Behöver du ett sätt att betala för en stor kostnad som att skicka ditt barn till college eller renovera ditt kök? Eller vill du eliminera, en gång för alla, de utestående kreditkortsaldonerna? Svaret kan vara bokstavligen i din egen bakgård. Om du har tillräckligt med eget kapital i ditt hem kan du låna mot det till en låg ränta. Som en bonus är räntebetalningarna vanligtvis avdragsgilla.

Det finns två grundläggande sätt att använda din bostad som säkerhet: ett hem-eget kapitallån och ett hemligt eget kapital kreditkort (HELOC). Här är de punkter du bör tänka på när du väljer mellan dem. (För en snabb primer, se Hushållslån mot HELOC: Skillnaden ).

Vad kostar pengarna för?

Första frågan: Vad är syftet med lånet? Ett bostadslån som ibland kallas för ett eget kapitalavdragslån är ett bra val om du vet exakt hur mycket du behöver låna och vad du ska använda pengarna för. Du är garanterad en viss summa, som du får i sin helhet vid stängning. "Home-equity lån är i allmänhet föredragna för större och dyrare mål som ombyggnad, betalning för högre utbildning eller till och med skuldkonsolidering, eftersom pengarna är mottagna i en enda summa", säger Richard Airey, en låneansvarig med Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Naturligtvis kan det vara lite frestande att låna mer än vad du behöver omedelbart, eftersom du bara får utbetalningen en gång och du vet inte om du kommer att kvalificera dig för ett annat lån i framtiden.

Omvänt är en HELOC ett bra val om du inte är säker på hur mycket du behöver låna eller när. Generellt ger den dig löpande tillgång till kontanter under en viss period (ibland upp till 10 år). Du kan låna mot din linje, återbetala det helt eller delvis, och låna sedan pengarna senare, så länge du fortfarande är i HELOCs introduktionsperiod. En kreditradio är dock återkallelig. Om din ekonomiska situation förvärras eller ditt hem marknadsvärde minskar kan din långivare besluta att sänka din kreditlinje eller stänga den helt och hållet. Så medan tanken bakom en HELOC är att du kan dra på medlen när du behöver dem är din förmåga att få tillgång till pengarna inte en säker sak. "HELOCs används bäst för kortare mål, säger 12 till 20 månader, eftersom [räntesatsen] kan fluktuera och i allmänhet är bunden till primärräntan, säger Airey.

Faktorer av intresse

Under årens lopp var räntan en viktig övervägning om man skulle få ett bostadsaktielån eller en HELOC. Satserna på HELOCs var vanligtvis minst en hel procentenhet lägre än räntesatsen på hushållslån, så det var frestande att välja HELOC, även om räntan är variabel, medan en hushållslåns räntesats är fast (mer på det nedan).

Idag har HELOCs en försumbar fördel jämfört med bostadslån. Enligt Bankrats veckovisa undersökning av stora långivare för september 9, 2015 hade ett 30 000 000 bostadsaktielån en genomsnittlig räntesats på 5,2% och samma storlek HELOC hade en genomsnittlig ränta på 4, 75%, en skillnad på mindre än en halv procent. (Lär dig om en viktig faktor som påverkar räntorna i Hur Federal Open Market Committee Meetings Drivsatser och lager .)

Men du måste överväga inte bara nuvarande skillnad i räntesatser utan även där räntorna är på väg. Om du tror att de kommer att förbli lika eller minska, kan du välja HELOCs lägre kurs. Om du tror att priserna är på väg upp, kan ett hem-eget kapitallån vara vägen att gå. Faktum är att räknarna räknar med att räntorna ökar inom en snar framtid, så att låsa i dagens låga bostadsräntor kan ge mycket mening. (Se Förstå hushållens utlåningspriser för mer.)

Återbetalningstid

Det är också viktigt att överväga hur varje lån är strukturerat. Ett lån med hemkapital fungerar som en vanlig fast ränta. Du lånar ett bestämt belopp till en bestämd ränta och gör lika stora betalningar för hela låneperioden, som kan variera var som helst från fem till 30 år. Oavsett period har du stabila och förutsägbara månatliga betalningar för lånets livslängd.

