Som sådan är vissa husägare villiga att förhandla. Pre-foreclosures är vanligtvis listade i län och tingshus byggnader. Dessutom har många online-resurser, inklusive www. avskärmning. com, lista egenskaper som befinner sig i fasen före avskärmning.

2. Kort försäljning
Kort försäljning sker när långivaren är villig att acceptera mindre än vad som är skyldigt på en inteckning. Låntagare behöver inte nödvändigtvis vara i förfall av hypotekslån för en långivare för att komma överens om en kort försäljning. Men de behöver vanligtvis bevisa någon typ av ekonomisk svårighet, till exempel förlust av ett jobb, vilket sannolikt kommer att leda till misstag.Ofta är bostaden i fråga undervattens, vilket betyder att det är mindre värt än den utestående hypotekslånen. För att kvalificera sig som en kort försäljning måste långivaren komma överens om att "sälja fastigheten kort" genom att acceptera mindre än vad som är skyldig, och hemmet måste listas för försäljning. Dessa egenskaper annonseras vanligtvis som kort försäljning "i väntan på bankgodkännande."

Inköp av en kortförsäljningsfastighet är i de flesta avseenden samma som ett traditionellt köp, men språket i kontrakten kommer att skilja sig åt, vilket anger att villkoren är föremål för långivarens godkännande. En bank kan ta flera månader att svara på ett kort försäljningstilbud, så processen kan ta betydligt längre tid än ett traditionellt köp. Många fastighetswebbplatser, inklusive enskilda företag eller noteringstjänster, erbjuder möjligheten att söka efter kort försäljning.

3. Sheriff Sale Auctions
En sheriffförsäljning auktion inträffar efter att långivaren har anmält låntagaren av default och tillåtit en grace period för låntagaren att komma ihåg hypotekslån. En auktion är avsedd för långivaren att snabbt få tillbaka för lånet som är i standard. Dessa auktioner sker ofta på stadens domstolståg, som hanteras av de lokala brottsbekämpande myndigheterna. Fastigheten auktioneras till högstbjudande på en offentligt tillkännagiven plats, datum och tid. Dessa meddelanden finns i lokala tidningar och i många online-platser genom att söka efter "sheriff-auktionsauktioner".

4. Bankägda Egenskaper
Egenskaper som inte säljer på auktion återgår till banken. det vill säga de blir fastighetsägda (REO) egenskaper. De hanteras ofta av bankens REO-avdelning, som upprätthåller en notering av de bankägda fastigheterna. Online källor som www. RealtyTrac. com har omfattande listor som kan sökas efter stad, stat eller postnummer.

5. Government Owned Properties
Vissa hem köps med lån garanterade av Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). När dessa egenskaper går in i avskärmning tas de av regeringen och säljs av mäklare som arbetar för regeringen. En statligt registrerad mäklare måste kontaktas för att köpa en statlig egendom. Köpare kan undersöka sådana egenskaper på www. hud. gov (klicka på "TOPIC AREAS" och välj "Homes for Sale").

Varför uteslutna bostäder är billigare

Den största försäljningsplatsen för utestängda bostäder är givetvis deras markerade priser - ofta betydligt lägre från andra liknande egenskaper i samma område (kända som jämförbara eller kompisar i mäklare -tala). De flesta avskärningar säljs till 5% under marknadsvärdet, åtminstone med ännu större rabatter i vissa regioner. Köpare kan också dra nytta av ytterligare besparingar med förmåner som nedsatta betalningar, lägre räntor eller eliminering av bedömningsavgifter och vissa stängningskostnader.

Vad gör dem en sådan affär? Om bostaden befinner sig i förskärmnings eller kortförsäljningsfasen är dess ägare i ekonomisk bindning - de behöver pengar. Och tiden är inte på sin sida: De måste lossa egendomen och få vad de kan, medan de kan, för att de inte ska förlora det helt.Kort sagt, dessa säljare förhandlar inte precis från en styrka. Även om det kan tyckas grymt att dra fördel av andras olycka kan köpare dra nytta av det.

De kan gynna ännu mer om egendomen faktiskt har beslagtagits. Sheriffens kontor är inte intresserad av att hänga på ett hus; banker vill inte vara i hyresvärden affärer. Finansiella institut vill vanligtvis frigöra sig av utestängda fastigheter snabbt (till ett rimligt pris, naturligtvis - de måste svara för investerare och revisorer att de gjorde sitt försök att få tillbaka så mycket av det ursprungliga lånebeloppet som möjligt). Återigen, detta gynnar köpare.

Slutligen är avskärmade bostäder vanligtvis sålda i "as-is" -läge - om det finns skador, är reparationer inte en del av ekvationen - och som bruksbil och vintage möbler avicionados vet, "as-is" översätts till en rabatt. Naturligtvis kan "as-is" vara ett dubbelkantat svärd, som vi kommer att diskutera nedan.

