Om du är nyfiken på investeringspotentialen i fastigheter eller helt enkelt sjuka på infomercials som lovar miljoner dollar i avkastning från ett nytt och oklart sätt att investera i fastigheter, är det värt att lära sig hur välstånd skapas genom fastigheter.

(För mer information om att köpa ett hem, se: En guide för att köpa ett hus i USA).

Vi tittar inte på strategier för hur du ska kunna dra nytta av fastigheter. Istället kommer den här artikeln att fokusera på de grundläggande sätten att pengar görs genom fastigheter. Och lyckligtvis för oss har dessa inte förändrats i århundraden, oavsett vilken typ av glans som guruer just nu försöker lägga på.

Handledning: Utforska fastighetsinvesteringar

Värdering

Den vanligaste källan till fastighetsvinst är uppskattningen - värdet av värdet - av fastigheten i fråga. Detta uppnås på olika sätt för olika typer av fastigheter. Och viktigast av allt är det bara realiserat genom försäljning eller refinansiering. Om du överväger refinansiering, använd sedan vår hypoteksläkare för att beräkna aktuella refinansieringsräntor.

Rå mark

Den uppenbara källan till uppskattning för oförvecklat mark utvecklar naturligtvis det. När städerna expanderar blir mark utanför gränserna alltmer värdefulla på grund av möjligheten att den köpas av utvecklare. Sedan bygger utvecklare hus som höjer det värdet ytterligare.

Värdering i mark kan också komma från upptäckter av värdefulla mineraler eller material, förutsatt att köparen har rättigheterna. Ett extremt exempel på detta skulle bli slående olja, men uppskattning kan också komma från grusinslag, träd och så vidare.

Bostadsfastighet

När man tittar på bostadsfastigheter är plats ofta den största faktorn i uppskattning. När grannskapet runt ett hem utvecklas, lägger man till transitvägar, skolor, köpcentra, lekplatser och så vidare, stiger värdet. Självklart kan denna trend också fungera omvänd, med hemvärden som faller som ett grannskapsförfall.

Hemförbättringar kan också sporra uppskattning, och det här är något som en fastighetsägare kan styra direkt. Att sätta in ett nytt badrum, uppgradera till ett uppvärmt garage och ombyggnad till ett öppet konceptkök är bara några av de sätt som en fastighetsägare kan försöka öka värdet av ett hem. Många av dessa tekniker har förfinats till avkastningskorrigeringar av fastighetsflippor som specialiserar sig på att tillföra värde till ett hem på kort tid.

Kommersiell egendom
Kommersiella fastigheter värderas av samma skäl som tidigare två typer: Plats, utveckling och förbättringar. De bästa kommersiella fastigheterna är efterfrågan, och det driver priset på dem. (För relaterad läsning, se 7 steg till en varm kommersiell fastighetsmäklare .)

Inflationens roll i bedömning

Det finns naturligtvis en viktig faktor som vi hoppade över i vår sammanfattning - den ekonomiska påverkan av inflationen. En dollaruppgång på 10% innebär att din dollar endast kan köpa cirka 90% av samma gott det följande året, och det inkluderar egendom. Om en mark var värd $ 100 000 år 1970, och den satt sovande, outvecklad och oförglömd, skulle det fortfarande vara värt många gånger mer idag. På grund av en fallande inflation under 70-talet och en stadig takt sedan skulle det sannolikt ta över $ 560 000 för att köpa det landet idag - förutsatt att 100 000 USD var rättvist marknadsvärde vid den tiden och alla andra faktorer var konstanta.

Så, inflationen ensam kan orsaka uppskattning i fastigheter, men det är lite av en Pyrrhic seger. Även om du får fem gånger pengarna på grund av inflationen kostar många andra varor fem gånger så mycket att köpa nu. ) Inkomst

Vanligtvis kallad hyra, inkomst eller regelbundna betalningar - från fastigheter kan komma i många former.

