Från det första beslutet att investera i fastigheter för att faktiskt köpa din första hyra egendom, det finns mycket arbete att göra. Denna uppgift kan vara skrämmande för den första gången investeraren. Att äga fastigheter är ett tufft företag och fältet är peppared med landminor som kan utplåna din avkastning. Här tittar vi på de 10 bästa sakerna du bör tänka på när du handlar för en inkomstfastighet.

- 9 ->

Starta din sökning

Även om du kanske vill ha en fastighetsmäklare för att hjälpa dig att slutföra köpet av en hyresfastighet, bör du börja söka efter din investering själv. Att ha en agent kan medföra onödigt tryck för att köpa innan du har hittat en egendom som passar dig. Det viktigaste är att göra ett objektivt tillvägagångssätt för alla fastigheter och bostadsområden inom ditt investeringsområde.

Ditt investeringsintervall kommer att begränsas av om du avser att aktivt förvalta fastigheten (vara en hyresvärd) eller anställa någon annan för att hantera den. Om du har för avsikt att aktivt hantera, borde du inte få en fastighet som är för långt ifrån var du bor. Om du kommer att få ett fastighetsbolag att ta hand om det för dig kommer din närhet till fastigheten att vara mindre av ett problem.

Låt oss ta en titt på de 10 bästa sakerna du bör tänka på när du letar efter rätt hyresfastighet.

1. Stadsdel: Kvaliteten på det område du köper kommer att påverka både de typer av hyresgäster du lockar och hur ofta du står inför lediga platser. Om du till exempel köper i ett grannskap nära ett universitet är chansen att din pool av potentiella hyresgäster huvudsakligen består av studenter och att du kommer att möta lediga jobb på ett ganska regelbundet sätt (under sommaren, när eleverna tenderar att återvända tillbaka Hem).
2. Fastighetsskatt: Fastighetsskatt är inte standard över hela linjen och, som en investerare som planerar att tjäna pengar från hyran, vill du vara medveten om hur mycket du kommer att förlora till skatter. Höga fastighetsskatter kan inte alltid vara en dålig sak om grannskapet är ett utmärkt ställe för långsiktiga hyresgäster, men de två behöver inte nödvändigtvis gå hand i hand. Stadens bedömningskontor kommer att ha all skatteinformation på fil eller du kan prata med husägare i samhället.
3. Skolor: Dina hyresgäster kan ha eller planerar att få barn, så de behöver en plats nära en anständig skola. När du har hittat en bra fastighet i närheten av en skola, vill du kolla skolans kvalitet, eftersom det kan påverka värdet av din investering. Om skolan har ett dåligt rykte, kommer priserna att återspegla din fastighets värde dåligt. Även om du kommer att vara mest bekymrad över det månatliga kassaflödet kommer det totala värdet av din hyresfastighet att spela när du så småningom säljer den.
4. Brott: Ingen vill bo bredvid en hot spot för kriminell verksamhet. Gå till polisen eller det offentliga biblioteket för exakt brottsstatistik för olika stadsdelar, istället för att fråga husägaren som hoppas sälja huset till dig. Föremål att leta efter är vandalism, allvarliga brott, småbrott och ny aktivitet (tillväxt eller sakta ner). Du kanske också vill fråga om frekvensen av polisens närvaro i ditt grannskap.
5. Arbetsmarknad: Ställen med växande sysselsättningsmöjligheter tenderar att locka fler människor - vilket betyder fler hyresgäster. För att ta reda på hur ett visst område räknas, gå direkt till U. Bureau of Labor Statistics eller till ditt lokala bibliotek. Om du märker ett tillkännagivande för ett nytt större företag som flyttar till området, kan du vara säker på att arbetarna kommer att flocka till området. Det kan dock leda till att bostadspriserna reagerar (antingen negativt eller positivt) beroende på företag som flyttar in. Nedgångspunkten här är att om du vill ha det nya bolaget i din trädgård, kommer dina hyresgäster troligen också att göra.
6. Bekvämligheter: Kontrollera potentiella grannskap för nuvarande eller projicerade parker, gallerior, gym, biografer, kollektivtrafik nav och alla andra förmåner som lockar hyresgäster. Städer, och ibland till och med särskilda delar av en stad, har massor av reklamlitteratur som ger dig en uppfattning om var den bästa blandningen av offentliga bekvämligheter och privat egendom kan hittas.
7. Byggnadstillstånd och framtida utveckling: Kommunernas planeringsavdelning kommer att få information om all ny utveckling som kommer eller har zonats in i området. Om det finns många nya lägenheter, affärs parker eller köpcentra går upp i ditt område, är det förmodligen ett bra tillväxtområde. Men se upp för nya utvecklingar som kan skada priset på omgivande egenskaper genom att till exempel orsaka förlust av ett aktivitetsvänligt grönt utrymme. De ytterligare lägenheterna och / eller nya bostäderna kan också ge konkurrenter till dina hyresgäster, så var medveten om den möjligheten.
8. Antal förteckningar och Lediga jobb: Om det finns ett ovanligt stort antal listor för ett visst grannskap kan detta antingen signalera en säsongscykel eller ett grannskap som har gått dåligt. Se till att du räknar ut vilken som är innan du köper in. Du bör också bestämma om du kan täcka för eventuella säsongsvariationer i lediga platser. I likhet med listor kommer vakansgraden att ge dig en uppfattning om hur framgångsrik du kommer att vara på att locka hyresgäster. Höga vakansgrader tvingar hyresvärdar att sänka hyrorna för att snapa upp hyresgästerna. Låg ledighet tillåter hyresvärdar att höja hyreskostnaderna.
9. Hyror: Hyresintäkterna är bröd och smör av din hyresfastighet, så du behöver veta vad den genomsnittliga hyran i området är. Om laddning den genomsnittliga hyran inte kommer att räcka för att täcka din hypotekslån, skatter och andra utgifter, måste du fortsätta titta. Var noga med att undersöka området tillräckligt bra för att mäta var området kommer att ledas de närmaste fem åren.Om du har råd med området nu, men stora förbättringar finns i butik och fastighetsskatt förväntas öka, då vad som kan vara överkomligt nu kan innebära konkurs senare.
10. Naturkatastrofer: Försäkring är en annan kostnad som du måste subtrahera från din avkastning, så det är bra att veta hur mycket du behöver bära. Om ett område är utsatt för jordbävningar eller översvämningar, kan betala för den extra försäkringen äta bort i din hyresintäkter.