Risker för att köpa utelämnade bostäder

Fastighet Problem

Medan den har en kompensationsrabatt, kan det, som det är, vara ganska dyster. Om hemmet fortfarande är upptaget av ägarna, är det ofta dåligt underhållet - trots allt, om folket inte kan göra hypotekslån, kommer de sannolikt att falla bakom att betala för regelbunden underhåll även för att inte tala om större reparationer. Dessutom är vissa människor som står inför eller tvingad till avskärmning, förbittrade och tar sina frustrationer i sitt hem innan banken återtar sig. Detta innebär ofta att man tar bort apparater och armaturer, och ibland ensam vandalism.

Om fastigheten redan har tagits tillbaka kan situationen bli ännu värre. Brott är ett stort problem med lediga hem. Oskydda gräsmattor och försvunna tak annonserar till tjuvar att platsen är tom. Många av dessa opportunister kommer att råna hemmet för kopparrör, kopparledningar, apparater och armaturer. Det lediga hemmet kan också bli en magnet för drogerbjudanden, prostitution och våldsbrott. Dåliga samhällen är särskilt hårt slagna eftersom de har färre resurser att göra förbättringar jämfört med invånare i mer välbärgade områden. Även utan brottselementet har hem som har sovit i månader eller till och med år troligen blivit utsatta för elementen och därmed väsentliga risker för någon form av skada: mögel, nedsatt rörmokare, trärot, termiter - saker som kräver betydande utlägg att fixa, vilket gör prissättning prissättning mindre av ett fynd. Vissa finansiella institut kommer att göra grundläggande underhåll på sina REO-egenskaper, till exempel vinteraktiviteter. Ändå avstår de från något ansvar för egenskapens nuvarande skick, och de kommer inte heller att göra några reparationer innan det säljs. Naturligtvis kan en heminspektionsrapport avslöja många potentiella problem, och en allmän entreprenör kan tillhandahålla reparationsuppskattningar. Tyvärr har köpare på auktion ofta inte möjlighet att inspektera sina fastigheter före inköp, vilket innebär att du kan hitta några obehagliga överraskningar i ditt hus efter att du loggat på den prickade linjen.(För mer information, se Fallgroparna för att köpa ett avskärmningshus). Dolda kostnader

Tillsammans med oförutsedda reparations- och renoveringsarbeten, har delinquenser som till exempel skatter och avgifter (vilka auktionsfastigheter ofta har bifogat till dem, antingen av IRS eller staten eller andra fordringsägare) kan lägga till ytterligare kostnader till ett annars önskvärt hus. Vad som än är skyldigt måste regeringen först betalas och avvecklas innan köpet kan gå vidare. Det gäller främst att auktioner av auktioner en bank kommer alltid att betala av eventuella påföljder som bifogas fastigheten innan den säljs till en annan part.

Budgivare på auktion måste betala för sina fastigheter i kontanter vid köptiden: Ingen finansiering är tillåten. Så, se till att köpa ditt fynd hus lämnar inte dig pengar fattiga.

Slow Process

De föregående komplikationerna betyder ofta massor av pappersarbete. Typiskt kommer avskärmning att ha ett antal ytterligare dokument som måste fyllas i för att förbereda sig för stängningen, vilket inte alltid är så aktuellt. Om det är en kortförsäljningssituation, måste ägarnas långivare godkänna affären och det kan ta ett tag, som tidigare nämnts. Allvarliga skador som finns i huset kan leda till lägre hemvärdering, vilket kan påverka köparens förmåga att säkra ett lån. Vissa långivare kommer inte att låna under ett visst dollarbelopp eftersom vinstpotentialen på ett mindre lån inte är värt risken.

Medan du tror att en bank skulle vara angelägen om att lossa ett hemvistat hemvist, kan svarstiderna mellan banken och andra berörda parter vara svaga med REO-fastigheter också. Den tid det tar att svara på ditt bud kan variera mycket. om banken som innehar din egendom är översvämd med avskärmning, kan det ta mycket längre tid för banken att behandla din förfrågan. Banker med betydande eftersläpningar har varit kända att ta upp till 90 dagar för att svara på ett erbjudande. Om du planerar att finansiera köpet, skulle du vara klok att spendera tiden att få förhand om ett lån.

Tävling

Som med vilken marknad som helst, när det finns chans att skaffa något med rabatt från den löpande kursen, kommer efterfrågan att svänga. Så ökad ränta och konkurrens - inte bara från potentiella personer men från investerare och flip-proffs - är oundvikliga när det handlar om värdefulla avskärmade egenskaper. Ofta kan ett avskilt hus prissättas attraktivt under de andra bostäderna i det omgivande området, men när ordet går ut kan många erbjudanden komma snabbt och ett budkrig följer. Så vad var en gång en dyr bostad i en stor stadsdel kan snabbt bli en dyr fastighet.

Prospektiva köpare av avskärmade hem kan vara klokt att lämna bud på flera fastigheter på en gång, eftersom det är möjligt för konkurrerande köpare att säkra en fastighet med ett högre bud eller ett kontanterbjudande. Men bli inte avskräckt om någon annan trumpar ditt erbjudande till en viss egendom; Kontrollera regelbundet för att se om den återkommer i bankens inventering. Avskärmning erbjudanden tenderar att falla igenom ganska ofta.