En HELOCs låneperiod har däremot två delar: en ränteperiod och en återbetalningsperiod. Ränteperioden, under vilken du kan ta ut pengar, kan vara 10 år och återbetalningsperioden kan ta 20 år, vilket gör HELOC till ett 30-årigt lån. När ränteperioden slutar kan du inte låna mer pengar.

Under HELOCs ränteperiod måste du betala, men de tenderar att vara små, vilket ofta innebär att man bara betalar tillbaka räntan. Under återbetalningsperioden blir betalningarna betydligt högre, eftersom du nu betalar tillbaka huvudstolpen. U. S. Bank låter till exempel sina HELOC-låntagare välja att betala endast ränta eller 1% eller 2% av det utestående saldot under ränteperioden. Under den 20-åriga återbetalningsperioden måste du betala tillbaka alla pengar du har lånat, plus ränta till en rörlig ränta.

Det hoppa i betalningar vid början av den nya perioden har resulterat i betalningschock för många en oförberedd HELOC-låntagare. Om summan är tillräckligt stor kan det även leda till att de som är i finansiella seder faller som standard. Och om de är vanliga på betalningarna, skulle de kunna förlora sina hem - säkerheten för lånet, kom ihåg.

Den långa vyn

Om du är den typ av person som tar en stor bild av dina ekonomiska beslut, kan ett hemlönelån ge större mening. Eftersom du lånar en fast summa till en fast ränta innebär det att du tar ut ett lån för hemkapital och vet hur mycket du ska betala för lånet i det långa loppet, den minut du tar ut det (även om du kan minska det beloppet om du betalar lånet tidigt eller refinansierar till en lägre skattesats). Låna $ 30 000 vid 5 5% i 20 år och du kan enkelt beräkna att den totala låneutgiften, inklusive ränta, blir $ 49 528.

Med en HELOC vet du att det maximala du kan låna är beloppet av din kreditgräns, men du vet inte hur mycket du faktiskt lånar. Du vet inte vilken ränta du ska betala, heller. Det betyder att det är svårt att beräkna en HELOCs långsiktiga kostnad.

Det kan naturligtvis också vara lätt att passa en HELOC i din stora bild om du bara vill ha en kreditkarta, och du planerar inte att använda den mycket. Men om du planerar att dra på HELOC tungt och vill veta vad din nettovärde kan se ut om 20 år är det mycket svårare att förutse.

Best of Both Worlds

Kan inte välja mellan de två bilarna? Var inte rädd: Det finns sätt att få en del av ett hemkapitallån med en del av HELOCs flexibilitet. Vissa långivare ger låntagare möjlighet att konvertera en HELOC balans till ett fast räntelån. U. S. Bank låter till exempel låsa fast ränta på villkor som 15 eller 20 år på hela eller en del av ditt rörliga räntesaldo. Du kan ha upp till tre fasta saldon i taget. Bank of America och Wells Fargo erbjuder även fasträntealternativ på deras HELOCs (med hjälp av dem, i själva verket ersätter bostadslån, som de helt slutat erbjuda).

Pentagon Federal Credit Union, en av landets största kreditförbund (som någon kan gå med för en liten avgift) erbjuder ett annat intressant alternativ: en 5/5 HELOC, där räntan ändras endast en gång vart femte år.

Bottom Line

Tänk på att bara för att du kan låna mot ditt eget kapital betyder inte att du borde. Men om du har behov, är det många faktorer att tänka på när du bestämmer dig för bästa sättet att låna: hur du ska använda pengarna, vad som kan hända med räntor, dina långsiktiga finansiella planer och din tolerans för risker och fluktuationer.

Vissa människor är inte bekväma med HELOCs rörliga ränta och föredrar bostadslånet för stabilitet och förutsägbarhet att veta exakt hur mycket deras betalningar kommer att vara och hur mycket de kommer att vara skyldiga totalt. Home-equity lån är mycket lättare att arbeta i en budget, som Airey påpekar. Dessutom resulterar "fasta bostadsaktier" i mindre frivolösa utgifter. Med en HELOC kan "de låga räntebetalningarna och den lättillgängliga tillgången vara frestande för dem som inte är finansiellt disciplinerade. Det kan bli lätt att spendera på onödigt saker, precis som ett kreditkort ", säger Airey (se Hur HELOCs kan skada dig ). Om du har den disciplinen, och som en idé om en mer öppen finansieringskälla, av kredit kan vara alternativet för dig.