Om du funderar på att köpa ett hem borde du helst spara tillräckligt med pengar för en 20% nedbetalning. Om du inte kan det är det säkert att din långivare kommer att tvinga dig att säkra din privata inteckning försäkring (PMI) innan du loggar ut på lånet. Syftet med försäkringen är att skydda bolånet om du är standard på noten.

Se även: Förstå hypotekslånsstrukturen

Privat hypotekslån är ett bra sätt att köpa ett hus utan att behöva spara pengar för en förskottsbetalning. Ibland är det det enda - eller till och med det bästa - alternativet för nya homebuyers. Det finns dock flera skäl att hushållare borde försöka undvika att betala denna försäkring. I den här artikeln kommer vi att undersöka de sex vanliga problemen med PMI och utforska en möjlig lösning som gör det möjligt för homebuyers att undvika det helt och hållet.

Sex goda skäl att undvika PMI

1. Kostnad - Privatpantförsäkring kostar vanligen mellan 0,5% och 1% av hela lånebeloppet på årsbasis. På ett lån på $ 100 000 betyder det att husägaren skulle kunna betala så mycket som $ 1 000 per år eller $ 83. 33 per månad - förutsatt en 1% PMI avgift. (Beräknad som: $ 100 000 x 1% = $ 1 000/12 = $ 83. 33) Det är i sig en ganska stor summa. Det genomsnittliga bostadspriset, enligt National Association of Realtors, är dock cirka 230 000 dollar, vilket innebär att familjer kan spendera nästan 200 dollar i månaden på försäkringen. Det är lika mycket som en bilbetalning!
2. Kan inte vara avdragsgilla - Privata hypotekslånsförsäkringar är avdragsgilla - men endast om den gifta skattebetalaren tjänar mindre än 110 000 dollar per år (i justerad bruttoinkomst). För gifta par som lämnar in separat är det tröskeln $ 55 000. Det betyder att många dubbelinkomstfamiljer med en sammanlagd inkomst strax över tröskeln kommer att lämnas ut i kylan. Medan det finns rykten kan denna "inkomstkapital" höjas i framtiden, det finns ingen garanti för att det kommer att hända. Många husägare (särskilt de som ligger strax över tröskeln) kan vara bättre att göra en större utbetalning där åtminstone de kommer att ha lugnet att räntan på lånet är avdragsgilla. För mer om detta viktiga avdrag, läs Hur bli av privat hypoteksförsäkring .
3. Dina arvingar får ingenting - De flesta husägare hör ordet "försäkring" och antar att deras make eller deras barn kommer att få någon form av monetär ersättning om de dör. Det här är helt enkelt inte sant. Utlåningsinstitutet är den enda som omfattas av en sådan policy, och intäkterna betalas direkt till långivaren (inte indirekt till arvtagarna först). Om du vill skydda dina arvingar och ge dem pengar för levnadsutgifter vid din död måste du få en separat försäkring. Låt dig inte lura dig för att tänka PMI kommer att hjälpa alla utom din hypotekslångare.
4. Att ge pengar bort - Hembesökare som sätter ner mindre än 20% av försäljningspriset måste betala hypotekslånsförsäkring tills det totala kapitalet i hemmet når 20%. Det kan ta flera år, och det betyder mycket pengar som husägaren bokstavligen ger bort. För att sätta kostnaden på ett bättre perspektiv, om ett par som äger en 250 000 000 hem borde istället ta den $ 208 per månad som de spenderade på PMI och investera den i en fond som uppnådde en 8% årlig sammansatt avkastning, pengar skulle öka till 377, 707 (förutsatt att inga skatter togs ut) inom 10 år.
5. Svårt att avbryta - Som nämnts ovan brukar vanligtvis när en husägares kapital överstiger 20%, han eller hon inte längre betala PMI. Att eliminera den månatliga bördan är dock inte lika lätt som att du inte skickar in betalningen. Många långivare kräver att husägaren ska utarbeta ett brev som begär att PMI avbokas, samt få en formell bedömning av hemmet före avbokningen. Sammantaget kan detta ta flera månader beroende på långivaren.
6. Betalning går på och på - En sista fråga som förtjänar att nämna är att vissa långivare kräver att husägaren ska upprätthålla ett PMI-kontrakt under en bestämd tidsperiod. Så, även om husägaren har uppfyllt tröskelvärdet på 20%, kan han eller hon fortfarande vara skyldig att fortsätta betala för hypotekslånsförsäkringen. Kolla med din långivare och läs det finstilta PMI-kontraktet för mer information.

