För många amerikaner är fastigheter, i form av ett familjehem eller hyra, deras enskilt största investeringsklass. Dessa investerare uppfattar ofta fastigheter som en av de säkraste och mest tillförlitliga investeringarna över en tidsperiod. Fastighetsinvesteringar innebär emellertid en hög inträdespris (vanligtvis finansierad av ett lån med ränta), en lång investeringsperiod och stor osäkerhet. I stället för att köpa fast egendom kan investerare överväga att begrava fastighetsalternativ som ett sätt att investera i fastigheter till lägre kostnad och med lägre kostnader.

En realistisk titt på beräkning av vinst i fastigheter

En nybörjare fastighetsinvesterare kan titta på en lägenhet med två sovrum och se att det inom 5 år ökade i värde från $ 100 000 till $ 300 , 000 och avsluta en tredubbling av investeringsvärdet. Denna enkla analys saknar dock rutinrelaterade kostnader som kan innefatta finansieringsavgifter för köp av fastigheter, månatliga räntebetalningar, registrerings- och stämpelavgifter, fastighetsskatter, provisioner till agenter vid köp eller försäljning, månadsavgifter för sammansättning, underhåll och reparationer, försäkringar och Övriga tillämpliga lokala skatter (till exempel kapitalvinstskatt vid försäljning eller fastighetsvärdering över en viss nivå som kvalificerar ägaren till en mervärdesskatt).

Med tanke på alla dessa faktorer minskar den realistiska värderingen av avkastningen för egendom väsentligt och kan inte fullt ut förstås av den gemensamma investeraren (relaterat: hur man beräknar dina investeringsavkastningar). Utvecklingen under investeringsperioden kan leda till svårigheter att sälja fastigheten senare. Till exempel kan en högljudd ny motorväg eller en spik i brottslighet devalvera fastigheten. (Relaterade: De viktigaste faktorerna för investeringar i fastigheter)

Ett billigare sätt att investera och vinst i fastigheter är genom fastighetsalternativ.

Vad är en fastighetsoption?

Ett fastighetsalternativ är ett specialkonstruerat kontrakt mellan två parter (en köpare och en säljare). Säljaren erbjuder köparen möjlighet att köpa en fastighet för en viss tid till ett fast pris. Köparen köper möjligheten att köpa eller inte köpa fastigheten under den angivna tidsperioden.

För rätten till detta alternativ betalar köparen säljaren en optionspremie. Om köparen beslutar att köpa fastigheten (med andra ord utöva fastighetsalternativet) måste säljaren sälja fastigheten till köparen enligt villkoren i det tidigare existerande kontraktet.

Du kan ha stött på begreppet alternativ när du köper aktier. Alternativ ger många val till köparen. De kan utövas tidigt (amerikansk typ), som hålls tills valet upphör eller säljs till en andra köpare före utgången.

Fastighetsalternativ används ofta av fastighetsutvecklare och investerare i kommersiell eller avancerad bostadsfastighet.Fastighetsalternativ ger mer flexibilitet och lågprishandel och investerar möjlighet till köpare, med begränsade fördelar för säljare.

Exempel på en fastighetsoptionshandel

Här är en omfattande analys av risk och belöning för ett scenario för fastighetsalternativ. Antag att en byggare har $ 500 000 och vill köpa ett land för vilket säljaren vill ha 2 miljoner dollar. Byggaren är osäker på några saker:

1) Kan byggaren höja $ 1. 5 miljoner genom banklån eller andra källor?

2) Kan byggaren få nödvändiga tillstånd för bostads- eller kommersiell utveckling eller vidare indelning av fastigheten?

3) Kan byggaren få pengar och få tillstånd innan en annan byggare köper marken?

I det här fallet är ett fastighetsalternativ lämpligt. För en bestämd återbetalningsbar kostnad (kallad fastighetsoptionspremie eller ersättning) på 25 000 USD kan byggaren ingå ett fastighetsoptionsavtal med säljaren. Fastighetsalternativet gör det möjligt för byggaren att låsa fast fastighetspriset på 2 miljoner dollar under en period på 6 månader. Under denna tid kan byggaren samla in pengar, få tillstånd och antingen köpa fastigheten (tillbringar totalt 2 miljoner dollar plus 25 000 000 alternativspremie), gå bort från fastigheten (och förlora $ 25 000) eller sälja Alternativet till en annan köpare till ett förhandlingsbart pris. Hur som helst kommer säljaren att göra ytterligare $ 25 000 från fastigheten.

