Du kan tänka på att refinansiera ditt hemkapitallån av flera skäl. Du kanske vill sänka din månatliga betalning genom att få en lägre ränta eller förlänga din låneperiod. Du kanske vill förkorta din låneperiod så att du kommer att betala mindre intresse på lång sikt och vara skuldfri tidigare. Du kanske vill ta mer pengar ut ur ditt hem. Oavsett din anledning, här är dina alternativ och de steg du behöver ta i varje enskilt fall.

Alternativ 1: Gör en kontantutbetalning.

En utbetalningsfinansiering av ditt hem kan vara ett bra sätt att refinansiera ett bostadslån om du också vill refinansiera ditt första lån. När ditt nya lån stängs kommer en del av intäkterna att gå mot att betala av din första hypotekslån och utbetalningsdelen kommer att betala av ditt gamla hemkapitallån. Om du har tillräckligt med kapital, kan du till och med kunna få lite extra pengar. (Läs mer i Hur man använder ditt eget kapital för kontanter och Hur man kombinerar två hypotekslån till en? )

Fråga dig själv dessa frågor när du överväger om det är vettigt att refinansiera ditt första hypotekslån: Har du ett lån med rörlig ränta som du vill omvandlas till ett fast räntebrev innan räntorna går upp? Har du ett fast ränta med högre ränta än vad du skulle kunna få idag? (Läs Ska du refinansiera ditt hypotekslån när räntor faller? ) Har du ett FHA-lån (se Förstå FHA-lån ) som var det enda du kunde kvalificera dig för då, men nu har dina omständigheter förbättrats och du vill ha ett billigare konventionellt lån utan hypotekslånsförsäkring? Precis som det finns många anledningar som du kanske vill refinansiera ett eget kapitallån finns det många anledningar som du kanske vill refinansiera din första hypotekslån. Att spara pengar eller komma ut ur ett ohållbart lån till ett man kan bättre hantera borde vara dina viktigaste överväganden.

För att vara berättigad till utbetalningsfinansiering måste du ha haft hemmet i minst sex månader. Du måste ha tillräckligt med eget kapital för att betala av huvudbeloppet på din första hypotekslån, betala vad du är skyldig på ditt eget kapitallån och har fortfarande en andel på 20% i ditt hem. Långivare säljer vanligtvis de inteckningar som de härrör från till Fannie Mae eller Freddie Mac. För att göra det måste de följa Fannie eller Freddies utlåningsriktlinjer. Fannie kommer inte att köpa utbetalningsfinansieringslån på en enhetsbostad (dvs. ditt hus) med ett lån till värde-värde över 80%. Om du har ett högbalanslån (gränser varierar beroende på län) kan ditt LTV-förhållande inte vara högre än 60%. Om du har listat ditt hem till salu under de senaste sex månaderna är det maximala låneförhållandet tillåtet 70%.Du behöver också en lägsta kreditpoäng på 640 till 680, beroende på ditt förhållande mellan lån och värde. Förstå att långivare kan ha sina egna, strängare normer (se Hur långivaren överlåter förhinder hypotekslån ) och kräver högre poäng. För vidare läsning, se Varför förhåller sig låneförhållandet?

Här är ett exempel på hur kraven på lån till värde fungerar på en typisk utbetalningsfinansiering som kräver 80% LTV. Om ditt hem är värd $ 300 000 måste du ha $ 60 000 i eget kapital kvar efter att ha gjort en utbetalningsrapportering. Det betyder att din första hypotekslån plus ditt hemkapitallån inte kan uppgå till mer än 240 000 dollar. Det är bra att förstå hur beräkningen fungerar (se Hur räknar jag ut hur mycket hemkapital jag har? ), men du kan använda en online-kassa-refinansieringsräknare för att snabbt göra matematiken för din situation. För att ta reda på hur mycket eget kapital du har, kommer din långivare att beställa en bedömning, som kommer att kosta dig några hundra dollar. (Läs mer i Hemutvärderingen: Din nyckel till en framgångsrik refinansiering .) Nackdelen med att välja utbetalningsalternativet är att stängningskostnaderna förknippade med en första inteckning är vanligtvis mycket högre än de som är förknippade med ett eget kapitallån. Om du refinansierar för att spara pengar måste du beräkna din jämnperiod och se hur många månader du behöver ha det nya lånet för innan du kommer framåt efter stängningskostnaderna. Ju kortare jämnperiod, desto bättre. Din långivare kan låta dig finansiera dina stängningskostnader, vilket underlättar stödet för denna extra kostnad på kort sikt. Men om ditt mål är att spendera mindre på lång sikt, betala dem framåt. Annars betalar du räntor på dem tills ditt lån är betalt. En annan möjlighet, om du refinansierar en relativt liten hypotekslån, är att hitta en långivare som erbjuder en specialprodukt. U. S. Bank erbjuder till exempel en smart refinansiering för saldon på mindre än 150 000 dollar utan slutkostnader.