Inköp av ett avskärmt hem

Om du köper från en bank måste du förstärka dina förhandlingsförmåga och starta processen med ett lowball-erbjudande på den egendom du vill ha. Banker som har ackumulerat betydande lager av utestängda fastigheter kommer att vara mer benägna att förhandla om pris. Ju längre tid banken har hållit fastigheten desto större är risken att det seriöst kommer att överväga lägre erbjudanden, särskilt på fastigheter som har hållits under längre perioder. Därför borde du förmodligen göra ditt första bud till ett pris som är minst 20% under det aktuella marknadspriset, eller kanske ännu mer om den egendom du erbjuder på ligger i ett område med hög förekomst av avskärmning.

Om du kan betala för fastigheten och eventuella nödvändiga renoveringar i kontanter, har du en avundsvärd position. Det är därför som vissa köpare väljer att samarbeta med utomstående investerare som kan hjälpa dem ut på framsidan och dela vinst när hemmet går på försäljningsblocket igen. Faktum är att kontantaffärer utgör en betydande del av REO-försäljningen.

Finansieringsalternativ för utestängda bostäder

Du kan använda ett inteckning för att köpa en REO-egendom, men privata långivare tenderar att vara skitiga om finansiering avskärmning erbjudanden. Dock finns två finansieringsalternativ tillgängliga för dem som kvalificerar - 203 (k) lån från Federal Housing Administration (FHA) och HomeSteps-programmet via Freddie Mac, en av de statligt sponsrade företagen som återköper inteckningar.

203 (k) Lån

FHA utformade sina 203 (k) inteckningar för att hjälpa till att försäkra de bankers oro som annars skulle vara borta från högrisk-REO. inköp. Genom att debitera låntagare en hypotekslånsförsäkringspremie kan de garantera lån gjorda av privata långivare som deltar i programmet.

För låntagare är en av de stora fördelarna möjligheten att finansiera hemköp, plus eventuella reparationer, i en enda hypotekslån. Den mer grundläggande versionen, ett strömlinjeformat 203 (k) lån, är avsett för begränsade reparationer som inte kräver tekniska eller arkitektoniska planer. Personer kan låna upp till $ 35 000 över hemmet säljpriset för att täcka grundläggande lösningar som nya apparater, siding och fönster.

Med mer omfattande lösningar, till exempel att bygga ett tillägg eller ta hand om strukturella skador, är ett traditionellt 203 (k) lån vanligtvis det bästa alternativet. Till skillnad från den strömlinjeformade varianten måste husägare ta ut minst 5 000 dollar. Det högsta beloppet är baserat på FHA-gränser för varje län. Dessutom måste du betala för en oberoende konsult för att inspektera fastigheten och verifiera att arbetet uppfyller programriktlinjerna.

En ytterligare nackdel med dessa lån är priset. Förutom att betala hypotekslån försäkrar låntagare vanligtvis räntor som är kvart i procentenhet högre än de som gäller för konventionella lån. De kan också behöva gaffla över en eller två punkter, vilka är förskottsavgifter som vardera är värd 1% av huvudbeloppet.

Figur 1.

En jämförelse mellan traditionella 203 (k) lån och den strömlinjeformade versionen. (Källa: Bank of America webbplats)

HomeSteps

Freddie Mac ger likviditet till hypoteksmarknaden genom att köpa lån från banker, samla dem och sälja dem till investerare som värdepapper. Med HomeSteps erbjuder organisationen - via sina privata utlåningspartners - särskild finansiering för dem som vill köpa endast de utestängda fastigheterna som den äger. HomeSteps är för närvarande endast tillgänglig i följande stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas och Virginia.

Om du råkar bo i en av dessa stater har HomeSteps några betydande fördelar. Chef bland dem är att du inte behöver köpa inteckning försäkring, vilket skiljer det från 203 (k) lån. Det som enbart kan spara köpare hundratals, tusentals dollar i samband med inteckning. Vidare kräver ett HomeSteps inteckning en bedömning vid ursprung, vilket kan vara en stor hinder för dem som söker ett konventionellt lån.

Köpare kan hitta en lista över enfamiljshus, lägenheter och flerfamiljshus på HomeSteps webbplats.

Bottom Line

På utsidan kan avskärmade hem verka väldigt tilltalande. Men kostnaderna kan vara extremt oförutsägbara och underliggande skador kan göra en egendom oönskad. Köpprocessen är ofta trög, vilket kan leda till andra tankar i köparens sinnen, medan en stor efterfrågan på lockande avskärmade egenskaper kan leda till några hoppande köpare bort.

Med allt detta sagt kan avskärmade hem sluta bli otroliga erbjudanden. Köpare har en unik möjlighet att betala undermarknadsvärdet för bostäder som inte skulle vara tillgängliga för dem under normala omständigheter. Om det finns besparingar på förvärvsidan, förbättras sannolikheten för att köparen realiserar uppskattning av sin tillgång och en vinst på hans investering om han säljer, i framtiden.

Om du gör det på ett ansvarsfullt sätt kan du köpa en avskild bostad för att en köpare ska kunna skörda en mängd fördelar under många år framöver.