Råinkomstinkomster

Beroende på dina rättigheter till marken kan företag betala royalties för eventuella upptäckter eller vanliga betalningar för alla strukturer de lägger till. Dessa inkluderar pumputtag, rörledningar, grusgropar, tillfartsvägar, celltorn och så vidare. Råjord kan också hyras för produktion, vanligtvis jordbruksproduktion.

Bostadsfastighetsinkomst

Även om det är möjligt att du kan tjäna intäkter från installationen av ett celltorn eller annan struktur, kommer den stora delen av fastighetsinkomst i form av grundläggande hyra. Dina hyresgäster betalar ett fast belopp per månad - och detta kommer att gå upp med inflation och efterfrågan - och du tar ut dina kostnader från det och hävdar resterande del som hyresintäkter. Medan det är sant att du får en försäkringsutbetalning om dina hyresgäster brinner ner på platsen, täcker utbetalningen endast kostnaden för att ersätta det som är förlorat och inte inkomst i verklig mening.

Kommersiella fastighetsinkomster

Kommersiella fastigheter kan producera intäkter från ovannämnda källor - med en grundläggande hyra som återigen är den vanligaste - men kan också lägga till ytterligare en i form av optionsinkomst. Många kommersiella hyresgäster kommer betala avgifter för avtalsmässiga alternativ som rätten till första vägran på kontoret bredvid. Dessa är i grunden alternativ som hyresgästerna betalar en premie att hålla, oavsett om de utövar dem eller inte. Alternativinkomst används ibland för rå mark och tom bostadsfastighet, men de är långt ifrån gemensamma.

Vad om REITs eller MICs?

Fastighetsinvesteringar (REIT) och Mortgage Investment Corporation (MIC) anses generellt vara bra sätt att få inkomst från fastigheter. Detta är sant, men endast i den meningen att fastigheter är den underliggande säkerheten. Med en REIT säljer ägaren till flera kommersiella fastigheter aktier till investerare - vanligtvis för att finansiera inköp av fler fastigheter - och skickar sedan ut hyresintäkterna i form av distribution. REIT är hyresvärden för hyresgästerna (som betalar hyra), men ägarna till REIT får inkomsten när kostnaderna för att köra byggnaderna och REIT tas ut.
MICs är ännu ett steg bort, eftersom de investerar i privata inteckningar snarare än de underliggande egenskaperna. MIC: er skiljer sig från MBS: er genom att de håller hela hypotekslån och överlåter räntan från betalningar till investerare, snarare än att securitisera ränteflödena oberoende av den ursprungliga hypotekslånen. Fortfarande är de inte så mycket fastighetsinvesteringar som de är skuldinvesteringar och därmed utanför vårt intresseområde. (Läs mer i

Hur man bedömer en REIT .) Rök och speglar

På samma sätt som värdepapper med fastigheter som ligger till grund för investeringen, är det mesta av alternativet "blås med super fantastiska återvändande" metoder är bara ett lager ovanpå dessa två grundläggande inkomstströmmar.

Det finns till exempel informella bostadsfastigheter där du betalar en avgift för att ha rätt att köpa ett hus vid en viss tid, säg efter en månad, för ett avtalat pris. Då hittar du investerare som kommer att betala mer än ditt optionspris för fastigheten. I det här fallet är premien du får är i grund och botten en sökandes avgift för att matcha en person som letar efter en investering med en person som vill sälja - inte annorlunda än en fastighetsmäklare. Även om det här är inkomst, kommer det inte från att köpa (det vill säga att hålla gärningen till) en fastighet.

På samma sätt är inga pengar ner eller OPM-avtal helt enkelt finansieringsaspekten av affären - det förändrar inte hur köparen planerar att tjäna pengar på lång sikt.

Bottom Line

Om någon försöker sälja dig på ett nytt sätt att tjäna pengar i fastigheter annat än att köpa lågt och sälja högt eller samla hyror, försöker de förmodligen sälja dig på processen med verkliga egendom som investerar, snarare än en ny mekanism för vinst. Huruvida processen är värt det eller inte, är upp till dig, men vet att det inte förändrar hur pengarna kommer att göras (eller förloras) i slutet.