Tack vare en ny våg av bostadszonering förändringar i sovrum samhällen utspridda över hela landet, har många sena Boomers och ledande Gen-Xers ett pensionsplanerings- och investeringsalternativ som deras äldre bröder och systrar gjorde har inte

Vackert och djupt rotat i sina trevliga stadsdelar, ser dessa framåtblickande människor i slutet av 40-talet, 50-talet och 60-talet på att spara pengar och eget kapital genom att bygga separata sekundära hus på samma byggnader som deras befintliga familj hus. Called Accessory Residential Units eller ADUs, dessa nya, mindre hus kan användas för multigenerational familjeboende eller för hyresintäkter.

Bättre alternativa bostäder - och extra kontanter

Till skillnad från så många "granny flats" som är olyckligt snidade ut ur befintliga inre utrymmen och underutnyttjades på grund av deras nackdelar (den fuktiga källaren, den luftfria vinden) , de nya husen kan utformas med fungerande kök och livliga utrymmen från början. Faciliteter som solpaneler, strålningsuppvärmning, babygrindar och rullstolsbreddshallar och dörröppningar kan planeras till det nya huset.

Om ingen i familjen behöver bo i enheten just nu kan ADU vara en investering för skattefri tillväxt, med inkomstavgiften till en självstyrd IRA. Den enda begränsningen är att det nya huset måste vara självständigt förvaltat av en tredje part och används strikt som uthyrning, och hyresgästerna kan inte vara familjemedlemmar. Medan du inte kan äga fastigheter inom 401 (k) kan du låna upp till 50% av pengarna upp till $ 50 000 - pengar som kan vara ett brolån under byggandet. Om du överväger dessa alternativ kan professionell rådgivning om lagligheten i ägandet av vapenlängd och riskerna med 401 (k) lån hjälpa dig att fatta ett välgrundat beslut.

Varför bostadszonering ändras

Under perioden efter Levittown-perioden med förortsutbredning sågs befolkningstätheten som oönskad. Ännu äldre bostadsområden som tillåter ett diskret garage eller källarrum med ett badrum som vanligtvis förbjuds, inklusive ett kök. I den nya zoneringen är dock de typiska huvudrestriktionerna på storlek - vanligtvis 800 till 1000 fotmängder - och på stil så att den nya strukturen passar in i det omgivande området. Ägaren kan vara skyldig att bo på egendomen, vare sig den är på den nya platsen eller i det ursprungliga huset, för att förhindra slum-lording. Att tillhandahålla ett genomförbart lagligt sätt att lägga till tilläggsenheter skär ner på olagliga sådana som skjuter upp skattelagstiftning och brandkoder.

Många kommunala regeringar föredrar ADU som en ny källa till skattebasförbättring. De skapar prisvärda bostäder som inte medför konflikter med dominerande domänproblem eller nackdelarna med kommersiella infillhus som är estetiskt obefintliga med staden.

Bostadsdiversitet för att möjliggöra ett antal inkomster är viktigt i städer som behöver boende för att fylla ett antal olika jobb. I Washington, D. C. större storstadsområde, inklusive delar av Virginia och Maryland, kan hjälphus tillåtas så länge det är utsatt för personer med lägre inkomster. I denna region brukar ADU också stå för prisvärd bostadsenhet - till exempel tillåter vissa ADU-klassificerade bifogade radhus i vad som annars är en enfamilj, villahusutveckling. Inkomstbegränsningar gäller också.

Olika platser, olika utrymmen

Tidvattnet för förändring är nationellt, men har en smygaspekt, eftersom den tvättar över ett ställe i taget, med varje lokal som arbetar med lösningar på sina egna villkor.

Undantaget är Kalifornien, där staden Santa Cruz skrev boken bokstavligen - en handbok med ADU-mönster och godkännandesystem som den utvecklade under ett statsbidrag på $ 350 000, under förutsättning att Santa Cruz-modellen var Göras tillgänglig gratis över hela Kalifornien. Santa Cruzs smarta tillväxtmål var att öka densiteten samtidigt som man skyddade en greenbelt runt staden. Några städer i andra stater, som Ann Arbor, Mich., Adopterar nu Santa Cruz-modellen, och det kommer att bli mer.

Det är ingen överraskning att den famously gröna, krispiga och socialt medvetna Portland, Ore., Är en annan trailblazer: Den 1 juni 2014 höll den sin inledande Build Small, Live Large: Accessory Residential Tour, som visar elva färdiga ADU: er, en under uppbyggnad och sex småhus avsedda att vara på hjul. Intresset var högt; biljetter till citywide turnén sålda i god tid.