Det är inte allt illa

För många amerikaner är PMI avdragsgilla. De familjer som specificerar sina avdrag och tjänar mindre än 110 000 dollar per år, kommer att finna att deras PMI är avdragsgilla. För ett par med ett $ 250 000 lån och en årlig PMI-betalning på $ 2 500 (1% av det utestående lånet) kan detta avdrag innebära besparingar på $ 300 till $ 400 dollar eller mer (beroende på parets skattesats).

Även privatpantförsäkring kan ofta betalas upp framför. För de personer som inte vill arbeta med kostnaden för PMI i sina månatliga budgetar, kommer vissa långivare att tillåta betalningen att ske framför, kontant, vid tidpunkten för hypotekslånets ursprung. I vissa fall erbjuder långivaren till och med hyresgästen en rabatt för att betala fram. Ett annat alternativ som många långivare erbjuder är att lägga till engångsavgiften till det utestående lånet. Fördelen med detta är att amorteringen över en period på 25 eller 30 år är den månatliga kostnaden ganska låg.

En slutgiltig "förmån" för PMI är att när du är klar med att betala av din försäkring, kan inteckningslånet verkar lättare att betala ner. Det här är naturligtvis mer av en psykologisk fördel än en ekonomisk, men det kan vara en trevlig känsla att plötsligt få ett par hundra extra dollar som kommer in varje månad. Savvy husägare skulle vara klokt att återinvestera de pengar de är vana vid att budgetera för PMI eller tillämpa medel mot huvudbalansen på lånet. Kom ihåg den sammanslagna fondens exempel från tidigare.

Hur man undviker PMI

Under vissa omständigheter kan PMI undvikas genom att använda något som kallas en piggy-back-hypotekslån.Det verkar som det här: Antag att en potentiell husägare vill köpa ett hus för 200 000 000 kronor, men han eller hon har bara tillräckligt med pengar sparad för 10% nedbetalning (inte tillräckligt för att undvika PMI). Genom att ingå det som kallas ett "80/10/10" -avtal, kommer individen att ta ut ett lån på totalt 80% av fastighetens totala värde eller $ 160 000. Ett andra lån, kallat en piggyback, kommer också att tas ut totalt 20 000 dollar (eller 10% av värdet). Slutligen, som en del av transaktionen, sätter köparen ner den slutliga 10% eller $ 20 000.

Genom att dela upp lånen kan huseieren kunna dra av räntan på båda lånen och undvika helt PMI. Självklart finns det en fångst. Mycket ofta är villkoren i piggybacklånet riskabelt. Många är lån med justerbar ränta, kan innehålla ballongavsättningar och betalas ut på 15 eller 20 år (i motsats till fler konventionella lån som betalas på 30 år).

För övrigt erbjuder många långivare också ett liknande låneavtal för köpare som bara kan sätta ner 5% mot en förskottsbetalning. Det kallas ett "80/15/5" arrangemang. Det fungerar exakt på samma sätt.

Bottom Line

Privat hypotekslån är dyr. Om du inte tror att du kommer att kunna uppnå 20% eget kapital i hemmet inom några år, är det förmodligen meningsfullt att antingen göra en större utbetalning eller överväga ett piggybacklån. Medan ofta mer riskabelt än en vanlig hypotekslån är piggybacklån avdragsgilla och är ett användbart alternativ för dem som inte har råd med en större betalning.

För mer pengarbesparande tips, se Femton försäkringspolicyer du inte behöver .