Att köpa och äga egendom är sällan enkelt eller enkelt. När egendomen är i ett avlägset läge, utmanar utmaningarna. Att investera i statsobjekt kan tyckas tilltalande om du bor i ett område där fastigheter är dyra. Det kan också tyckas attraktivt om du redan äger fastigheter där du bor, och du vill diversifiera dina innehav. Eller du kanske bara vill äga ett fritidshus. Men innan du gör ett erbjudande, noggrant överväga dessa problem.

Skäl till köp

En faktor som leder människor att överväga att köpa fast hemifrån är att egendomen kan vara billigare i ett annat land. Kanske bor du i ett område som San Francisco eller New York City, där fastighetskostnaderna är höga. Om du helt enkelt inte har råd att köpa en plats där du bor eller om det skulle kräva att investera merparten av dina pengar i fastigheter och du hellre vill diversifiera dina investeringar, kanske du vill titta på andra städer där marknadsgrunderna är ljud, men egendomskostnaderna är betydligt lägre.

Människor som bor i deprimerade områden men som inte vill flytta av arbete eller personliga skäl kan vara bättre att hyra i sin hemstad och investera i fastigheter där ekonomin är starkare. Om du till exempel bodde i Las Vegas, skulle staden med högsta utestängningsgraden under bostadsbytet ha önskat köpa fastigheter på en marknad där medianpriserna var relativt stabila, till exempel Charlotte, North Carolina.

Kanske är den främsta anledningen till att människor väljer att investera i fastigheter uteslutet att avkastningen på investeringar kan vara bättre än den är hemma. Inköpspriser, uppskattningspriser, eventuella hypotekskostnader, skatter, bostadsföreskrifter, hyresmarknadsvillkor och mer är alla faktorer som kan vara mer gynnsamma i ett annat land och kommer att bidra till en fastighets potentiella avkastning.

Utmaningar att tänka på

När du investerar i ett land måste du övervinna din brist på förtrogenhet med den utländska fastighetsmarknaden och med de lokala ekonomiska förutsättningarna, både på stadsplan och stadsplan. Du kommer inte ha samma intima, dagliga kunskaper om en avlägsen marknad som du har av marknaden där du bor. Du har inte en djup förståelse för de bästa stadsdelarna - eller det värsta. Du kommer att behöva förlita sig på munspråk, forskning, tarminstinkt och åsikter från alla yrkesverksamma som du anställer.

Förstå alla lagar och bestämmelser om egendomsägande och fastighetsskatt på en plats där du inte bor är en annan stor utmaning. Även om du läser varje rad i de lokala koderna och förordningarna, det som står på papper och vad som händer, stämmer inte alltid ihop. Det är viktigt att prata med fastighetsägare i området för att få en sann förståelse av lokala bestämmelser.

Du behöver bra kontakter i området för att göra din investeringsplan lyckad, men när du arbetar med en avlägsen stad kan du börja från början för att hitta kvalificerade proffs som fastighetsmäklare, fastighetschefer och handymen - den människor som kommer att vara nyckeln till din framgång eller misslyckande.

Köp av staten

Hemligheten för många out-of-state investerares framgång är att hitta och hyra ett utmärkt fastighetsbolag. Du behöver dem för att hjälpa dig att fylla lediga tjänster, samla hyror, reparera och hantera nödsituationer. Om du bodde i området, kan du välja att hantera fastigheten själv, men om du bor långt bort är professionell fastighetsförvaltning en extra kostnad som du helt enkelt måste ådra sig för att skydda din investering. Som erfaren byggmästare och fastighetschef Rusty Meador råder: "Oavsett hur bra en fastighetsaffär du finner är det bara lika bra som förmågan att klara sig bra."

Tänk på att även med ett fastighetsbolag på din löneavgift, du behöver fortfarande göra tillfälliga besök på din egendom för att se till att vad chefer och hyresgäster säger till dig matchar verkligheten. Detta är en extra tid och pengar som måste beaktas.

När du köper en hyresfastighet, i synnerhet uthyrning av fastigheter, kommer du sannolikt att möta högre hyresgästers försäkringsräntor, högre hypotekslån och högre krav på utbetalning eftersom långivare kommer att betrakta dig en mer riskabel låntagare än en ägare -occupant. Du kommer också att komplicera din skattesituation genom att äga hyresfastigheter och tjäna intäkter i mer än ett tillstånd. Du kan behöva anställa en inkomstskatt som är professionell för att hålla dig i skattemyndigheternas goda grejer.

När du överväger alla dessa faktorer kan du tycka att det är en ägare eller att köpa investeringsfastigheter hemma är en mycket enklare och billigare proposition än att köpa ut av staten.

Innan du köper utomlands

Om du fortfarande är avsedd att köpa ut tillstånd, var noga med att beakta dessa ytterligare varningar.

