Investerare som vänder hem är de otroliga hjältarna i fastigheter. De försummar, nedslagen och ibland avsiktligt skadade egenskaper och gör dem livliga, även vackra igen. Om du vill vända egenskaper vet du förmodligen redan om fallgropar som dolda problem och kostnadsöverskridanden. Men visste du att när du säljer en fastighet, är du skyldig att avslöja information om dess tillstånd som kan påverka dess värde negativt? Om du medvetet döljer sådan information kan du dömas för bedrägerier förutom att bli stämd. Att sälja fastigheten "som det är" kommer inte att befria dig från dessa upplysningar.

(För mer information om att köpa ett hem, se: En guide för att köpa ett hus i USA.)

Dessa regler påverkar alla som säljer ett hem; De är dock mer benägna att påverka flippers, som ofta hanterar egenskaper i dåligt skick. Läs dina staters specifika lagar om nödvändiga uppgifter från din statliga fastighets- och lokalplaneringsavdelning. Vissa stater är mer smidiga än andra i deras upplysningskrav. Här är några typer av information som du kanske måste lämna ut - eller kanske vill avslöja, även om dina staters lagar inte kräver det - så kommer din köpare inte att ha en anledning att väcka talan mot dig.

1. Död i hemmet

Vissa köpare kan ha oro eller vidskepelser om att köpa ett hem där någon har dött, så det är viktigt att veta om ditt tillstånd kräver att säljare ska avslöja en tidigare död i hemmet.

"Varje stat kommer att ha lite olika krav på offentliggörande", säger Jim Olenbush, en fastighetsmäklare i Texas. "I Texas, till exempel, dödsfall från naturliga orsaker, självmord eller olyckor som inte är relaterade till egendomen behöver inte avslöjas."

"En säljare är skyldig att avslöja dödsfall relaterade till egendomens tillstånd eller våldsbrott ", säger han. Om en tidigare bebodds barn drunknade i poolen eftersom det inte hade det riktiga säkerhetsgalleret skulle säljaren behöva avslöja döden även efter att ha avhjälpt säkerhetsproblemet genom att installera en ordentlig poolhölje. Det finns emellertid omständigheter där säljare inte behöver avslöja en död på fastigheten.

"Det finns inga stater där det är en skyldighet att avslöja en persons död vem har avlidit under naturliga förhållanden ", säger advokat Matthew Reischer, VD för LegalAdvice." Men vissa stater ålägger en stigmatiserad bostad eller lägenhet där det har förekommit självmord eller mord. Vissa stater går ens så långt som att ålägga en säljare en bekräftande tull om du har kunskap om att deras fastigheter är hemsökta av de döda."

Även när upplysningar inte är nödvändiga - till exempel kräver Georgia inte uppgift om mord eller självmord - du kanske vill vilseleda sidan att ge köparen ett meddelande om en död på fastigheten. "Om en säljare är bekymrad över ansvar, är det bästa rådet att gå vidare och avslöja allt på förhand även om det inte krävs enligt lag", säger Olenbush. "Köparna kommer alltid att höra om saker från grannarna, och förvånan kan leda till att de får tillbaka ett inköpsavtal eller undrar vad säljaren inte säger till dem. ”

2. Omedelbar obehag

En olägenhet är ett ljud eller en lukt från en källa utanför fastigheten som kan irritera egenskapens beboare. North Carolina kräver att säljare ska avslöja ljud, lukt, rök eller andra olägenheter från kommersiella, industriella eller militära källor som påverkar fastigheten. Michigan kräver att säljare ska avslöja gårdar, gårdsoperationer, deponier, flygplatser, skjutbanor och andra störningar i närheten, men Pennsylvania lämnar upp det för köparen för att bestämma närvaron av jordbruksstörningar.

3. Miljön och naturliga faror

Om hemmet har en ökad risk för skador från en naturkatastrof eller har känt eller potentiell miljöförorening, kan du vara skyldig att lämna informationen till köparen.

Enligt Texas lag måste säljare uppge närvaro av farligt eller giftigt avfall, asbest, urea-formaldehydisolering, radongas, blybaserad färg och tidigare användning av lokaler för tillverkning av metamfetamin.

New Yorks lag om tillståndsskydd för fastigheter kräver att säljare ska informera köpare om huruvida fastigheten ligger i ett våtmark, våtmark eller jordbruksdistrikt om det någonsin varit en deponi om det någonsin varit tankar över bränsleförvaring över eller under marken på fastigheten om och var strukturen innehåller asbest om det finns blyvaror om hemmet har testats för radon; och om något bränsle, olja, farligt eller giftigt ämne har spillts eller läckt ut på fastigheten.

Staterna kan också kräva upplysningar om mina sänkning, underjordiska gropar, bosättning, glidning, omvälvning eller andra jordstabilitetsfel. Kaliforniens Natural Hazards Disclosure Act kräver att säljare ska avslöja om egendomen befinner sig i en seismisk riskzon och kan därför bli föremål för likvidisering eller jordskred efter en jordbävning.

Medan de flesta upplysningskrav regleras av staterna, uppmanar den federala regeringen en: avslöjandet att blybaserad färg kan vara närvarande på någon fastighet som byggdes före 1978.

