De 10 största REIT-värdena i USA alla levererade uppskattning av lager under det senaste året och nio levererade tvåsiffriga ökar. Med tanke på att REITs inte är avsedda för lageruppskattning - de är utformade för utbytesavkastning - detta är en tydlig indikation på att något är borta med den bredare marknaden. En marknad som rör sig i endast en riktning är ohälsosam; Det indikerar att en extern faktor är skevresultat. I det här fallet skyller långa rekordlåga räntor. (För mer, se Viktiga tips för investeringar i REITs .)

När räntorna ökar, måste börsen stå för sig själv, vilket kommer att vara svårt eftersom återbetalningen av skulder blir dyrare för många företag som lånat billiga pengar. Detta leder till lageravskrivningar över hela linjen, vilket leder till minskad konsumtion och deflation.

Allt detta påverkar REITs. Medan alla REITs sannolikt kommer att drabbas, kommer vissa att presentera utmärkta köpmöjligheter, speciellt eftersom du under tiden kommer att samla relativt generösa utbytesutbyten. (Läs mer: Bostäder, sjukvård och kontor REITS .)

Av de 10 REITs som anges nedan är jag bullish på fem och bearish på de andra under de kommande 1-3 åren. Men först, vet det här: På grund av nuvarande ekonomiska förhållanden är det idag inte en idealisk tid att investera i någon av dessa REITs. Det är troligt, men inte garanterat, att du kommer att se mycket bättre inträdespunkter vid årets slut. (Läs mer: Topp 10 REITs för 2015 .)

Alla nummer nedan per 13 april 2015.

Allmän lagring

Självförvaring är inte en bransch som kommer att ta en stor träff när verkligheten sätter in. De flesta som har sina föremål i lagring behåller dem där, helt enkelt för att de inte har någonstans annars att placera dem.

Public Storage (PSA PSAPublic Storage209. 32 + 0. 17% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) har visat konsekvent topp- och bottenlinjeväxt under de senaste tre räkenskapsåren (alla siffror i tusentals):

Offentlig lagring	FY2012	FY2013	FY2014
Intäkter	$ 1, 842, 504	$ 1, 981, 746	$ 2, 195 , 404
Nettoinkomst	$ 939, 258	$ 1, 052, 453	$ 1, 144, 204

( Källa: Yahoo Finance )

Andra viktiga mätvärden :

Utdelningsavkastning	2. 80%
Kort position	1. 80%
Skuldsättningsgrad	0. 07
Operativt kassaflöde (ttm)	$ 1. 61 miljarder

(Källa: Yahoo Finance )

PSA skulle drabbas av en tillfällig hit om marknaden sjönk, men dess underliggande antal är starka.

Hälsovård REIT

Babyboomers går i pension med en ränta på 10 000 per dag. Detta betyder inte att de kommer att gå direkt till en högre levnadsanläggning; Majoriteten kommer att njuta av pensionerad liv i ett decennium eller två innan ett vårdhem blir en tanke.Det är dock alltid bäst att komma in innan någonting blir en trend.

Hälso- och sjukvård REIT, Inc. (HCN HCNWelltower Inc68. 00-0. 22% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) har visat en konsekvent topplinjeutveckling under de senaste tre finanspolitiska år, och det har varit stadigt på bottenlinjen (alla siffror i tusentals):

Hälsovård REIT	FY2012	FY2013	FY2014
Intäkter	$ 1, 765, 979 > $ 2, 847, 945	$ 3, 305, 879	Nettoinkomst
$ 298, 030	$ 145, 959	$ 502, 595	Övriga viktiga värden:

Utbytesavkastning < 4. 20%

Kort position	4. 60%
Skuldsättningsgrad	0. 80
Operativt kassaflöde (ttm)	$ 1. 14 Billion
Equity Residential	Equity Residential (EQR

EQREquity Residential69. 21 + 1. 47%

Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) förvärvar, utvecklar och förvaltar flerfamiljshus. Nyckelord: multifamily. Om ekonomin inte är på rätt spår, så är det bara en fråga om tid innan aktiemarknaden hamnar. Detta leder sannolikt till att stora företag avlägger anställda för att minska kostnader och minskade intäkter. Detta ser i sin tur att de tidigare anställda tar lägre betalande jobb och väljer billigare levnadsvillkor. I det här scenariot skulle EQR fortfarande drabbas eftersom det inte skulle ses som ett flyg till säkerhet, men i verkligheten skulle det ge ett utmärkt värde. Equity Residential har visat en konsekvent topplinjeutveckling under de senaste tre räkenskapsåren och har varit bekvämt lönsam (alla siffror i tusen): Equity Residential

FY2012

FY2013	FY2014 < Intäkter	$ 1, 747, 502	$ 2, 387, 702
$ 2, 614, 748	Nettoinkomst	$ 841, 719	$ 1, 830, 613
$ 631 , 308	Andra viktiga mätvärden:	Utbytesutbyte	2. 80%

Kort position

Ej tillämplig	Skuldsättningsgrad
0. 97	Operativt kassaflöde (ttm)
$ 1. 3200000000 Ventas	Ventas, Inc. (VTR
VTRVentas Inc64. 09-0. 02%	Skapat med Highstock 4. 2. 6

) investerar i sjukhus, senior bostäder och medicinsk kontorsbyggnader. Det rider också nuvarande trender, som åldrande baby boomers.