Alternativ 2. Refinansiera till ett nytt hemlånslån

Om du är nöjd med din första hypotekslån, vill du titta på refinansiering med ett nytt hemkapitallån. Du kanske vill få ett nytt lån i samma belopp som vad du är skyldig på ditt nuvarande lån för att spara pengar med en lägre ränta och / eller kortare löptid. Du kanske är intresserad av ett nytt lån för en större summa om du har nya utgifter du vill låna för. Eller kanske du vill få ett nytt lån på längre sikt för att göra dina månatliga betalningar billigare, med tanke på att du kommer att betala mer intresse på lång sikt på det här sättet. Men det är ett bättre alternativ än att försäkra dig om ditt befintliga lån om du har problem med att betala. (Läs

Home-Equity Loans: Vad du behöver veta .) Igen måste du uppfylla minimikrav för lån till värde för att kvalificera, men dessa krav är lägre för hemmajoritet lån än för en utbetalningsfinansiering. Krav varierar beroende på långivare, men om du tillhör en kreditförening kan du till exempel låna upp till 90% eller till och med 100% av ditt hem värde, speciellt om du har bra kredit och utlåningsvillkor är gynnsamma.Du behöver en kreditpoäng på minst 620 för ett bostadslån, men din ränta blir ganska hög med ett lågt betyg. De bästa priserna går till låntagare med poäng på 740 eller högre. Långivare betalar ofta de flesta eller alla stängningskostnader på ett bostadslån utan att du stänger lånet tidigt inom de första 24 till 36 månaderna, i så fall måste du återbetala långivaren flera hundra till några tusen dollar för stängningen kostnader, beroende på din plats och låne storlek.

Du måste få citat från flera långivare för att se hur räntan på ett nytt bostadsobligationslån jämför med att göra en utbetalningsrevision, förutsatt att du är intresserad av och kvalificerad för båda alternativen. I allmänhet har bostadsaktielån och utbetalningsrevisor högre räntesatser än att refinansiera en första hypotekslån. En utbetalningsfinansiering har ibland en högre ränta än ett hem-eget kapitallån. I båda fallen beror priset på ditt lån till värdeförhållande och din kreditvärdighet. (Se

Förstå hyresräntor för bostadslån .) Med antingen utbetalningsfinansieringen eller det nya bostadslånet måste du uppfylla alla vanliga krav på hypotekslån, till exempel att ha tillräcklig inkomst och tillräckligt låg skuld för att göra de föreslagna månatliga betalningarna, en stadig sysselsättningshistoria och en bra kreditpoäng. Du måste också skicka dokumentation för att kvalificera dig ekonomiskt. Samla dina två senaste bankdeklarationer, betala stubbar, W-2s och federala avkastningar. husägare försäkringsdeklarationer sida; långivare-obligatorisk översvämningsförsäkring (se

Förstå långivarspecifik översvämningsförsäkring ); deklarationssida, om tillämpligt och dina senaste hypotekslån och bostadsräntor. Var beredd att tillhandahålla andra dokument som låneobjektören begär dem, särskilt om du är egenföretagare. (Läs Egenföretagare? 5 Steg för att göra ett hypotekslån .) Bottom Line

I slutändan är det upp till långivaren att avgöra om du kvalificerar dig för en utbetalningsfinansiering eller en ny hem-eget kapital lån. Du kan kvalificera dig med vissa långivare och inte andra eftersom utlåningsstandarden varierar något. Handla med banker, inteckning mäklare, online långivare och kreditföreningar för att hitta den bästa affären. Och om du ska refinansiera, var noga med att använda intäkterna klokt (se

6 tips för att få godkänt för ett hypotekslån ).