Om nästa hem du planerar att köpa kommer med en särskilt brant prislapp, kan du behöva ansöka om ett jumbolån för att finansiera det. Dessa lån, ofta mer än en halv miljon dollar och uppåt, är utformade för att finansiera lyxfastigheter och bostäder på en mycket konkurrenskraftig lokal fastighetsmarknad och levereras med unika garantier och skattemässiga konsekvenser.

Men bortsett från att vara stora, vad exakt är jumbolån eller inteckningar, och hur skiljer de sig från deras konventionella, mindre viktiga motsvarigheter?

Fannie Mae, Freddie Mac, och lånebegränsningar

Omkring 90% av alla hypotekslån som är skrivna i USA stöds av två kvasi offentliga myndigheter, Fannie Mae och Freddie Mac. (För mer, se:

Fannie Mae: Vad det gör och hur det fungerar .) Dessa två byråer kommer att värdepapperisera (det vill säga köpa, paketera och sälja) praktiskt taget alla hypotekslån så länge det följer till deras "överensstämmande lån" riktlinjer, vilken faktor i en låntagares kreditpoäng och historia, förhållandet mellan skuld och inkomst, hypotekslånets värde och en annan nyckelfaktor: storleken på lånet. Från och med 2017 är den nationella maximin för överensstämmande lån $ 424, 100 för en enstaka bostad. Men mer än 208 län runt om i USA är betecknade som kostnadseffektiva och konkurrenskraftiga områden (tänk New York City, Los Angeles, Nantucket); i dessa kan de maximala lånebegränsningarna uppgå till 625 $, 500.

När hypotekslån överstiger dessa tröskelvärden, det är då de får sin "jumbo" -status. Tänk på att medan Jumbo-hypotekslån faller utanför överensstämmer med lånebegränsningar och inte kommer att stödjas av Fannie Mae eller Freddie Mac, följer många fortfarande riktlinjerna för "kvalificerade inteckningar" som fastställdes i januari 2014 av Consumer Financial Protection Bureau.

Kvalificering: Konventionell vs Jumbo Hypotekslån

Eftersom lån från jumbo inte stöds av federala myndigheter som vanliga hypotekslån är långivare som tar större risk när de erbjuder dem. Det innebär att du kommer att möta strängare kreditkrav om du försöker säkra en. De flesta långivare vill se följande:

Bevis på inkomst:

• Komma förberedd med två års värde av skattedokumentation eller liknande pappersarbete som visar att du har en tillförlitlig och konsekvent inkomstkälla. Långivare vill också se att du har tillräckligt med likvida tillgångar för att täcka sex månaders värde av hypotekslån eller mer. Sterling kreditpoäng och historia:

• Generellt behöver du en kreditpoäng på minst 620 (anses vara "rättvis") innan en långivare godkänner dig för en vanlig hypotekslån. Det finns dock en liten sannolikhet långivare kommer att godkänna dig för en jumbo-hypotekslån om ditt kreditresultat faller under 700-720-räckvidden, även om det finns några bevis som detta börjar förändras. Skuldsättningsgrad (DTI):

• Eftersom de flesta konventionella inteckningar är kvalificerade inteckningar, måste din skuldsättningsgrad (dina månatliga skuldförpliktelser jämfört med din månadsinkomst) vara 43% eller mindre . Samma regel gäller jumbo-inteckningar som också är kvalificerade inteckningar, men ofta långivare vill att du ska ha en lägre DTI sedan lånet är så stort. ) Nedbetalningar: För ett par år sedan skulle jumbo-hypotekslån ha krävt högre nerbetalningar - cirka 30% eller mer - jämfört med konventionella inteckningar, som vanligtvis är 20%. Förhållandet mellan nedbetalningar och hypotekslån har dock avspänts för båda kategorierna, med stora långivare som PNC Financial Services Group och Wells Fargo, som nyligen erbjuder jumbo-hypotekslån för så mycket som 15% respektive 10,1%.

• Jämförande priser Under de senaste månaderna har den genomsnittliga årliga procentsatsen för ett jumbo-hypotekslån mer eller mindre varit i nivå med konventionella inteckningar. Faktum är att det inte är ovanligt att se en

lägre

APR för ett jumbolån. För att jämföra jumbo-hypotekslån är det användbart att använda en lönekalkylator som den nedan. Skatteavgiften

Om du redan är en husägare är du förmodligen medveten om att du kan dra av ränta du betalade på din inteckning för ett visst år. Men du fick nog aldrig oroa dig för det lock som IRS placerar på detta avdrag.

Ja, du kan dra av ränteintäkterna - så länge som inteckningslånet själv är 1 miljon dollar eller mindre. Om din inteckning är större får du inte hela avdraget. Om du till exempel tar ut ett jumbolån på 2 miljoner dollar som uppbär 60 000 dollar i ränta om året, kan du bara dra av $ 30 000 - räntan på den första miljonen av ditt lån. Så, du får bara en skatteavbrott på hälften av hypotekslånet, i själva verket.

Bottom Line

Krav på att få en inteckning är stränga idag. Eftersom jumbo inteckningar är mycket mer värdefulla och inte stöds av regeringen, måste låntagarna ha stora tillgångar och en stark kredithistoria. Fortfarande finns det tecken på att jumbos blir lättare att erhålla. säkerligen kommer räntorna på dem att stämma överens med konventionella inteckningar.

Du kan bidra med dessa låga räntor till det faktum att låntagare med jumbolån sannolikt kommer att ha utmärkt kredit och betydande tillgångar. Bankare är också angelägna om att locka verksamheten hos personer med hög nettovärde för en långsiktig produkt som ett inteckning eftersom dessa låntagare också kan bli kunder för andra produkter och förmögenhetshanteringstjänster som banken kan erbjuda.