Huvudägare befinner sig ofta i den obekvämda ställningen på grund av mer på balans av sina inteckningar än vad deras hem är värda. Detta härrör från en kombination av händelser, varav många ligger bortom en husägares kontroll. Fallande fastighetspriser, försämrade bostadsområden, dåliga lånebeslut (till exempel låntagning mer än låntagaren kan ha råd med eller ta på sig en optionsjusterbar räntesats) och refinansiering för att ta ut eget kapital kan alla lämna husägare med växande skuld. När bostadsräntan överstiger värdet på fastigheten, kallas hyresvärdens position som "upp och ner" eller "undervattens". Att komma undan denna obekväma position är knepig och det kräver ofta att man säljer hemmet för mindre än lånets värde - men det finns lösningar. Låt oss titta på några alternativ för husägare med negativt eget kapital.

Short-selling ett hem som är kort på eget kapital

Kort försäljning är ett lönsamt alternativ om skillnaden mellan försäljningspriset för hemmet och det belopp som är belånt är litet, eller om säljaren har djupa fickor. Om en köpare kan hittas kan husägaren komma till slutet med en check för att betala av lånets balans. Om säljaren inte har råd att betala av saldot men måste sälja, måste säljaren kontakta hypotekslån och försöka ordna en kort försäljning. (För mer om att sälja ditt hem, läs

Kort sälj ditt hem för att undvika avskärmning .)

Övertygande långivaren för att komma överens om en kort försäljning innebär ofta en betydande tid och pappersarbete. Förutom att få långivaren att hålla med måste husägaren hitta en fastighetsmäklare som är villig att hantera försäljningen. Om en köpare hittas fortsätter komplikationerna. Långivaren tjänar ofta lånet på uppdrag av en investerare. Om långivaren är bekväm med försäljningen måste långivaren arbeta med den investerare som innehar lånet för att nå ett avtal. Det kan ta tid. Om huset är täckt av privata inteckning försäkring (PMI), kan försäkringsgivaren också vara involverad i processen. Försäkringsgivaren har försäkrat fastigheten mot standard för att skydda bankens intressen, så försäkringsgivaren har en andel i processen. I allmänhet är tidsramen för att nå en överenskommelse lång, och banken har lite incitament att samarbeta.

Utestängning

När allt är sagt och gjort kan husägaren sluta med pengar till banken, även efter försäljningen, för att kompensera vad en köpare är villig att betala och vad banken är villig att acceptera. Om du tror att detta kan vara fallet i din situation kan alternativet vara avskärmning. Men väger detta alternativ mycket noga - även om en kort försäljning inte är bra för ditt kreditbetyg, är en avskärmning ännu värre. (Läs

Betydelsen av ditt kredit Betyg för att lära dig hur dina upplåningsaktiviteter påverkar ditt kreditbetyg och Fem nycklar för att låsa upp ett bättre kreditresultat för tips och tekniker för att bygga upp en förstört kreditbetyg.) Förutom utmaningarna med att sätta upp försäljningen, möjligheten att ge pengar efter försäljningen och sannolikheten för att din kreditpoäng kommer att drabbas, måste skatter också tas med i beräkningen. Ur ett skatteperspektiv kan skillnaden mellan försäljningspriset på hemmet och balansen på inteckning betraktas som inkomst. Att betala skatt eller bevisa att du var insolvent och därmed befriad från skatten är poster som måste hanteras, eftersom en kort försäljning betraktas som skuldförlåtelse ur ett skatteperspektiv.

Alternativ för att undvika besväret med en kort försäljning är begränsade. Det ideala scenariot är att fortsätta bo i hemmet och betala hypotekslån tills fastighetsmarknaden förbättras och huset kan säljas till ett pris som täcker saldot på hypotekslånet. Andra alternativ att överväga tar i en rumskompis för att hjälpa till att betala räkningarna eller flytta till en lägenhet och hyra ut huset.

Bottom Line

Det bästa sättet att minimera oddsen att hitta dig själv upp och ner är att ta bort det minsta inteckning som du kan hitta och betala av det så fort som möjligt. Denna insats börjar med att köpa ett hem som du faktiskt har råd med, vilket kan vara en dramatisk annorlunda egenskap än den där du känner att du hör hemma. (Behöver du hjälp med att knyta siffrorna? Läs

Lån: Hur mycket kan du prisa? Kloka, försiktiga hushållerska gör en betydande betalning, vilket gör det möjligt för dem att undvika att behöva köpa privata inteckning försäkringar (PMI) och ger tillräckligt med eget kapital att de kommer att få en kudde om hemvärdena minskar. Dessutom, genom att ta på ett litet hypotekslån, borde du kunna göra extra betalningar och komma ut ur skuldbörden på kortare tid. Slutligen gör det ytterligare sannolikhet att du gör "upp och ner" på ditt inteckning mycket mer sannolikt. Se

Förstå hypotekslånsstrukturen

för att förstå beräknings- och betalningsprocessen samt avskrivningsplanen för bostadslån.