Portlands zoneringskod ändrades 1998. När ett undantag från 2010 diskonterade stadens infrastrukturutvecklingsavgifter med så mycket som $ 11 000 ökade antalet ADUer som byggdes av tillståndet från ca 30 per år till 200 år 2013. > Seattle kallar dem "Portland hus" och Portland nicknames dem "bakgård stugor", men ett 600 kvadratmeter vagnshus är faktiskt på framsidan av Edith Casterline och Don Golden s fastighet i Portlands Sunnyside grannskap. Det kostade sina skapare $ 110, 000, plus svett eget kapital, 2009. Ägarna drog på sparande och ett hem eget kapital kredit. Vagnhuset har solpaneler som stöder båda husen under de varmare halvåren. Den nya platsen används som uthyrning medan ägarna bor i primärhuset, glad att ha inkomst från det lilla huset som betalar hälften av sina inteckningar.

Vagnshus, eller "grändhus" ursprungligen för tjänare, är en viktoriansk Minneapolis-tradition, men i mer än 40 år har de inte tillåtits som fristående levande enheter - mycket till frustrationen av Jim Graham, en stadsplanerare (och bosatt) i Twin Cities 'Ventura Village, det enda området som tillåter ADU. Ventura Village är ett samhälle som planeras för prisvärda bostäder i början av 2000-talet som visade sin punkt till hans tillfredsställelse.

Över floden, St Pauls exklusiva St.Anthony Park diskuterar för närvarande en plan för ADU inom en halv mil av en ny ljustrafikledning. St Anthony Park Mark Use Efficiency Action Group ligger bakom zoning-change initiativ och i maj 2014 tillkännagav det att en arbetsgrupp bildades för att göra rekommendationer om lämplighet. Parkbugle, en community tidning, har täckt "de starka åsikter" som uttrycktes lokalt både för och mot ADU-zoneringsinitiativet, och resultatet ser långt ifrån vissa.

Stadsplanerare Jim Graham håller inte med: "Det kommer definitivt", säger han. Graham känner väl till AARP-studien år 2000 som förespråkade ADUs för äldre personer som nedsänker sina hem. Han har besökt Vancouver, B. C., för att studera den stadens väletablerade vagnsbyggnad i hela staden - även om dess stadshus. "Det är idealiskt lågprofiligt hus med hög densitet", säger han, "det är överkomligt för en växande befolkning och lägger till skattebasen utan att lägga till infrastrukturkostnader. "

Under 2002 arbetade Graham och hans kollegor med ett bidrag från Fannie Mae till Ventura Village för att bygga flera 1180-1190 kvadratmeter enheter med olika yttre utseende och variabla inredningar, men med vissa standardkomponenter och Ikea-tekniker att innehålla kostnader till $ 59-60 en kvadratmeter. De arkitektoniskt avancerade ICF-konstruerade enheterna (isolerande betongform) konstruerades för att vara orkanbeständiga samt "nästan nollbelopp" i energianvändning. Det var ett dussin år sedan. Idag, säger Graham, ett liknande enskilt 1000-fots fotvagnshus över ett garage med tre bilar kan byggas från början för cirka 100 dollar per kvadratmeter - kommer in på ungefär $ 100 000.

En ny lösning för Boomers och Gen X

ADUs ger en rutt som är speciellt till hjälp för den yngre delen av den enorma Baby Boom-generationen. En stor skillnad spelar ut mellan tidiga och sena Boomers: De tidiga Boomersna (född 1946-1952) började arbeta när förmånsbestämda planer råder - vanligtvis pensionsplaner som ger regelbundna månatliga utbetalningar och vissa garanterade hälsovårdsförmåner för pensionärer. De tenderar att vara ganska säkra på sin ekonomi vid pensionering.

De sena Boomersna (födda 1958-1963) har däremot oftare haft tillgång till avgiftsbestämda planer - det vill säga 401 (k) s eller Keoghs och 403 (b) s. Den vanligaste 401 (k) utbetalningen är en schablonbelopp, vilket gör individerna ansvariga för sin penninghantering från och med dess.