4. Homeowners Association Information

Om hemmet styrs av en husägareförening (HOA) bör du avslöja det faktum. Du behöver också veta om HOA: s ekonomiska hälsa och ge den här informationen till köparen så att han eller hon kan fatta ett välgrundat inköpsbeslut.

"En köpare som jag vet köpte ett bostadsrätt, och [säljaren] felaktigt glömde att ge köparen de senaste 12 månaderna med att följa anteckningar", säger Ed Kaminsky, VD och koncernchef för SportStar-flyttningen på Manhattan Beach, Calif."Sju månader senare bedömdes köparen 30 000 dollar för fastighetsförbättringar. Säljaren stämdes därefter av köparen för att inte avslöja dessa viktiga anteckningar. ”

5. Reparationer

Vad har du reparerat och varför? Köpare behöver veta hemets reparationshistoria så att de kan få sin heminspektör att vara extra uppmärksam på problemområdena och vara medveten om sannolika framtida problem. Texas lag, till exempel, kräver säljarna att avslöja tidigare strukturella eller tak reparationer; deponering, sedimentering, markrörelse eller fellinje och defekter eller fel i väggar, tak, staket, grunden, golv, trottoarer och andra aktuella eller tidigare problem som påverkar hemmets strukturella integritet. Du kan också behöva avslöja reparationer av elektriska eller rörmokerier och andra problem som du vill veta om du skulle köpa hemmet och bo i det.

6. Vattenskada

När vatten kommer in där det inte borde det kan skada personliga ägodelar, undergräva hemmet och skapa en hälsorisk om den uppmuntrar till formtillväxt. Säljare bör avslöja tidigare eller nuvarande läckage eller vattenskador. Michigan kräver till exempel att säljare ska avslöja vattnet i ett källar- eller kryputrymme, takläckor, stora skador från översvämningar, typen av VVS-system (t.ex. galvaniserad, koppar, andra) och eventuella kända rörsystemsproblem. Det kan vara svårt att veta om vattenproblem (och många andra typer av problem) om du bläddrar hemmet och bara äger det för en månad eller två.

"Det finns många risker för flippers eller andra som är involverade i ett husstängning där det behövs lite arbete på fastigheten som inte var uppenbart vid genomgång, särskilt på vintern eller under torr stavning", säger Bill Price, en Illinois affärsjurist. "På vintern kan ett tak som läcker eller har mycket gamla bältros, inte kunna inspekteras av köparen eller deras heminspektör. På samma sätt kan en torr stavning dölja problem med en läckande källare. "I situationer som dessa, kolla för att se hur mycket skydd dina staters lagar erbjuder från att avslöja information som du skulle ha haft ingen möjlighet att veta.

7. Saknade artiklar

Ibland har homebuyers så mycket att tänka på att de kanske inte märker att ett hem saknar en väsentlig komponent förrän de flyttar in. Vissa stater "upplysningslagar försöker förhindra detta problem. Texas och Michigan kräver till exempel att säljare ska avslöja om fastigheten kommer med en lång lista med varor, inklusive köksmaskiner, central luftkonditionering och uppvärmning, regnrännor, avgassfläktar och vattenvärmare.

8. Andra möjliga upplysningar

Köpare behöver veta om hemmet är i ett särskilt historiskt distrikt, eftersom det kommer att påverka deras förmåga att göra reparationer och förändringar, och det kan också öka kostnaden för dessa aktiviteter.

Enligt Texas lag måste säljare avslöja aktiva termiter eller andra träförstörande insekter, termit- eller trärotskador som behöver repareras, tidigare termitskador och tidigare termitbehandling.Michigan och North Carolina lag kräver också säljare att avslöja någon historia av angrepp. Konsultera statens lagar för att se om du måste avslöja information om skadedjur.

Du kan också vara skyldig att avslöja problem med dränering eller klassificering, zonering, pågående tvister, ändringar som görs utan tillstånd, gränsöverskridanden och easement.

Hur man avslöjar

Vissa stater, som Michigan och North Carolina, kräver att säljare använder ett visst formulär. Om inte, kommer din statliga avdelning eller kommission av fastighets- eller statsförmedlarens förening vanligen att ha en rekommenderad blankett som du kan använda. Blanketten kan vara mer eller mindre omfattande än vad statlig lagstiftning kräver. Om formuläret inte är tillräckligt omfattande för din situation kompletterar du den med en lista över de extra objekten du vill avslöja. Säljaren ska lämna alla upplysningar till köparen skriftligen, och både köparen och säljaren ska underteckna och datera dokumentet. Var säker på att du granskar vad du behöver avslöja, och hur det ska formuleras, med en fastighetsmäklare.

Bottom Line

Även om en viss information inte är nödvändig i ditt område, om du har information om ett hus som kan göra en köpare olycklig kanske du vill avslöja det ändå. Förutom de moraliska anledningarna till att vara ärliga med potentiella köpare - och önskan att undvika bekostnad och besvär av en rättegång - har du ett rykte att skydda. Om du har några frågor om huruvida du har beskrivit fastigheten korrekt, kontakta en fastighetsmäklare i ditt land.