Forestar Group (FOR) är en av de mest intressanta samlingen av tillgångar som finns tillgängliga för investerare idag. Detta företag äger 111 000 hektar låga fastigheter i 11 stater och 14 marknader, 7 betydande kommersiella och inkomstproducerande tillgångar och cirka 590 000 netto mineralhaltar, huvudsakligen i Texas, Louisiana, Alabama och Georgien. Forestar driver även ungefär 100 000 hektar av U. S. land som timberland, vilket genererar fibertillväxt och försäljning. De har också ungefär 1. 5 miljoner hektar vatten intressen i Texas, Louisiana, Alabama och Georgien. Företaget agerar som en fastighetsutvecklare av gemenskapsgemenskaper och blandade användargrupper, samt flerfamiljshuskomplex. Detta segment av verksamheten säljer också outvecklade mark och delvis utvecklade kommersiella fastighetsprojekt.

Trots den här otroligt värdefulla tillgångsassamlingen har aktiekursen sjunkit med mer än 30% under de senaste 5 åren, även när marknaden har rallied. Jämförbara fastighetsbestånd har uppnått mer än 100% under samma tidsperiod. (Se även: Ekonomiska rapporter som påverkar fastighetsbestånden.) Samtliga värden på fastighetsverksamheten samt av trä-, mineral- och vattenavdelningarna har överskuggats av bolagets beslut år 2012 för att köpa Credo Petroleum Corporation för 146 USD miljon. Att säga att köpa det inhemska oljebolaget med verksamhet i Bakken Shale-fältet var ett misstag skulle vara underdrift. Forestar har hittills spenderat mer än 300 miljoner dollar på detta företag, och det förlorar fortfarande pengar. Under andra kvartalet i år tog de 57 miljoner dollar av nedskrivningar till följd av lägre priser på olja och gas.

Att locka aktivistens uppmärksamhet

Det var bara en fråga om tid innan denna situation fångade aktörernas uppmärksamhet. Med fastighetsförbättring och multifamily som den hetaste sektorn på fastighetsmarknaderna såg det att svagheten i olja och gas överskuggade en potentiellt lönsam och värdefull fastighetsaffär. I november 2014 lämnade två aktivister, SpringOwl och Cove Street en 13D med SEC, som meddelade att de hade gått ihop för att förvärva 6,2% av bolaget. I arkiveringen sa de aktivistiska investerarna att de hade köpt aktierna eftersom de tyckte att företaget var undervärderat och hade haft samtal med ledningen om hur man förbättrade aktieägarvärdet.

I januari lämnade de ytterligare 13D tillkännagivande att de hade ökat sitt ägande till över 7% och släppte ett brev till ledningen som redogjorde för vad de trodde Forestar-ledningen behövde göra för att förbättra börskursens prestanda. De uttryckte oro över den nuvarande styrelsen och föreslog att ledningen fokuserar på kärnverksamheten, hyr ut mineralarealet till "mer kapabla partier och avsluta olje- och gasbranschen."I februari nådde Forestar ett avtal med de två aktivistiska fonderna och utsåg två av sina representanter till styrelsen.

Förändring av riktning

Som ett resultat av aktivistiskt engagemang meddelade företaget i maj att de hade granskat deras strategi och bestämde sig för att fokusera på sin fastighetsverksamhet. De drastiskt sänkte investeringarna i olje- och gasverksamheten, så att de kunde skörda kassaflöden från den befintliga verksamheten. De sa också att de skulle övergå 70 000 hektar timberland till verkliga fastighetsutveckling mark på en skatteeffektiv grund. Vid den tiden meddelade VD Jim DeCosmo investerare "Dagens tillkännagivande av vår plan återspeglar vårt starka åtagande från styrelsen och ledningsgruppen att maximera långsiktigt aktieägarvärde genom att bygga ett bästa av -klass fastighetsverksamhet och växande substansvärde. "

Förvaltningsändringar

I den senaste utvecklingen har Mr. DeCosmo gått ner från VD: s position och ersatt b y Phillip J. Weber, som varit ordförande i bolagets fastighetsinvesteringskommitté. Några dagar senare steg CFO Christopher Hines också och har ersatts av Charles D. Jehl, tidigare vice vd för olje- och gasavdelningen. Förändringar gjordes också i styrelsen för att få medlemmarna mer erfarenhet av fastigheter.

Andrew M. Wallach, VD för SpringOwl, komplimangerade företaget om de verkställande förändringarna och förändringen av fokus. Han gav ut ett pressmeddelande med följande lydelse: "Vi uppskattar Forestar-styrelsen vid denna aktuella övergång och nyligen genomförda åtgärder för att fokusera verksamheten främst på fastighetsutveckling. Vi ser fram emot att arbeta med det nya styrelsen och ledningen för att fortsätta maximera aktieägarvärdet . "

Potentiellt värde

Olje- och gasproblem gömmer en potentiellt värdefull fastighetsutvecklingsverksamhet. När du väl har tagit bort olje- och gasförlusterna och omvandlar mineraltransaktionerna till fastigheter, kan det här företaget vara värt ett mycket mer än den nuvarande marknadstaket på 475 miljoner dollar. Om du årliggör realisationsvinsten på 15,5 miljoner dollar, skulle du ha ett årligt intäkter på cirka 62 miljoner dollar. Om företaget handlas till ett intäkter som är mellan 15 och 20 som andra jämförbara fastigheter utvecklare handlar för, företaget skulle vara värt någonstans mellan $ 930 miljoner och $ 1. 24 miljarder. När du kör siffrorna är det lätt att se vad lockade de aktivistiska investerarna till företaget.

SpringOwl och Cove Street kommer att ha något företag som aktivistinvesterare på Forestar framåt. Den 29 september arkiverade den aktiva investeraren James Pappas en ny 13D som meddelade att hans fasta JCP Investment Partnership, LP hade förvärvat cirka 6,5% av bolaget och hade varit aktiva köpare av aktierna under de senaste 60 dagarna. Mr Pappas har varit involverad i flera aktivistkampanjer under sin karriär.

Bottom Line

Forestar har en värdefull samling av tillgångar, särskilt fastighets- och utvecklingsverksamheten. Om aktivister kan tvinga styrelsen att helt sluta olje- och gasbranschen, kan beståndet ha potential för stora vinster för patientägare.