Kontraktet om fastighetsalternativ kommer att innehålla följande villkor:

Fastighetsuppgifter (plats, storlek och andra detaljer)

• Kontraktets varaktighet (6 månader från handelsdagen)
• ($ 25 000 återbetalningsbar betalad av köparen till säljaren på handelsdagen)
• överenskommet köpeskilling om optionen utnyttjas under kontraktet (2 miljoner USD)
• För kontraktets varaktighet på 6 månader finns det fyra möjliga scenarier.

Scenario 1:

Byggaren är godkänd för en $ 1. 5 miljoner banklån. Han bekräftar också att han kan få nödvändiga tillstånd för utveckling. Han utövar sitt fastighetsalternativ att köpa fastigheten till förutbestämt pris på 2 miljoner dollar. Säljaren får $ 2 miljoner plus håller ytterligare $ 25.000 alternativ premie. Scenario 2:

Efter 2 månader upptäcker byggaren att han inte kommer att kunna få ett utvecklings tillstånd. Under de kommande 4 månaderna lyckas byggmästaren hitta en annan part som är villig att köpa fastigheten för 2 miljoner dollar. Byggaren säljer fastighetsalternativet till den nya parten till ett nytt pris på $ 30 000. Den nya parten ersätter byggaren i det ursprungliga optionsavtalet. Den nya parten utövar alternativet och köper fastigheten för 2 miljoner dollar. Säljaren tar emot 2 miljoner dollar från den nya parten plus håller alternativet Premium $ 25, 000 från byggaren. Byggaren sålde möjligheten till $ 30 000 och därmed gör $ 5 000 och sallras inte med en egendom som han inte kan använda. Scenario 3:

Byggaren är helt enkelt en alternativköpare som vill dra nytta av prisuppskattning av fastigheten.Om det krävda priset på 2 miljoner dollar ökar till 2 dollar. 2 miljoner på 5 månader kommer alternativköparen att dra nytta av att utnyttja möjligheten att köpa fastigheten och sedan sälja fastigheten ($ 2, 2 miljoner - $ 2 miljoner - $ 25 000 = $ 175 000). I stället för att gå in på egendomsägande och alla därmed sammanhängande avgifter, skatter och kostnader som sänker vinsten på $ 175 000 kan alternativköparen istället sälja alternativet till en ny part som är villig att köpa fastigheten. När det underliggande fastighetspriset ökar, kommer också fastighetspriset att öka i det som kallas delta). Köparen kan sälja alternativet till ett nytt premie som inkluderar värdeförändringen på fastigheten.

Den ursprungliga köpköparen kan sälja alternativet till 200 000 USD till den nya köparen. Den nya köparen är villig att betala 200 000 000 kronor eftersom det innebär att totalpriset på fastigheten kommer att vara 2 USD. 2 miljoner (2 miljoner dollar betalas till ursprungliga ägare / optionsäljare plus 200 000 USD till befintlig optionsinnehavare).

Vid slutet av transaktionen får fastighetsägaren 2 miljoner dollar plus optionsalternativet 25.000.000 dollar, den ursprungliga köpoptien med 175.000 dollar och den nya köpoptionen köper den önskade fastigheten till gällande marknadsräntor.

Scenario 4

: Byggaren kan inte säkra ett lån eller tillstånd. Han kan inte hitta en ny köpare för sitt alternativ. Byggaren låter alternativet löpa ut och förlorar optionspremien. Men köparen kunde undvika en dålig investering på 2 miljoner dollar genom att betala premiumet på 25 000 dollar (bara 1,25 procent av det faktiska affärsvärdet). Säljaren har förmåner med $ 25 000 över optionsperioden på 6 månader och fortsätter att söka efter en köpare. När säljaren ingått avtal om fastighetsoptioner, har säljaren inte längre val om man ska sälja fastigheten och till vilket pris. Säljaren måste vänta på köparens beslut att utöva alternativet. Det är därför som säljaren tar emot och håller alternativet premie på förhand.

Bottom Line

Fastighetsalternativ erbjuder en billigare metod för handel, investeringar och vinst från fastighetsinvesteringar. De är emellertid effektivt OTC-avtal mellan två enskilda parter utan extern regelverksövervakning. De berörda parterna måste se till att optionsavtalet är rättvist. Standard av alternativet säljaren är en av de stora utmaningarna i avtal om fastighetsoptioner. I sådana fall är köparens enda åtgärd en rättegång. Brist på offentligt tillgänglig information och tidigare rekord på fastighetsalternativ deltagare är en annan utmaning. Fastighetsoptioner Investerare bör också överväga ytterligare kostnader som avgifter för juridiska tjänster, såsom utarbetande och registrering av kontraktet.