Innehållsförteckning:
De två grundläggande typerna av hypotekslån för bostadsköpare att överväga är fastränta och rörlig räntebindning. En fast ränta är enkel och enkel: Räntan, och därmed den månatliga betalningen, är fastställd för hela lånets löptid när lånet görs. Variabelränteslån, även kända som realkreditlån (ARM), skiljer sig åt eftersom räntan som debiteras låntagaren och motsvarande månadsbetalningsbeloppet ändras under lånets löptid.
En rörlig räntesats börjar med en fast ränta som debiteras för en viss period vid början av lånet, vanligtvis tre, fem eller sju år. Till exempel gäller den initiala räntan på en 7/1 rörlig hypotekslån för de första sju åren av låneperioden, varefter kursen justeras en gång per år. Periodiska räntejusteringar beräknas med hjälp av en referensränta, såsom London Interbank Offer Rate (LIBOR), plus ett premie baserat på långivarens vanliga premie och låntagarens kreditvärdighet. Vissa rörliga räntebindningar anpassas årligen, vissa justeras var sjätte månad, och vissa justeras även så ofta som varje månad. Ränteförändringarna omräknas till förändringar i det månatliga betalningsbeloppet.
Fördelen som lockar många låntagare till en rörlig ränta är den initiala ränta som debiteras över den första delen av lånet oftast lägre än den bästa räntesatsen som finns tillgänglig på ett jämförbart fast ränta. Med en initial kurs som är en procentenhet eller mer lägre kan låntagarna spara mycket pengar och betala väsentligt mer av det huvudsakliga lånebeloppet över den inledande delen av en rörlig ränta. Det finns emellertid signifikanta potentiella nackdelar med ett lån med rörlig ränta som låntagare bör överväga.
Plötsliga betalningsökningar
Huvudrisken med en rörlig räntesats är att en brant ökning av räntorna kan översättas till att låntagaren plötsligt ser en månadsbetalning ökar så stort han helt enkelt inte har råd med betalningar. En viktig faktor för utfallet av finanskrisen 2008 var att många låneobligatörer med rörlig ränta drabbades med månatliga betalningsökningar för branta för att de kunde ha råd och orsakade utbrott på hypotekslån.
För att ge en uppfattning om hur drastiskt månatliga betalningsbelopp kan öka när en räntebärande hypotekslån justeras är den månatliga betalningen på 160 000 000 hypotekslån på 3,5 procent av räntan cirka $ 700 per månad. Om räntan ökar till 8,5%, fördubblas den månatliga betalningen nästan, och stiger till över $ 1, 200 per månad.
Den initiala kursjusteringen som uppstår på en rörlig ränta är normalt störst eftersom den justerar för ränteförändringar som har inträffat under flera år.Framtida anpassningar görs på en mycket mer frekvent, när priserna osannolikt kommer att förändras väsentligt.
Ett sätt att mildra den potentiella ränterisken är att erhålla ett lån med rörlig ränta med förmånliga kepsar, vilka är maximala gränser för hur mycket räntan eller månadsbetalningen kan öka vid någon justering. Vissa rörliga räntebindningar har också en övre gräns för det totala beloppet med vilket räntan kan öka under hela lånets löptid. Låntagarna behöver dock läsa böterstrycket, eftersom det ibland inte gäller de initiala kursjusteringarna, som medför mest ränterisk.
Svårt att förstå lånevillkoren
Eftersom lån med rörlig ränta är mer komplex än fastränta lån kan det vara svårt för låntagarna att förstå de exakta villkoren för lånet. Hypotekslån har stor flexibilitet när det gäller låneelement, till exempel kepsar, benchmarks som används för justeringar och premiemarginaler. Det är relativt lätt för låntagare att misslyckas med att förstå de invecklade och inbördes sambandsvillkoren för sina lån, vilket kan leda till oväntade och problematiska månatliga betalningsändringar. Ett exempel som nämnts ovan är en instans där en låntagare tror att han är skyddad från stora månatliga betalningsökningar med ett lock på höjningar per justering men han observerar inte att capet inte gäller den ursprungliga räntejusteringen.
Negativa amorteringslån
En risk med vissa rörliga räntebindningar är ett negativt avskrivningslån, vilket är en situation där en låntagare faktiskt kan hamna på grund av mer efter att ha betalat på lånet i många år än vad han gjorde i början av lånet. Orsaken till detta är vanligtvis eftersom ett lån har en kappa på det belopp som den månatliga betalningen kan öka, men att kepset inte motsvarar det belopp som räntan tillåts öka. Detta resulterar i en situation där det månatliga betalningsbeloppet inte täcker alla räntor på lånet. Återstående belopp läggs sedan till låntagarens totala skuld, huvudbalansen, vilket medför att låntagaren måste betala ränta.
Topp 10 Vanliga Hypotekslån att undvika
Hur vet du vilka företag som ska undvikas? Leta efter dessa signaler.
6 Skäl att undvika privat hypotekslån
Skyddar din hypotekslån - inte du.
Vad är det bästa pensionsplanalternativet för en läkare med egen praxis, anställda och en önskan att finansiera sin pension utan att göra saker komplicerade? Hon skulle vilja undvika planer som bygger på ett strängt inkomsttest eller kräver att alla anställda delas
. Det är mycket osannolikt att du hittar en kvalificerad plan eller en IRA-baserad plan som gör det möjligt för arbetsgivaren att utesluta övriga anställda, eftersom alla anställda måste få delta i planen när de uppfyller behörighetskraven. Ett alternativ är att inkludera strikta behörighetskrav i planen.