Den här generationen, nu i 50-talet eller början av 60-talet, bränd av hypoteksmältningen och krossad av den karriärrörelse som ledde till den stora lågkonjunkturen, har stor osäkerhet om sina framtidsutsikter - endast 25% är övertygade om att ha ekonomisk trygghet vid pensionering. Sena Boomers förväntar sig att fortsätta arbeta tills 72 år. Mer än en tredjedel är fortfarande ekonomiskt stödjande för ett vuxenbarn, och många har drog ner pensionssparande för att rida ut arbetstillfällen. Inte konstigt att de har de oroliga blinkarna av peri-pensionering. De vet att ytterligare pensionsinkomst kommer att behövas för att hålla pengarna borta.

Seniorer och framtida pensionärer som planerar att arbeta längre behöver bo nära sina jobb. De kan också älska sina grannskap och frukta den sociala isolationen att flytta sig bort från människor de känner till. downsizing nästa dörr har överklagande. Och vissa vanliga vill inte leva i pensionärer - bara bostäder - "geezer ghettos", som Margaret Wylde, president för ProMatura Group, kallar dem. En nyligen genomförd State Street-studie konstaterade att sena Boomers tror att fastigheter har varit deras bästa investering hittills: "Investerare har tydligt en affinitet för det konkreta kontanterna å ena sidan och fastigheter å andra sidan", avslutar studien. ADU kan leverera båda.

Hitta pengar

Lån från 401 (k) är inte det enda sättet att finansiera en ADU. Home equity lån gör en försiktig återkommande. Det är fortfarande möjligt att refinansiera med låg hypotekslån, så vissa familjer klarar av eget kapital i sitt befintliga hus. Och det är den magiska åldern på 59 1/2 när tidig uppsägningstraff inte längre gäller på pensionssparande konton, en annan potentiell källa till kontanter.

AADUs är också ett sätt för mer entreprenörsgenererade Gen Xers att ta kontroll över deras framtida pension och inkomstbehov. Hyresintäkterna kommer sannolikt att hålla takt med levnadskostnaderna bättre än sociala förmåner, tror de. Enligt senare studier är Gen Xers - född 1961-1981 - familje- och samhällscentrerad. Jämfört med andra generationer är Gen X högst i volontärarbete, med 3 av 10 aktiva. I en nyligen genomförd Metlife-studie konstaterades att 20% av Gen Xers spenderar i genomsnitt 11 timmar i veckan med omsorgen för sin förälder eller en annan äldre släkting, som hjälper till med att handla på saker som shopping, hushållssysslor, matlagning eller transport. Mer än 15% ger 20 timmar eller mer vård per vecka - en ytterligare anledning till varför en ADU kan vara till nytta för både äldre och vårdgivare.

När Generation Lim trumpar Geezer Ghetto

Generation Gap verkar inte vara att köra mid-life Baby Boomers och deras Gen X-familjer från det sätt som en gång gjorde. Den stora lågkonjunkturen har gjort många familjer mer beroende av varandra. Generation Lim utvecklas ofta medan generationer delar ett tak, och nödvändigheten blir till affinitet.

Hållbar morföräldra och regelbunden barnomsorg är en lycklig repetition för många aktiva pensionärer i sena Boomer och tidiga Gen X generationer som hade jobbat föräldrar själva och rusade igenom sina barns unga år. ADU-bostäder skulle kunna börja med de äldre vuxna som använder den nya strukturen som en inkomstfastighet eller att hysa barn som bara börjar ut på egen hand.

Senare kan seniorer flytta in i ADU, vända över deras större hem till nästa generation av föräldrar och barnbarn. Att ha den yngre familjen bredvid betyder att äldre pensionärer kan skjuta upp den skrynkliga flytten till hjälphemmet eller vårdvården och undvika några av de högre kostnaderna, vilket möjliggör rädslan för att överleva sina pengar. Att sakna familjemedlemmar för att använda den, den äldre generationen kunde flytta in i ADU och hyra ut sitt större hem.Inte undra på att investera i ett sekundärt hus bredvid sin nuvarande man vädjar till många i mitten av livet: Det är multigenerationellt och livscykelhus.

Bottom Line

"Familjer som samlar sig tillsammans kan trivas tillsammans" kan vara dessa familjer motto. Andra som ADU som ett sätt att minska när de åldras och få inkomst vid pensionering. Kommuner som ändrar zonplaneringen så att dessa enheter kan dra nytta av ökad mångfald i bostäder och en större skattebas utan kostsam ny infrastruktur. Som Minneapolis / St. Paul stadsplaneraren Jim Graham säger, "tiden är rätt. ”