Få information

Prata med hyresgäster och husägare i grannskapet. Hyresgäster kommer att vara mycket mer ärliga om de negativa aspekterna av området eftersom de inte har någon investering i det. Om du är inställd på ett visst grannskap, försök att besöka det vid olika tider på olika dagar i veckan för att se dina framtida grannar i aktion.

Den fysiska egendomen

Generellt är den bästa investeringsfastigheten för nybörjare en bostads-, enfamiljshus eller ett bostadsområde. Condos är lågt underhåll eftersom condo association är där för att hjälpa till med många av de externa reparationerna, vilket gör att du oroa sig för inredningen. Eftersom condos inte är egentligen oberoende levande enheter, tenderar de emellertid att få lägre hyror och uppskattar långsammare än enfamiljshus.

Enfamiljhem tenderar att locka långsiktiga hyresgäster i form av familjer och par. Anledningen familjer eller två vuxna i ett förhållande är i allmänhet bättre hyresgäster än en person, eftersom de är mer benägna att vara ekonomiskt stabila och betala hyra regelbundet. Detta beror på det enkla faktum att två kan leva nästan lika billigt som en (vad gäller mat, hyra och verktyg) medan du fortfarande njuter av dubbla inkomster. Som hyresvärd vill du hitta en fastighet och ett grannskap som kommer att locka den typen av demografiska.

När du har grannskapet inskränkt, leta efter en fastighet som har uppskattningspotential och ett bra prognostiserat kassaflöde. Kolla in egenskaper som är dyrare än du har råd med, såväl som de som ligger inom räckhåll - fastigheter kan ofta säljas under noteringspriset. Titta på noteringspriserna för andra fastigheter och fråga köpare om slutförsäljningspriset för att få en uppfattning om vad marknadsvärdet verkligen är i grannskapet. För uppskattningspotential söker du en fastighet som med några kosmetiska förändringar och vissa renoveringar kommer att locka hyresgäster som är villiga att betala ut högre hyror. Detta kommer också att tjäna dig bra genom att höja värdet av huset om du väljer att sälja det efter några år.

När det gäller kassaflödet måste du göra en informerad gissning. Ta den genomsnittliga hyran i grannskapet och dra av din förväntade månatliga hypotekslån, fastighetsskatt (dividerat med 12 månader), försäkringskostnader (även dividerat med 12) och en generös ersättning för underhåll och reparationer. Ljug inte för dig själv och underskatta kostnaderna för underhåll och reparationer eller du betalar för det när avtalet är klart. Om alla dessa siffror kommer ut jämnt eller, ännu bättre, med lite kvar, kan du nu få din fastighetsmäklare att lämna ett erbjudande och, om allt går bra, beställa visitkort med hyresvärden emblazoned över toppen.

Klar för att göra flytten?

Se till att du får den bästa hypotekslånet om du vill investera i en hyresfastighet.

Bottom Line

Varje stat har goda städer, varje stad har bra stadsdelar och varje grannskap har bra egenskaper, men det krävs mycket fotarbete och forskning för att ställa upp alla tre. När du hittar din ideella hyresfastighet, behåll dina förväntningar realistiska och se till att din egen ekonomi är i en hälsosam nog stat som du kan vänta på att fastigheten börjar producera kassaflöde istället för att behöva det desperat. Fastighetsinvesteringar börjar inte med att köpa en hyresfastighet - det börjar med att skapa den ekonomiska situationen där du kan köpa en hyresfastighet.