En bra sak att äga ett hem: Det är inte bara en plats att bo och en investering (en bra man hoppas), det kan också vara en källa till redo pengar, om du behöver det .

Om du redan bor i ditt hem - och du har några år - fortsätter två ekonomiska villkor förmodligen: refinansiering och bostadslån. Kanske kan du lite om dem men inte tillräckligt för att göra ekonomiska beslut. De används ofta i samma mening, men de är drastiskt olika.

Bortsett från att båda dessa villkor har en sak gemensamt: De avser att skaffa pengar genom att använda ditt hem. Här är ett scenario: För tio år sedan, när du först köpte ditt hem var räntorna nästan 6% på din 30-åriga fastränta. År 2015 kan du få en inteckning för cirka 4%. Två punkter kan slå ett par hundra dollar av din månadsbetalning och mycket mer av den totala kostnaden för att finansiera ditt hem.

Eller överväga ett andra scenario: Du har redan en enastående ränta men du söker lite extra pengar för att betala för ett nytt tak eller lägga till ett däck i ditt hem. Det är där ett bostadslån kan bli attraktivt. Med tiden ger en kombination av att betala ner ditt lån och ditt hem värderande i värde ett eget kapitalfrihetsvärde i ditt hem som du kan låna mot för att samla in pengar.

Låt oss titta på var och en av dessa alternativ i detalj.

Refinansiering

Refinansiering är i grund och botten att hitta en ny långivare för att betala av din gamla lånebalans i utbyte mot ett nytt lån med lägre ränta. Ibland gör din nuvarande långivare en refinansiering också.

Två typer. Det finns två typer av "refis" (hypotekslån för refinansiering): kurs- och lönefinansiering och utbetalningslån. En ränta / termen refi innebär inte att pengar byter händer annat än kostnaderna i samband med stängningen. Med en utbetalningsbonus får du lite pengar tillbaka - tar eget kapital från ditt hem i form av kontanter. Se Utbetalningsräntor mot räntor / Realkreditlån för refinansiering för mer information.

En bra användning av kontanter är att betala av andra skulder - kreditkort, studielån, medicinska räkningar och liknande.

Tänk på kostnaderna. En lägre räntesats som sparar dig hundratals per månad måste vara en no-brainer, eller hur? Mycket få ekonomiska beslut är skurna och torkade, och detta är inget undantag. Problemet är stängningskostnader. Även vid en refinansiering kommer dessa kostnader sannolikt att vara 1% till 1,5% av ditt lånebelopp. Om du refinansierar borde du planera att bo i ditt hem i drygt ett år. Faktum är att du faktiskt kan få tillbaka dina stängningskostnader genom en lägre månadsbetalning inom 18 månader, det är nog en bra idé att göra refi. För att läsa mer, se: När (och när inte) för att refinansiera ditt hypotekslån.

Home-Equity Loans

Eftersom de är säkrade av din egendom tenderar bostadsaktielån att ha lägre räntor än personliga, osäkrade lån. Den enda hitch: Om du är standard på ditt eget kapital lån kommer långivaren efter ditt hem.

Två val. Det finns två typer av bostadslån. (Tekniskt sett är de ganska annorlunda men vi klämmer dem ihop.) Ett traditionellt bolagslån är mycket som ett 30-årigt inteckning. Om du är godkänd får du ett lån som du betalar under en viss period med en bestämd ränta (i de flesta fall). Se Home-Equity Loans: Vad du behöver veta och Home-Equity Loans: Kostnaderna för att lära sig mer.

En hemlig kreditkredit (HELOC) är typ av som ett kreditkort kopplat till kapitalet i ditt hem. Du kan låna så lite eller så mycket av den kreditlinjen som du vill ha. Under ränteperioden betalar du bara ränta. När återbetalningsperioden går in betalar du huvudstol och ränta (se Home-Equity Loan vs HELOC: Skillnaden ).

Dessa typer av lån har stängningskostnader och du måste skicka in olika dokument för att bevisa att du kvalificerar dig. I allmänhet har bostadsaktielån en högre ränta än traditionella inteckningar, men det är inte alltid fallet. Också titta på långivare som annonserar bara en introduktionsränta. Du kan se 1,99% för ett år, följt av ett intervall upp till nästan 10%. Det kan också finnas ett lägsta belopp du måste låna. (Se Hur HELOCs kan skada dig för att lära dig mer om nackdelarna med dessa lån.)

Kan du refinansiera. Faktum är att du kan. Som med en traditionell inteckning, om du kan sänka din ränta, konvertera från ett justerbart lån till en med fast ränta eller undvik en ballongbetalning - eller om du vill ta ut mer pengar från ditt eget kapital - kan det vara meningsfullt för du. Kom bara ihåg att varje gång du refinansierar något betalar du extra stängningskostnader och du kan förlänga lånet, vilket gör dina totala räntebetalningar högre.

Ett tillfälle: Din kreditpoäng

Din förmåga att låna i endera strategin beror på din kreditpoäng. Om du vill refinansiera, och din kreditpoäng är lägre än när du ursprungligen köpt ditt hem, kan refinansiering kanske inte vara av bästa intresse. Innan du går igenom processen för att säkra något av dessa lån, få dina tre kreditpoäng. (Se Ställpunkter för att få gratis kreditpoäng eller rapport .) Om de inte är över 740, prata med eventuella långivare om hur din poäng kan påverka din ränta.

Om du inte planerar att stanna länge i ditt hem, kan ett bostadslån vara det bättre valet, eftersom stängningskostnaden är mindre än en refi.

Bottom Line

Refinansierings- och bostadslån har naturligtvis nackdelar. Om du refinansierar, försök att inte ta på ett annat 30-årigt lån. I stället för att sätta in pengar du sparar i fickan väljer du ett kortare varaktighetslån - kanske en 15-årig inteckning. Eller ta ett 30-årigt lån och gör extra betalningar.Kom ihåg att betalningen inte är lika viktig som det totala beloppet du betalar över lånets livslängd. Betala på ditt första lån i 10 år och refinansiering för ytterligare 30 upphäver förmodligen någon positiv effekt av refinansieringen. Målet bör alltid vara att eliminera skulden så snabbt som möjligt.