Ventas har visat en konsekvent tillväxt på topp- och bottenlinjen under de tre senaste räkenskapsåren (alla siffror i tusentals): Ventas FY2012 FY2013

FY2014

Intäkter	$ 2, 468, 509	$ 2, 809, 405	$ 3, 071, 479
Nettoinkomst	$ 361, 775	$ 454, 889	$ 477, 186
Andra viktiga mätvärden :	Utdelningsavkastning	3. 10%	Kort position

3. 60%

Skuldsättningsgrad	1. 22
Operativt kassaflöde (ttm)	$ 1. 25%
AvalonBay Communities	AvalonBay Communities Inc. (AVB
AVBAvalonBay Communities Inc183. 39 + 0,78%	Skapat med Highstock 4. 2. 6

) utvecklar, ombygger, förvärvar, äger och driver multifamily communities.

AvalonBay har levererat konsekvent topplinjeutveckling under de senaste tre räkenskapsåren, och det har varit stadigt på bottenlinjen (alla siffror i tusen): Avalon Bay FY2012 FY2013

FY2014

Intäkter	$ 1, 000, 627	$ 1, 462, 921	$ 1, 685, 061
Nettoinkomst	$ 423, 562	$ 352, 771	$ 697 , 327
Övriga nyckelvärden:	Utdelningsavkastning	2.90%	Kort position

3%

Skuldsättningsgrad	0. 72
Operativt kassaflöde	$ 886. 64 miljoner
Tänk två gånger på dessa	Ringa ett samtal mot den största REIT, Simon Property Group Inc. (SPG
SPGSimon Property Group Inc154. 99-0. 01%	Skapat med Highstock 4. 2 . 6

), är inte en populär sak att göra. Men den här gruppen är beroende av köpcentra, som för närvarande oftast är otillräckliga för amerikanerna. När återförsäljare lider, gör det också Simon Property Group, och den närmaste framtiden kommer inte sannolikt att presentera en miljö som leder till starka konsumtionsutgifter. Det finns också en skuldsättningsgrad på 3,49 som inte är tilltalande och tar upp denna risk för ett 2. 80% avkastning bidrar inte till en idealisk investering. Lyckligtvis är Simon Property Group också beroende av premium-försäljningsställen, som har fungerat bra.

General Growth Properties Inc. (GGP GGPGGP Inc19. 01-0. 47% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) äger, förvaltar, arrangerar och ombygger högkvalitativa regionala köpcentra , placera den i en liknande situation som Simon Property Group, men den har inte det positiva försäljningsområdet för någon hjälp. Dessutom, medan high-end-konsumenten flyger för tillfället, kommer det inte att vara för mycket längre eftersom denna klass av spenders är starkt beroende av investeringar. General Growth Properties har en skuldsättningsgrad på 2 03, och det ger ett utbyte på 2,30%. Jag ser att det här är en mycket högriskinvestering.

Prologis, Inc. (PLD PLDPrologis Inc66. 54 + 0. 41% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) äger, utvecklar, förvaltar och hyr ut industriell distribution och detaljhandel. Prologis har starka fundament, inklusive en skuldsättningsgrad på bara 0. 62 samtidigt som det ger ett generöst avkastning på 3,30%. Detta är en branschbaserad baisseanrop; Det är inte specifikt för Prologis.

Boston Properties Inc. (BXP BXPBoston Properties Inc123. 43 +2. 28% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) äger och driver kontor i Boston, Washington, New York, San Francisco, och Princeton, NJ Den har en skuldsättningsgrad på 1,26 medan den erbjuder ett utbyte på 1,90%. Precis som Prologis är detta baisseuropeiska samtal branschspecifikt.

Vornado Realty Trust (VNO VNOVornado Realty Trust74. 25 + 1. 37% Skapat med Highstock 4. 2. 6 ) investerar i kommersiella fastigheter. Vornado Realty har en skuldsättningsgrad på 1,27 medan den erbjuder ett utbyte på 2,30%. En ren fastighetsspel som det här kommer inte troligen att fungera bra i en deflationär miljö.

Bottom Line Uppgifterna ovan är endast en utgångspunkt. Det bör inte tas som investeringsrådgivning. Enligt min mening kommer alla REITs att drabbas när deflation blir en verklighet, men det bör innebära en köpmöjlighet i namnen med högre kvalitet. Och det handlar inte alltid om kvalitet. I vissa fall handlar det om industrins trender. (För relaterad läsning, se: Lovande ETFs för 2015 .)

Dan Moskowitz har inga positioner i något av de ovannämnda namnen.