Köp inte sikt osynligt - fastigheten kanske inte är vad du tycker är den. Online-information på en fastighet kan vara föråldrad, och en lokal fastighetsmäklare eller fastighetsägare som inte letar efter dina bästa kan låta dig stänga en försäljning. Om du omedvetet blir ägare till en olägenhet som bryter mot hälso- och / eller säkerhetslagar, kan du hitta dig på kroken för många kodbrott som blir tidskrävande och dyrt att fixa. Om en fastighet har varit ledig tillräckligt länge kan det utveckla underhållsproblem som orsakar sådant förfall att staden anser att det är en säkerhetsrisk och bulldoser den. Du kanske till och med hamnar på kroken för rivningsräkningen.

Några fastighetsinvesterare har hittat bedbugs, termiter, roaches, möss eller andra skadedjur som deras undergång. Utan ett personligt besök på fastigheten och en professionell inspektion för att kontrollera dessa problem kan du bli ägare till en egendom som inte är beboelig.Scott Paxton från Rental Protection Agency råder att bed bug klagomål har blivit allt vanligare och det här problemet kan vara mycket dyrt att bli av med.

Att hitta kvalitetshyresgäster är extra viktigt för frånvarande hyresvärdar. Du kommer inte att vara där för att hålla ögonen på dina hyresgästers beteende eller deras behandling av egendomen, och du kommer inte att vara där för att pressa dem att betala om hyran är förfallna. Förutom att hyra ett förstklassigt fastighetsbolag, vill du ha hyresgäster som inte kommer att orsaka dig eller ditt förvaltningsbolag några huvudvärk.

Dessutom gör man personligen ett besök på platsen för att få bättre kunskap om de yrkesverksamma som hjälper dig med hemköpsprocessen, till exempel din advokat, fastighetsmäklare och långivare. Medan du besöker, ta lite tid att träffa olika långivare och undersöka olika typer av hypotekslån och räntor som finns tillgängliga lokalt. Det är också fördelaktigt att bli förhandsgodkänd för en inteckning eftersom det kommer att skära ned på den tid det tar att stänga affären när du äntligen har hittat din dröm ur statshemmet.

Slutligen, om du aldrig ägde egendom, köper din fist egendom ut ur staten är extra riskabelt. Oavsett hur många böcker du läser om egendomsägande finns det ingen ersättning för verkligheten. Utan erfarenhet av fastighetsägande och utan den förstahandskunskap som kommer från att bo på en fastighetsdag dag och dag ut, kan du sakna viktiga fastighetsunderhållsöverväganden på din utomstående egendom.

Utanförstående alternativ

Om du inte tror att du vill köpa fastigheter där du bor av någon anledning, finns det andra sätt att komma in på fastighetsmarknaden som är mycket enklare än att investera i staten . Ett alternativ är fastighetsinvesteringsförtroendet (REIT). Att investera i en REIT eller REIT ETF liknar att investera i ett lager, och du kan välja ett REIT med en risk / returprofil som passar det du söker. Och precis som när du äger ett lager och du inte är ansvarig för att fatta beslut om att köra det företaget när du äger aktier i en REIT så kommer du inte ha några huvudvärk som är förknippade med att egentligen äga en egendom.

Du kanske också tar en titt på att köpa fastigheter där du bor - även om du inte vill bo i den. Kanske har du hyrt i San Francisco eftersom du inte är intresserad av att bo på det enda stället du har råd att köpa - en 250 kvadratmeter lägenhet. Men vill du vara villig att äga den lägenheten som en hyra egendom? Det är troligt att det blir enklare att köpa och äga en plats nära ditt hem. Det kan vara dyrare eller mindre lönsamt, men du kan hitta extrakostnaden eller lägre avkastning som är värt det reducerade besväret.

Hur man får det att fungera

Om du ska köpa ut av staten köper du ett område du är bekant med - kanske där du gick på college eller var du växte upp. Det är bättre att ha kunskap om området än ingen alls. Som en bonus, om du köper i ett område som du normalt besöker ändå, kan din fritid resa bli åtminstone delvis avdragsgilla eftersom du kommer att lägga till en affärskomponent till dessa resor för att kontrollera din egendom.

Köp i ett område med vissa likheter med det område där du bor, till exempel klimat, demografi eller egendom ålder så att du har en aning om vad du har att göra med. Om du har bott i en 1960-talsförort i Kalifornien hela ditt liv, köper inte en 120-årig fastighet i Boston.

Köp inte en högriskfastighet. Köp i ett främst ägarboende grannskap för att locka hyresgäster som har en lägre ekonomisk risk, säger Ryan L. Hinricher, en grundande partner för investeringsbolaget Investor Nation. En egenskap av hög kvalitet kommer "vanligtvis att ha mindre underhåll och underhåll. Dessa fastigheter hyras också snabbare, eftersom de vanligtvis har moderna layouter och ett tillräckligt antal sovrum och badrum", konstaterar han.

Slutligen, som tidigare nämnts, är det viktigt att bygga ett bra nätverk av proffs för att hjälpa dig och att ibland besöka din egendom själv.

Bottom Line

Investering i egendom utanför staten är ett högriskförslag och ett stort engagemang. Innan du gör det, se till att du verkligen förstår vad du kommer in och att du är beredd att möta alla relaterade utmaningar.