Ett jumbolån, även känt som en jumbo-hypotekslån, är en form av hemfinansiering för vilken beloppet överstiger de överensstämmande lånebegränsningarna som fastställs av Federal Housing Finance Agency (FHFA). Som ett resultat är det, i motsats till konventionella inteckningar, inte tillåtet att köpa, garanteras eller securitiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac. Designad för att finansiera lyxfastigheter och bostäder i högt konkurrensutsatta lokala fastighetsmarknader, kommer jumbo-hypotekslån med unika garantier och skattemässiga konsekvenser.

Jumbo-hypotekslån ökar i takt med att bostadsmarknaden fortsätter att återhämta sig efter den stora lågkonjunkturen.

Hur stor är ett Jumbo-hypotekslån?

Till vilket pris överstiger ett hypotekslån konventionellt / överensstämmande och övergår till jumbo? Det varierar mellan statligt och jämnt län. FHFA fastställer den överensstämmande lånegränsstorleken för olika områden på årsbasis, men ändras sällan. Faktum är att gränsen för 2017 för enhetsenheter på $ 424, 100 (för det mesta landet) är den första överstegsgränssnittet sedan 2006.

För närvarande betraktas ett hypotekslån på över 424 dollar, 100 som ett jumbolån på den stora delen av kontinentale USA. Den överensstämmande gränsen är dock högre i områden med branta hemmapriser. I den högsta av dessa "högkostnadszoner" är en jumbo ett lån över $ 636, 150.

Här är en titt på hur det bryter ner. Det finns ungefär 3 143 län i kontinenten USA. Av dessa har 2 916 en lånegräns på 424 $, 100 år 2017. Endast 108 län har en lånegräns på 636 $, 150, inklusive New York City, Los Angeles och San Francisco. Majoriteten av högkostnadsområdena är i Kalifornien - vilket inte är någon överraskning, med tanke på att den gyllene staten är hemma för några av de dyraste bostadsmarknaderna i landet.

Det finns också 115 amerikanska län med lånebegränsningar som är högre än 424, 100 men lägre än 636, 150. Till exempel är den överensstämmande gränsen i Fairfield County, Conn., Inställd till $ 601, 450. I Suffolk County, Massachusetts (hem till Boston) är gränsen $ 598 000.

Lån gränser är ofta ännu högre utanför kontinentala USA. Faktum är att gränserna i Hawaii's fem län ligger mellan $ 636 , 150 och $ 721, 050. (Hawaii, tillsammans med Alaska, Guam och Jungfruöarna, får ha högre överensstämmande gränser.) För en komplett lista över länsgränser, se här.

Kvalificerande för ett Jumbo-hypotekslån

Om du har dina synpunkter på ett hem som kostar nära en halv miljon eller mer - och du har inte så mycket sittande på ett bankkonto - kommer du förmodligen att kräver en jumbo-hypotekslån. Och om du försöker landa en, kommer du att möta mycket strängare kreditbehov än husägare som söker ett konventionellt lån.Det beror på att Jumbo-lån har större kreditrisk för långivaren, på grund av att de saknar en Fannie Mae eller Freddie Mac-garanti, som nämnts ovan. Och förstås, för att mer pengar är inblandade.

Som med hypotekslån i allmänhet har minimikraven för en jumbo blivit allt strängare sedan 2008. För att bli godkänd behöver du en stellar kreditpoäng - 700 och över - och en super låg skuld till-inkomst (DTI) -förhållande - under 43%, åtminstone, och företrädesvis närmare 36%. Även om de inte överensstämmer med hypotekslån, måste jumbos ofta fortfarande omfattas av riktlinjerna för vad konsumentfinansieringsbyrån anser vara ett "kvalificerat lån", ett utlåningssystem med standardiserade villkor och regler, såsom 43% DTI.

Du måste bevisa att du har tillgängliga pengar till hands för att täcka dina jumbo-hypotekslån, vilket sannolikt kommer att vara mycket högt om du väljer en standard 30-årig fast ränta. Specifika inkomstnivåer och reserver beror på storleken på det totala lånet, men alla låntagare behöver betala stubbar som går tillbaka till 30 dagar och W2-skatteformulär sträcker sig tillbaka två år. Om du är egenföretagare är inkomstkraven större: två års avkastning och minst 60 dagar av nuvarande bankredovisningar. Låntagaren måste också bevisa att han eller hon har likvida tillgångar för att kvalificera sig och likvida medel som motsvarar sex månader av hypotekslånet.

Och alla sökande måste visa korrekt dokumentation på alla andra lån som innehas och bevis på ägande av icke likvida tillgångar, som andra fastigheter.

