När bostadsmarknaden började sjunka under 2007 såg det ut att dagarna med låga betalningsbemyndiganden var över. Men förvånansvärt, bara några år senare, kan även konsumenter med undergodkredit ofta köpa ett hem med långt mindre än 20% i förskott.

Till och med i eftersläpningen av bostadsrutschbanan hade konsumenterna några alternativ om deras sparkonto hade lite brist. FHA hypotekslån, som kräver bara 3,5% ner, haft en ökning av popularitet. Och, för de som kvalificerade, VA hemlån tillåta köpare att finansiera hela priset av sitt hem.

Dessa dagar blir det också lättare att få ett konventionellt lån med låg betalning. Fannie Mae och Freddie Mac, som köper huvuddelen av inteckningar från U. S. långivare, meddelade nyligen att de skulle minska sina minsta betalningsförskott från 5% till 3%. På så sätt öppnade de dörren för banker att konkurrera om kontantbandade hemköpare.

Medan det fortfarande är möjligt att köpa ett hem med mycket lite ned, oavsett om det är en bra idé för konsumenterna är en annan fråga. Är det meningsfullt att bygga upp dina besparingar och vänta med att handla hemma tills du kan lägga in mer pengar vid stängning? Och hur mycket av dina besparingar borde du investera i bostäder? Här är några faktorer att överväga.

Nedre betalning: Högre långsiktiga kostnader

Kanske är det första att tänka på med lån med låga betalningar att med några få undantag kommer de att kosta dig mer länge springa. Eftersom du finansierar mer av bostadspriset kommer dina räntebetalningar över lånets liv att bli betydligt högre.

Om du till exempel köper ett hem med $ 200 000 med 5% i stället för 20% kommer att betala ungefär $ 35.000 mer i ränta under ett 30-årigt lån. Självklart kommer du också att betala mer för att täcka lånets huvudstol också.

Med tanke på hur otroligt låga dagens räntor är, kan det här inte ens hindra dig från att köpa ett hem tidigare än senare. Den större oro är att lägga till dina utgifter hypotekslån försäkringspremier du vanligtvis måste gaffla om du köper ett hus eller lägenhet med mindre än 20% ner. Poängen med dessa betalningar är att täcka långivarens förlust om du är standard på ditt lån.

Det finns två grundläggande typer av hypotekslånsförsäkring. Om du tar ut ett FHA-lån, ger privata långivare medel för ditt heminköp, och regeringen fungerar som din försäkringsgivare. Om hemmet är värt mindre än 625 000 dollar, är det årliga hypotekslånets premie (MIP) för närvarande 0. 80% eller 0. 85%, beroende på det belopp som finansieras. Du måste också betala ett premiebidrag, vilket uppgår till drygt 3 000 USD för ett lån på 180 000 USD.

Om du får en vanlig hypotekslån betalar du istället något som kallas privat hypotekslån eller PMI.Typiskt kostar det var som helst från 0,3% och 1,15% per år, men i det här fallet finns ingen förskottsavgift. (För mer, se: Vad är skillnaden mellan privata hypotekslånsförsäkring (PMI) och hypotekslåns försäkringspremie? )

En nedbetalningskompromis

vänta tills du kan lägga ner hela 20% av hemkostnaden? Inte nödvändigtvis.

Till att börja med, i vissa pricier städer är väntan inte alltid realistisk. Om du bor i en del av landet där även blygsamma bostäder kostar 400 000 dollar, måste du scrounge upp 80 000 dollar innan du går in i marknaden. Och om du bor i ett område där du köper är billigare än att hyra, kan det hända att det blir extra avskräckande att stanna kvar i sidled tills du har sparat tillräckligt för att undvika hypotekslån.

För vissa personer kan det bästa alternativet vara att hitta mellanslag mellan en minimal betalning och den traditionella 20%. Om du till exempel tar ut ett FHA-lån och sätter ner 10%, kommer din inteckning försäkring att avbrytas efter 11 år. annars fortsätter du att betala det för hela lånet. Kan du refinansiera vid ett senare tillfälle för att bli av med försäkringen? Säker. Men det finns ingen garanti för att räntorna kommer att ligga vid eller nära deras historiska låga när du gör det.

Dessutom minskar din hypoteksförsäkringspremie (MIP) när du gör en större utbetalning. När du tar ut ett 15-årigt inteckning, till exempel, om du kan betala 10% framåt, minskar den årliga betalningen från 0. 70% till 0. 45%.

Medan detaljerna är lite annorlunda med PMI gäller samma logik. Ju större din betalning är, desto mindre måste du betala i premier. En fördel med PMI är dock att du kan avbryta det när du når 20% eget kapital i ditt hem (se Hur bli av privat hypotekslån ).

Om banken håller din inteckning på sina böcker - det säljer det inte till en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac - det kanske inte kräver någon försäkring alls. Dock debiterar bankerna ofta en förskottsavgift eller en högre räntesats om du väljer ett lågavlöningslån för att minska risken för att de antas. Även ytterligare en halv procentenhet kan kosta dig flera tusen dollar mer över en 30-årig period. Den övergripande effekten är densamma: När du lägger ner dig kan du låna för mindre.

Risk för att gå "Undervattens"

Ett annat fall att sätta ner det minsta läget när du köper ett hem är att du har mindre skydd om bostadsmarknaden sjunker. Med bara 3% eller 4% ner kan du enkelt hitta dig själv på grund av mer till banken än ditt hus är värt. Det är precis vad som hände med många husägare under den senaste bostadssammanhängningen.

Om du går "undervattens" i ditt hem och förlorar oväntat ditt jobb, har du inte längre möjlighet att låna mot din egendom för att betala utgifter eller förmåga att sälja hemmet utan att betala en stor bit pengar till långivaren.

Medan du inte är helt skyddad, även om du sätter ner 10% eller 15%, ger du dig en mycket större buffert om bostadspriserna blir svåra.

Håll en spärrkudde

Spara för ett hus är ett viktigt livsmål. Men när du sätter ihop betalningen, var noga med att du inte lämnar dig för kort för pengar. Det är inte bara bra att ha en akutfond (helst sex månaders levnadskostnader), du behöver också extra medel för de oväntade utgifterna som köper ett hem ofta medför. För mer, se Hur mycket pengar borde jag hålla i banken?

Skapa en strikt budget innan du börjar husjakt, så du vet vad du har råd att spendera. Och gör vad du kan för att bygga upp dina kassareserver så snart du blir bosatt och avslutar målning och byte av mattor och skåp. Kom också ihåg att folk säger att det är bra att bo i ett hus lite innan de gör renoveringar som inte är obligatoriska innan du går in.

Bottom Line

Kan lånebetalningslån vara ett bra val för vissa husägare? Absolut. Men beräkna de långsiktiga kostnaderna för hypotekslånsförsäkring eller den högre räntesatsen du betalar för att se till att det är värt det. för mer, se Hypotek: Hur mycket kan du prisa? och Topp 10 gemensamma hypotekslån för att undvika .