Hur mycket du äntligen kan låna beror givetvis på dina tillgångar, din kreditpoäng och värdet på den egendom du är intresserad av att köpa (för mer information, se För mycket skuldsättning? < ) . Jumbo-lånesatser

På den ljusa sidan, medan jumbo-hypotekslån brukade bära högre räntor än konventionella inteckningar (på grund av den större summan av pengar som är involverade och eftersom det kan ta längre tid att sälja ett billigare hem om långivaren måste avskärma), det gapet har stängt de senaste åren. Idag är den genomsnittliga årliga procentsatsen (APR) för ett jumbo-hypotekslån ofta i nivå med konventionella inteckningar - och i vissa fall faktiskt lägre. Annars kan bankerna debitera från 0. 25% till 1. 5% mer ränta på ett jumbolån.

Även om de statligt sponsrade företagen inte kan hantera dem, är jumbolån ofta värdepapperiserade av andra finansinstitut. Eftersom dessa värdepapper medför större risker, handlas de till ett avkastningspremie till konventionella värdepapperiserade hypotekslån. Men sen har denna spridning minskat, med själva lånens ränta.

Förskottsbetalning på Jumbo-lån

På jämnare ljusare sida har betalningskraven lösnats under samma tidsperiod. Tidigare krävde jumbo hypotekslån ofta hemköpare att placera upp 30% av bostadets köpeskilling (jämfört med 20% i vanliga hypotekslån). Nu har den siffra fallit så låg som 10% till 15%.(Tänk på att det kan finnas olika fördelar med att göra en högre betalning - bland dem, för att undvika kostnaden för privat hypotekslånsförsäkring: Se

Privat Mortgage Insurance: Undvik det för dessa 6 skäl ). Du kan tilldela alla dessa låga räntor för ränte- och nedbetalningar till det faktum att bankerna i allmänhet är väldigt angelägna om att hitta nya kunder för sina jumbolånspaket. Jumbo inteckning låntagare kommer sannolikt att vara, eller är på väg att bli, den typ av höga nät värd enskilda institutioner älskar att anmäla sig till långsiktiga produkter. Sådana kunder har en utmärkt kredithistoria, gott om tillgångar och ofta behovet av ytterligare förmögenhetshantering och investeringstjänster på vägen. Dessutom är det mer praktiskt för en bank att administrera en enda 2 miljoner dollar inteckning än 10 200 000 000 hypotekslån.

Vem ska få ett Jumbo-lån?

Dessa hypotekslån anses mest lämpliga för ett segment av höginkomsttagare som gör mellan 250 000 000 och 500 000 USD per år. Detta segment är känt som HENRY, en akronym för "höginkomsttagare, inte rik ännu"; det refererar till människor som generellt tjänar mycket pengar men inte har miljontals extra pengar eller andra tillgångar som ackumuleras - ändå.

Medan en person i HENRY-segmentet kanske inte har samlat förmögenheten att köpa ett dyrt nytt hem med kontanter, har sådana höginkomsttagare vanligtvis bättre kreditpoäng och mer omfattande kredithistorier än den genomsnittliga hemköparen söker en konventionell hypotekslån till ett lägre belopp.

Tillsammans med att ha mer etablerad kredit tenderar de höginkomsttagare också att ha mer solida etablerade pensionskonton. De har ofta bidragit till sådana investeringskonton för en längre tid än lägre inkomstinkomster. De har vanligtvis bidragit med mer pengar till sådana konton, så att kontosaldot representerar stora belopp.

Skatteeffekten av ett Jumbo-lån

Bara för att du kunde kvalificera dig för ett av dessa lån betyder inte att du borde ta det. Du borde absolut inte, om du räknar med att det ger dig en stor skattesats, till exempel.

Du är förmodligen medveten om att du kan dra av räntesatsen ränta du betalat för ett visst år. Men du fick nog aldrig oroa dig för det lock som IRS placerar på detta avdrag. Du kan dra av räntan så länge som inteckningslånet själv är 1 miljon dollar eller mindre. Om din inteckning är större får du inte hela avdraget. Om du till exempel tar ut ett jumbolån på 2 miljoner dollar som uppbär 60 000 dollar i ränta om året, kan du bara dra av $ 30 000 - räntan på den första miljonen av ditt lån. Så, du får bara en skatteavbrott på hälften av hypotekslånet, i själva verket.

Och även om jumbos räntor kommer mer i linje med konventionella inteckningar, kan det ändå vara möjligt att knäcka siffror och jämföra villkor, för att se om du tar ut två mindre överensstämmande lån i stället för en stor jumbo, kan bevisa bättre för din ekonomi på lång sikt.